Weigering van handelshuurhernieuwing om reden van grove tekortkomingen – welke tekortkomingen? (Theoma)

Auteur: Ivan Coppens (Theoma)

De huurder heeft het recht de hernieuwing van de handelshuurovereenkomst aan te vragen. Hij dient dit te doen tussen de achttiende en de vijftiende maand voor einde huur, met respect van de vormvoorschriften en termijnen die de wet op de handelshuur voorschrijft. De verhuurder kan zich akkoord verklaren met de hernieuwing die hem gevraagd wordt, al dan niet mits andere voorwaarden, maar hij kan de hernieuwing ook weigeren. Hij kan dit doen om wettelijke voorziene redenen of om andere (niet door de wet voorziene) redenen. In dit laatste geval is hij wel gehouden zijn huurder een uitwinningsvergoeding te betalen gelijk aan drie jaar huur (of meer).

De wet voorziet verschillende redenen waarom de verhuurder de hernieuwing van de huur kan weigeren. Afhankelijk van de ingeroepen reden is de verhuurder een uitwinningsvergoeding verschuldigd of niet. Eén van de wettelijk voorziene redenen om de huurhernieuwing te weigeren, is “grove tekortkomingen van de huurder aan de verplichtingen die voor hem uit de lopende huur voortvloeien, met inbegrip van de waardevermindering van het onroerend goed veroorzaakt door de huurder, de zijnen of zijn rechtverkrijgenden, en van belangrijke veranderingen in de aard of de wijze van exploitatie van de handel aangebracht zonder instemming van de verhuurder, alsook elke ongeoorloofde handeling van de huurder die, objectief beschouwd, de voortzetting van de contractuele betrekkingen tussen de verhuurder en de huurder onmogelijk maakt.” Het betreft tekortkomingen die op zich genomen onvoldoende zwaarwichtig zijn om de ontbinding van de huur te bekomen, maar die, samen genomen, wel voldoende zijn om een huurhernieuwing te weigeren. Denk bijvoorbeeld aan een huurder die stelselmatig te laat de huur betaalt of die het huurgoed heeft laten verloederen, wiens handelszaak meer gesloten dan open is, … Daarmee wil men als verhuurder niet nogmaals negen jaar geconfronteerd worden!

Dit is een bijzondere “populaire” reden tot weigering, dit om twee redenen:

• wordt de reden aanvaard, dan is de verhuurder geen uitwinningsvergoeding verschuldigd;
• de huurder wiens vraag tot hernieuwing om die reden wordt geweigerd, dient zich – als hij betwist dat de verhuurder gerechtigd is de opgegeven redenen in te roepen – binnen dertig dagen na het antwoord van de verhuurder tot de rechter te wenden. Die termijn van dertig dagen is een vervaltermijn. Is de huurder te laat om de Vrederechter te vatten, dan is hij vervallen van zijn recht om de weigering van de hernieuwing nog te betwisten.

Om voormelde redenen is het voor de verhuurder altijd nuttig om, zelfs indien men ook een andere wettelijke reden kan inroepen (bijv. eigen gebruik, afbraak en wederopbouw, wijziging bestemming, …) ook de “grove tekortkomingen” in te roepen als een reden om de hernieuwing van de huur te weigeren. Je kan er als verhuurder immers op speculeren dat je huurder niet weet dat hij dan binnen de dertig dagen naar de rechter moet om deze reden aan te vechten. Dertig dagen zijn snel voorbij …

Maken we er dan de gewoonte van om als standaardzin in het antwoord van de verhuurder op te nemen dat deze de hernieuwing weigert omwille van grove tekortkomingen van de huurder? “Neen“, zegt het Hof van Cassatie in een arrest van 2 februari 2023 (C.22.0229.F). De verhuurder dient in zijn antwoord duidelijk weer te geven welke grove tekortkomingen hij verwijt aan zijn huurder. De huurder dient immers te weten waarover hij betwisting dient te voeren bij de rechter. Is er geen concrete omschrijving van de tekortkomingen, dan kan de huurder niet weten wat hem precies ten laste wordt gelegd. De weigering van de huurhernieuwing is dan ook onterecht. Ook na het verstrijken van de termijn van dertig dagen kan de huurder de weigering nog aanvechten.

Aandacht dus voor de verhuurder bij het opstellen van een weigering van de hernieuwing van de handelshuur.

Bron: Theoma