De oplevering, haar gevolgen
en de (tienjarige) aansprakelijkheid.
Recente rechtspraak (2022 – 2024)
Mr. Els Op de Beeck en mr. Sophie De Krock (Schoups)
Webinar op donderdag 6 februari 2025
Update Omgevingsrecht:
recente wijzigingen onder de loep
Mr. Bart De Becker (De Becker Advocaten)
Webinar op dinsdag 18 februari 2025
Appartementsrecht:
een overzicht van recente ontwikkelingen
Mr. Ulrike Beuselinck en mr. Koen De Puydt (Andersen)
Webinar op donderdag 5 december 2024
Wenst u meerdere opleidingen
te volgen bij LegalLearning?
Overweeg dan zeker ons jaarabonnement
Krijg toegang tot +150 opleidingen
Live & on demand webinars
Voor uzelf en/of uw medewerkers
Weigering handelshuurhernieuwing: opletten met regelingen inzake de uitzettingsvergoeding. Cassatie-arrest van 10 oktober 2024 (LegalNews)
Auteur: Marc Vandecasteele (LegalNews)
Wat de vergoeding wegens uitzetting betreft bepaalt de handelshuurwet het volgende in artikel 25:
‘Indien de huurder regelmatig zijn wil heeft te kennen gegeven om van zijn recht op hernieuwing gebruik te maken en het hem is geweigerd, heeft hij in de hierna bepaalde gevallen recht op een vergoeding, die, behoudens akkoord van partijen, gesloten na het ingaan van dat recht, forfaitair bepaald wordt als volgt :
1° De vergoeding is gelijk aan één jaar huur, wanneer de verhuurder verlangt het goed te bestemmen voor een ander gebruik dan voor handel, bij toepassing van artikel 16, 2°, of het weder op te bouwen, overeenkomstig artikel 16, 3°. In dit laatste geval is evenwel geen vergoeding verschuldigd, wanneer het goed moet worden afgebroken of wederopgebouwd wegens ouderdom, wegens overmacht of krachtens bepalingen van wetten of verordeningen;
2° De vergoeding is gelijk aan twee jaar huur, wanneer de verhuurder of een van de in artikel 16, § I, 1°, opgenoemde gebruikers, zelfs in geval van toepassing van artikel 16, § III, een soortgelijke handel drijft in het onroerend goed;
3° De vergoeding bedraagt drie jaar huur, eventueel vermeerderd met een bedrag, toereikend om de veroorzaakte schade geheel te vergoeden, wanneer de verhuurder, zonder van een gewichtige reden te doen blijken, het voornemen op grond waarvan hij de huurder uit het goed heeft kunnen zetten, niet ten uitvoer brengt binnen zes maanden en gedurende ten minste twee jaren. Deze vergoeding is evenwel niet verschuldigd, indien de verhuurder aan het onroerend goed een bestemming geeft, die hem de terugneming mogelijk zou hebben gemaakt zonder vergoeding of tegen een vergoeding gelijk aan of lager dan de vergoeding die hij heeft moeten dragen;
4° De vergoeding is gelijk aan één jaar van de in de nieuwe huurovereenkomst bepaalde huur, wanneer de huurder die een ernstig aanbod gedaan heeft, is afgewezen ten gevolge van het aanbod van een meerbiedende derde, overeenkomstig artikel 23, en de bedoelde derde in het goed een andere handel drijft dan de vroegere huurder;
5° De vergoeding is gelijk aan twee jaar van de in de nieuwe huurovereenkomst bepaalde huur, wanneer die nieuwe huurder in het goed een soortgelijke handel drijft als de afgaande huurder;
6° De vergoeding wegens uitzetting bedraagt drie jaar huur, eventueel vermeerderd met een bedrag, toereikend om de veroorzaakte schade geheel te vergoeden, indien de verhuurder of de nieuwe huurder vóór het verstrijken van een termijn van twee jaar, een soortgelijke handel begint, zonder dat hij hiervan aan de afgaande huurder ten tijde van diens uitzetting kennis heeft gegeven. De verhuurder en de derde, nieuwe huurder, zijn hoofdelijk tot die vergoeding verbonden.
Het bedrag van het uit onderverhuring genoten huurgeld kan door de rechter geheel of gedeeltelijk worden afgetrokken van de huurprijs die tot grondslag dient van de vergoedingen bepaald in dit artikel en in artikel 16, IV.
In geval van handelsonderhuur kan de rechter de vergoeding verdelen tussen de hoofdhuurder en de onderhuurder.
In de hierboven in 2° (…) en 5° bedoelde gevallen, kan de huurder zich wenden tot de rechter, wanneer de vergoeding klaarblijkelijk ontoereikend is wegens het voordeel dat de verhuurder uit de uitzetting getrokken heeft.
Van zijn kant kan de verhuurder zich wenden tot de rechter, indien de vergoeding klaarblijkelijk overdreven is, gelet op de verlaten of vervallen toestand van de handel op het tijdstip van de terugneming.
Wanneer de verhuurder eigenaar is van de handelszaak die in het gehuurde goed geëxploiteerd wordt en de huur zowel het verhuurde goed als de handelszaak betreft, is hij geen vergoeding verschuldigd, tenzij de huurder bewijst dat hij de belangrijkheid van de handelszaak met ten minste 15 t.h. heeft vermeerderd. In dit geval stelt de rechter de vergoeding vast naar billijkheid, op grond van de waardevermeerdering die daaruit voor de verhuurder is ontstaan.’
In deze zaak betrof het een toepassingsgeval van art. 25, lid 1, 3° Handelshuurwet: in dat geval ontstaat het recht op vergoeding pas na het verstrijken van de wettelijk bepaalde uitvoeringstermijn, dus binnen de zes maanden na de uitzetting en gedurende 2 jaar.
Dit heeft tot gevolg dat er pas nadien een geldige regeling kan worden getroffen omtrent de verschuldigdheid en de omvang van de vergoeding en dit heeft heel wat gevolgen als er toch voordien een regeling wordt gesloten.
Zo verbreekt het Hof van Cassatie het vonnis van de rechtbank van eerste aanleg te Brussel (graad van beroep):
‘ Le jugement attaqué constate que la demanderesse et la défenderesse ont conclu un contrat de bail commercial, que, par lettre « du 13 juillet 2016, [la demanderesse] a adressé une demande de renouvellement du bail », que, « le 29 septembre 2016, [la défenderesse] a refusé celle-ci, conformément à l’article 16 de la loi sur les baux commerciaux », son intention étant « de reconstruire la partie d’immeuble dans laquelle [la demanderesse] exerçait son activité », que, « sur la base d’un accord verbal, [la demanderesse] est restée dans les lieux », que, « le 2 juillet 2018, les parties ont négocié et signé une transaction », que, « ce même 2 juillet 2018, [la demanderesse a restitué] les clés », que, « dès la fin de l’occupation précaire, [une société tierce] a procédé à l’évacuation d’un grand nombre d’objets » et a facturé ces travaux le 31 août 2018, et que la défenderesse « fait état de ce que, le 5 octobre 2020, [des tiers] ont acquis le bien [précédemment loué] ».
Il considère que « les travaux de déblai font partie des travaux annoncés, en sorte que [la défenderesse] a respecté le […] délai […] de six mois suivant la fin de l’occupation pour commencer les travaux », prévu par l’article 25, alinéa 1er, 3°, précité.
Il déduit de ces énonciations que la transaction précitée est « valable au sens de l’article 25, alinéa 1er, de la loi sur les baux commerciaux » et que, « dans ces conditions, [la demanderesse] n’est pas fondée à se prévaloir du non-respect par [la défenderesse] de son obligation de faire réaliser elle-même les travaux de démolition et de reconstruction ».
Le jugement attaqué, qui, par ces énonciations, retient que, le preneur ayant cessé d’occuper le bien loué, l’éviction a effectivement eu lieu le 2 juillet 2018 et que les parties ont conclu valablement le même jour une convention réglant le droit de la demanderesse à l’indemnité d’éviction prévue par l’article 25, alinéa 1er, 3°, de la loi sur les baux commerciaux, viole cette disposition.
Le moyen est fondé.’
» Bekijk alle artikels: Bouw & Vastgoed