Wederverhuringsvergoeding : automatisch 3 maanden bij ontbinding ten laste van de huurder? (LegalNews.be)

Auteur: LegalNews.be

Publicatiedatum: 25/05/2018

Mr. Tomas Merckx geeft meer uitleg, mede in het licht van het vonnis van de rechtbank van eerste aanleg te Gent van 20 oktober 2017.

Wat bepaalt het Burgerlijk Wetboek?

Artikel 1760 van het Burgerlijk Wetboek bepaalt: ‘In geval van ontbinding van de huur door de schuld van de huurder, is deze verplicht de huurprijs te betalen gedurende de tijd die voor de wederverhuring nodig is, onverminderd de vergoeding van de schade die door het wangebruik mocht zijn veroorzaakt’.

Het is omwille van dit artikel in het gemene huurrecht dat in het verleden door de meeste rechtbanken quasi standaard een bedrag gelijk aan drie maanden huur als wederverhuringsvergoeding werd toegekend aan de verhuurder in geval de ontbinding van de huurovereenkomst werd uitgesproken ingevolge wanprestatie door de huurder (bijvoorbeeld het niet betalen van de huurprijs).

Het vonnis van de rechtbank van eerste aanleg te Gent van 20 oktober 2017

In tegenstelling tot wat velen nog denken is het verkrijgen van de wederverhuringsvergoeding op vandaag niet meer zo evident als weleer.

Zo staat in een recent vonnis van 20 oktober 2017 van de rechtbank van eerste aanleg Oost-Vlaanderen, afdeling Gent te lezen: ‘De rechtbank stelt vast dat de huurovereenkomst tussen de partijen geen beding bevat omtrent de verschuldigde schadevergoeding in geval van ontbinding in het nadeel van de huurder. Aldus dient de werkelijke schade vergoed te worden. In arresten van 26 januari 2007 besliste het Hof van Cassatie dat de rechter zich bij het begroten van de schadevergoeding bij ontbinding op het ogenblik van de uitspraak moet plaatsten (…). Bijgevolg moet de rechter zowel de hypothetische als de werkelijke situatie van de schuldeiser op het ogenblik van zijn uitspraak beoordelen. (…) Ter terechtzitting (…) verklaarde de advocaat van de geïntimeerden dat het gehuurde goed onmiddellijk weer verhuurd werd. Huurgelden hebben de geïntimeerden aldus niet gemist. Wel kan ingegaan worden op het verzoek tot het toekennen van een vergoeding voor het tijdverlies en het achterna geloop dat door de niet-uitvoering van de overeenkomst werd veroorzaakt, zoals bijvoorbeeld de kosten verbonden aan briefwisseling, telefoons en administratie. Hiervoor kent deze rechtbank een ex aequo et bono vergoeding van € 150 toe. Het bestreden vonnis wordt in die zin hervormd.’

Welke lessen dient de verhuurder hieruit te trekken?

Als verhuurder is het dus van belang om in de huurovereenkomst een clausule te voorzien omtrent de omvang van de schadevergoeding die verschuldigd zal zijn in geval van ontbinding in het nadeel van de huurder.

Doet de verhuurder dat niet dan zal hij ingeval van een gerechtelijke procedure tegen de huurder zijn werkelijke schade moeten bewijzen, hetgeen niet altijd een sinecure zal zijn.