Wat zijn de vereisten om in de Raad van Mede-Eigendom van het appartementsgebouw te zetelen? (Forum Advocaten)

Auteur: Ilse De Geyter (Forum Advocaten)

Wanneer uw gebouw minstens 20 privatieve kavels telt, verplicht de appartementswet de Vereniging van Mede-Eigenaars (VME) tot het oprichten van een Raad van Mede-Eigendom. Let wel, het moet gaan om effectieve privatieve kavels, zodat garages/parkeerplaatsen/kelders niet mee in beschouwing genomen moeten worden.

In gebouwen met minder dan 20 kavels is zulke Raad van Mede-Eigendom dus niet verplicht, maar uiteraard staat het de VME ook in zo’n geval wel steeds vrij om er één op te richten. Dit dient dan met volstrekte meerderheid (50% + 1) beslist te worden. Hoe dichter men het aantal van 20 kavels benadert, hoe meer nut dit uiteraard zal hebben. In hele kleine gebouwen zal een Raad immers vaak geen of slechts een beperkte meerwaarde hebben omdat het reilen en zeilen van zulke gebouwen vaak iets bevattelijker is en de mede-eigenaars elkaar beter kennen en dus sneller onderling iets kunnen bespreken/beslissen. Het feit dat de Raad vooral in grotere gebouwen zijn nut zal hebben is omdat het daar vanuit organisatorisch oogpunt zinvol kan zijn om bijvoorbeeld bepaalde bevoegdheden te gaan delegeren aan een select gezelschap.

De opdracht van de Raad van Mede-Eigendom kent immers wel een zeker belang, nu zij onder andere toezicht houdt op het functioneren van de syndicus maar er haar dus ook bijkomende bevoegdheden toebedeeld kunnen worden. Zo’n bevoegdheidsdelegatie dient wel steeds met een 2/3de meerderheid beslist te worden omdat men iets uitbesteedt aan een select gezelschap die dan in bepaalde gevallen de knoop zal mogen doorhakken omtrent een eerder door de algemene vergadering genomen beslissing. Zo krijgt de Raad toch vaak een belangrijke taak toebedeeld om de VME te gaan vertegenwoordigen samen met de syndicus. Let wel: het kan daarbij niet de bedoeling zijn dat de werking van de VME uitgehold wordt. Men dient dus enige terughoudendheid aan de dag te leggen bij zo’n bevoegdheidsdelegatie. Doorgaans zal de algemene vergadering dus een beslissing nemen, waarbij aan de Raad het mandaat verleend wordt om dit verder uit te werken/op te volgen.

Maar wat zijn nu de kwalificaties waaraan men moet voldoen om lid te kunnen worden van de Raad van Mede-Eigendom? Om te beginnen dient men titularis te zijn van een zakelijk recht met stemrecht binnen het gebouw. Dit betekent dat u dus mede-eigenaar, vruchtgebruiker, opstalhouder,…dient te zijn om lid van de Raad te kunnen zijn. Derden of familieleden komen bijvoorbeeld niet in aanmerking. Dit spreekt ook maar voor zich, nu men uiteraard wel een zeker ‘belang’ bij het reilen en zeilen binnen het gebouw dient te hebben om mee te kunnen zetelen.

Voor het overige zijn er in se geen regels aangaande het lidmaatschap van de Raad van Mede-Eigendom. Zo is er bijvoorbeeld geen minimum of maximum aantal leden in de wet ingeschreven en hoeft het aantal leden dus ook niet elk jaar hetzelfde aantal te zijn. Dit hangt immers af van het aantal personen die zich kandidaat stellen om lid van de Raad te zijn. De wet voorziet wel dat er moet beslist worden over iedere kandidatuur. Door het aantal leden niet vast te leggen, kunnen alle kandidaten die dat wensen en die met de vereiste meerderheid verkozen worden, zetelen in de Raad van mede-eigendom. Het zich dus louter kandidaat stellen betekent daarom nog niet met zekerheid dat men ook verkozen geraakt.

Wel is het mogelijk om in het reglement van mede-eigendom toch op te nemen dat er een vast aantal leden dient te zijn, zodat dit niet kan fluctueren. In dat geval zal kandidaat per kandidaat voorgelegd worden. Indien er meer kandidaten dan vereist weerhouden worden, zullen er meerdere stemrondes moeten plaatsvinden tot het vaste aantal leden zoals bepaald in het reglement bereikt is.

Wat wel in de wet opgenomen staat, is dat het mandaat van de leden beperkt is tot één jaar. Het mandaat is wel jaarlijks hernieuwbaar.

Wat nu wanneer er zich echter niemand kandidaat stelt om te zetelen als lid van de Raad? Zoals reeds gezegd is een Raad verplicht vanaf dat een gebouw meer dan 20 kavels telt…In dat geval kan elk lid van de algemene vergadering een vordering instellen lastens de VME om ofwel één of meerdere mede-eigenaars aan te wijzen als lid van de Raad ofwel om op kosten van de VME een derde aan te wijzen die dan de opdracht van de Raad uitvoert.

Bron: Forum Advocaten