Summer Deal
‘Bouw – Actualia’

7 webinars on demand

Summer Deal
‘Bouw – Aansprakelijkheid’

4 webinars on demand

Summer Deal
‘Het nieuwe goederenrecht’

6 webinars on demand

Privaatrechtelijke erfdienstbaarheden in het oud en nieuw Burgerlijk Wetboek

Webinar on demand

Het nieuwe goederenrecht en de vastgoedpraktijk – 10 relevante nieuwigheden onder de loep

Webinar on demand

50 jaar Wet Breyne – Een overzicht aan de hand van rechtspraak

Webinar on demand

Wat indien aannemingswerken burenhinder (dreigen te) veroorzaken? (Odigo Advocaten)

Auteur: Petra Daemen (Odigo Advocaten)

Nu Vlaanderen meer en meer volgebouwd geraakt, verhoogt ook het risico dat door de uitvoering van aannemingswerken hinder bij de buren wordt veroorzaakt.  Welke actie kan de buur ondernemen wanneer hij schade ondervindt, of schade dreigt te ondervinden?

Preventieve vordering?

De eerste vraag die men zich moet stellen, is of er ook preventief kan worden opgetreden wanneer er schade dreigt te ontstaan door de werken op een naburig perceel.

Vroeger was dit problematisch. Er bestond geen duidelijk wettelijk kader om  preventief in te grijpen. Men moest in principe wachten tot de schade zich effectief gemanifesteerd had.

Daar komt nu verandering in.  Een belangrijke innovatie in het nieuw Burgerlijk Wetboek bestaat erin dat voortaan de mogelijkheid is voorzien om preventief op te treden tegen mogelijke burenhinder.  De wet voorziet (artikel 3.102 B.W.):

 “Indien een onroerend goed ernstige en manifeste risico’s inzake veiligheid, gezondheid of vervuiling ten aanzien van een naburig onroerend goed veroorzaakt waardoor het evenwicht tussen de onroerende goederen wordt verbroken, kan de eigenaar of gebruiker van dat naburige onroerend goed in rechte vorderen dat preventieve maatregelen worden genomen teneinde te verhinderen dat het risico zich realiseert.”

Deze nieuwe wettelijke bepaling voorziet dus duidelijk en expliciet in de mogelijkheid om een preventieve vordering in te stellen.  Men wil de naburige eigenaars reeds in een preventieve fase laten optreden, zodat zij niet lijdzaam moeten afwachten tot er effectief schade optreedt.

De buur kan echter niet zomaar lichtzinnig maatregelen vragen. Hij moet effectief duidelijk kunnen aantonen dat er manifeste risico’s zijn op het vlak van veiligheid, gezondheid of vervuiling. Enkel in dat geval zal zijn vordering tot voorlopige maatregelen een slaagkans hebben.

Aannemer begaat een fout

Het spreekt voor zich dat een aannemer die tijdens de uitvoering van zijn werken fouten begaat, waardoor een buur schade ondervindt, hiervoor moet instaan.  Dit was vroeger zo en deze regeling is niet gewijzigd.

De aannemer die een fout begaat, zal rechtstreeks kunnen worden aangesproken door de buurman op basis van het artikel 1382 oud Burgerlijk Wetboek.   De (volledige) schade die de aannemer veroorzaakte zal hij (of zijn verzekeraar) moeten vergoeden.

Wordt de eigenaar zelf aangesproken door de buur, dan zal hij de aannemer in vrijwaring kunnen roepen zodat die zal moeten instaan voor de schade.

Aannemer begaat geen fout

Vaak echter begaat de aannemer géén fout, maar wordt toch schade veroorzaakt bij de buur.  Denken we bijvoorbeeld aan de uitvoering van werken aan een gesloten bebouwing, waarbij ondanks alle noodzakelijke en redelijke voorzorgen alsnog zettingen bij de buren optreden.

De vraag stelt zich in welke mate de buur zich dan alsnog tegen de aannemer kan keren?   Kan de buur zich rechtstreeks tot de aannemer wenden door zich te beroepen op het feit dat de aannemer burenhinder veroorzaakt?

Vroeger was er hieromtrent geen duidelijk wettelijk kader, maar was er enkel een theorie uitgewerkt in de rechtspraak.  Door de rechtspraak werd aangenomen dat de aannemer in principe niet gehouden was voor burenhinder.

In het nieuw Burgerlijk Wetboek, dat sinds september 2021 in voege is,  is nu de bovenmatige burenhinder effectief wettelijk verankerd.  Er is duidelijk voorzien dat de aannemer niet verantwoordelijk is voor burenhinder.  De hinder die voortvloeit uit werkzaamheden die door de eigenaar (of huurder) van het betrokken gebouw of perceel expliciet of impliciet werden toegelaten, worden, aldus de wet, geacht aan de eigenaar toerekenbaar te zijn.

De aannemer kan met andere woorden niet rechtstreeks aansprakelijk worden gesteld door de schadelijdende buur, op basis van artikel 3.101 van het nieuw Burgerlijk Wetboek.   De buur zal zich enkel kunnen richten tot de eigenaar (of de huurder) die de werken bevolen heeft.

In principe zal de eigenaar (of huurder) die aangesproken wordt door zijn buur, zich vervolgens ook niet tot de aannemer kunnen wenden, tenzij hierover iets in de aannemingsovereenkomst is bedongen.  De mogelijkheid bestaat immers om overeen te komen met de aannemer dat hij ook zal instaan voor eventuele schade uit hoofde van burenhinder.

Een dergelijke clausule moet expliciet in de aannemingsovereenkomst worden opgenomen. Bovendien zal ze heel strikt worden geïnterpreteerd, aangezien een dergelijke clausule afwijkt van de algemene gemeenrechtelijke regels. Met andere woorden: in geval van twijfel wordt de interpretatie ten gunste van de aannemer aangehouden.  Het volstaat niet om in zeer bedekte termen in het contract op te nemen dat de aannemer zal instaan voor de nadelige gevolgen die de uitvoering van zijn werkzaamheden zouden kunnen hebben.  Er moet effectief in uitdrukkelijke bewoordingen zijn opgenomen dat de aannemer er zich toe verbindt om de bouwheer te vrijwaren voor abnormale burenhinder, zelfs indien die niet te wijten is aan een fout van de aannemer. Enkel dan zal de aannemer gehouden kunnen zijn.

Voor de schadelijdende buur brengt een dergelijke contractclausule geen wijzigingen met zich mee: hij zal zich nog steeds moeten richten tot de eigenaar (of huurder) van het naburige onroerend goed.  Het enige verschil bestaat erin dat de eigenaar (of huurder) zich kan wenden tot de aannemer door een vrijwaringsvordering in te stellen.

Conclusie

Wanneer er schade aan een onroerend goed dreigt te ontstaan door werken op een naburig perceel, beschikt de eigenaar of huurder voortaan over een duidelijke wettelijke basis om hiertegen preventief op te treden. Begaat de aannemer een fout waardoor een nabuur schade ondervindt, dan zal hij rechtstreeks kunnen worden aangesproken tot vergoeding van de schade. Bij foutloze schade wegens burenhinder ligt dat anders. Daarvoor is de aannemer in principe niet gehouden.

Bron: Odigo Advocaten