Wanneer een schadebeding rechtsmisbruik wordt. Cassatie 20 januari 2023 (LegalNews)

Auteur: Marc Vandecasteele (LegalNews)

Op donderdag 20 april 2023 geven Mr. Christine Heeb, advocaat-vennoot Schoups, mr. Nel Van Daele, advocaat Schoups en mr. Jérémy Vanderheyde, advocaat Schoups, een webinar van twee uren (15.00-17.00 uur) over ‘Checklist bij koop-verkoop van onroerend goed, incl. het gloednieuwe boek ‘Checklist bij koop-verkoop van onroerend goed’ (uitgave Intersentia – november 2022).

Wat waren de feiten?

Een woning wordt verkocht aan een echtpaar en een door de notaris opgesteld verkoopcompromis, dat een schadebeding bevatte, werd ondertekend op 9 oktober 2018. Een voorschot van 10% van de koopsom werd gestort aan de notaris.

Kort nadien overlijdt de echtgenote ten gevolge een ongeval en door dat overlijden poogden de echtgenoot en de kinderen de aankoop af te wenden, maar er werd geen akkoord bereikt tussen partijen, zodat de verkopers op 29 maart 2019 lieten dagvaarden met het oog op het verlijden van de notariële akte en het betalen van het saldo van de prijs, verhoogd met intresten.

De rechtbank van eerste aanleg Oost-Vlaanderen, afdeling Oudenaarde, oordeelde in het vonnis van 29 oktober 2019 dat de vordering van de verkopers moest gematigd worden tot de ontbinding van de overeenkomst, met redelijke vergoeding voor de gemaakte kosten.

De verkopers gaan in hoger beroep, gaan akkoord met de door de eerste rechter uitgesproken ontbinding van de verkoopovereenkomst, maar blijven aanspraak maken op een schadevergoeding van € 50.800 euro overeenkomstig het schadebeding van 10 pct. van de verkoopprijs.

Op 11 juni 2021 besliste het hof van beroep te Gent dat het schadebeding geoorloofd was en de toets van het vergoedend karakter doorstond, maar dat verkopers rechtsmisbruik pleegden door deze vergoeding te vorderen. Het hof oordeelde dat enkel de werkelijk gedragen kosten voor vergoeding in aanmerking kwamen en dat bij gebrek aan bewijs, geen schadevergoeding kon worden toegekend.

Wat is de visie van het Hof van Cassatie?

Krachtens art. 1226 Oud Burgerlijk Wetboek is een strafbeding een beding waarbij een persoon zich voor het geval van niet-uitvoering van de overeenkomst verbindt tot betaling van een forfaitaire vergoeding van de schade die kan worden geleden ten gevolge van de niet-uitvoering van de overeenkomst.

Krachtens art. 1231, § 1, eerste lid, Oud Burgerlijk Wetboek kan de rechter, ambtshalve of op verzoek van de schuldenaar, de straf die bestaat in het betalen van een bepaalde geldsom verminderen, wanneer die som kennelijk het bedrag te boven gaat dat de partijen konden vaststellen om de schade wegens de niet-uitvoering van de overeenkomst te vergoeden.

Krachtens art. 1134, eerste lid, Oud Burgerlijk Wetboek, strekken alle overeenkomsten die wettig zijn aangegaan, degene die ze hebben aangegaan tot wet. Het in het derde lid van die bepaling bedoelde beginsel dat de overeenkomst te goeder trouw ten uitvoer moet worden gebracht, verbiedt een partij om misbruik te maken van een haar door de overeenkomst toegekend recht.

Uit het geheel van voormelde wetsbepalingen volgt dat een schadebeding, niettegenstaande haar geoorloofd karakter, vatbaar is voor rechtsmisbruik.

Rechtsmisbruik bestaat in de uitoefening van een recht op een wijze die kennelijk de grenzen te buiten gaat van de uitoefening van dat recht door een bedachtzaam en voorzichtig persoon. Dat is onder meer het geval wanneer het veroorzaakte nadeel buiten verhouding staat tot het voordeel dat de houder van dat recht nastreeft of heeft verkregen. Bij de beoordeling van de belangen die in het geding zijn, moet de rechter rekening houden met alle omstandigheden van de zaak.

De appelrechter kon op grond van voormelde redenen, noch afzonderlijk noch in hun geheel genomen wettig oordelen dat de eisers bij de uitoefening van het schadebeding rechtsmisbruik pleegden. Het Hof vernietigt het bestreden arrest.

Lees hier het Cassatie-arrest van 20 januari 2023