Woninghuur in Vlaanderen en Brussel:
het antwoord op 25 praktijkvragen

Mr. Ulrike Beuselinck en mr. Koen De Puydt (Seeds of Law)

Webinar op dinsdag 27 augustus 2024


Vastgoedtransacties
door én met administratieve overheden:
overheidsopdracht of uitgesloten vastgoeddienst?

Dhr. Constant De Koninck (Rekenhof)

Webinar op donderdag 13 juni 2024


Recente wetgevende ontwikkelingen
met impact op de bouwsector

Prof. dr. Kristof Uytterhoeven (Caluwaerts Uytterhoeven)

Webinar op dinsdag 27 augustus 2024


Aansprakelijkheid van hulppersonen
in en buiten de contractketting.
Een analyse in het licht van Boek 6

Prof. dr. Ignace Claeys en mr. Camille Desmet (Eubelius)

Webinar op vrijdag 30 augustus 2024


Het nieuwe Boek 6 en de impact
voor de bouw- en vastgoedsector:
10 aandachtspunten

Prof. dr. Kristof Uytterhoeven (Caluwaerts Uytterhoeven)

Webinar op dinsdag 23 april 2024


Het nieuwe Boek 6 en de impact inzake verzekeringen:
een analyse aan de hand van 10 knelpunten

Mr. Sandra Lodewijckx en mr. Pieter-Jan Van Mierlo (Lydian)

Webinar op vrijdag 26 april 2024

Vooruitblik op de energiesector in 2024 (Eubelius)

Auteurs: Thomas Vandenberghe, Bram Devolder en Simon Vanhove (Eubelius)

Aangedreven door Europese, federale en deelstatelijke wetgevende initiatieven en marktevoluties blijft de energiesector ook in 2024 volop in beweging. In dit korte overzicht blikken we samen met u vooruit op acht (juridische) sleutelontwikkelingen die de verdere transformatie naar een duurzaam energienet mee vorm zullen geven.

Omzetting Tweede Hernieuwbare-energierichtlijn

Op 20 november 2023 is een belangrijke update van de Tweede Hernieuwbare-energierichtlijn (EU)2018/2001 in werking getreden. Opvallend daarbij is de invoering van verschillende procedurele en inhoudelijke versoepelingen in het vergunningenkader van hernieuwbare-energie-installaties. Door meer gestroomlijnde procedures hoopt de EU-wetgever de uitrol van hernieuwbare energie te versnellen. Dit gebeurt onder andere door de behandeltermijnen van bepaalde vergunningen voor hernieuwbare-energieprojecten te begrenzen, zodat sneller een finale en uitvoerbare beslissing kan worden bekomen. Daarnaast worden ook verschillende wettelijke vermoedens ingevoerd die het eenvoudiger zouden moeten maken om een vergunning te verlenen in overeenstemming met het EU-natuurbeschermingsrecht (zoals de Habitat- en Vogelrichtlijnen).

Deze update van de Hernieuwbare-energierichtlijn moet al tegen 1 juli 2024 omgezet worden in nationaal recht. Zowel voor de wetgevers als voor vergunningverlenende overheden wordt het dus een race tegen de klok. Daarbij hoort wel enige nuance. Veel van de wijzigingen werden immers in meer of mindere mate al doorgevoerd in de instrumenten die de Europese Raad aannam als reactie op de energiecrisis. Zo is sinds eind december 2022 de Verordening (EU)2022/2577 “tot vaststelling van een kader om de inzet van hernieuwbare energie te versnellen” van groot belang. Er werd recent ook beslist om de werkingsduur van deze Verordening alvast te verlengen tot 30 juni 2025.

Uitbouw van offshore wind in de Prinses Elisabethzone

In 2021 nam de federale regering het besluit om tegen 2030 met de ontwikkeling van de Prinses Elisabeth-zone (“PEZ”) 5,4 tot 5,8 gigawatt aan offshore windenergie te realiseren. Via een nieuw juridisch kader wordt geprobeerd om de maatschappelijke kosten van deze uitbreiding te minimaliseren, met onder meer een mededingingsprocedure, de creatie van grotere kavels, en door voorstudies van de Algemene Directie Energie.

De publicatie van de eerste tender is voorzien in 2024, met oog op de indienststelling van de nieuwe installaties vanaf 2029. Om dit mogelijk te maken, moeten vóór deze publicatie nog verschillende regelgevende teksten worden geïmplementeerd.

Zo is het nog wachten op een ministerieel besluit dat de kavels bepaalt waarop een domeinconcessie zal worden toegestaan. Op 23 september 2022 bereikte de regering in dit verband een principieel akkoord over de indeling in drie kavels met een bijhorend maximaal geïnstalleerd vermogen van respectievelijk 700 megawatt, 1225 à 1400 megawatt en 1225 à 1400 megawatt.

Verder moet een koninklijk besluit de voorwaarden en procedure vastleggen voor het verlenen van de verschillende vergunningen. Ook hierover bereikte de regering een principieel akkoord op 28 april 2023. Ter implementatie van deze kernprincipes werd op 19 december 2023 een wet aangenomen ter aanpassing en verdere aanvulling van artikel 6/3 en volgende van de Elektriciteitswet. Deze wet voorziet in het bijzonder in:

  • een minimaal vereist percentage van burgerparticipatie;
  • de verlenging van de maximaal toegelaten subsidietermijn van 15 naar 20 jaar;
  • een wettelijk kader voor de verwerking en het beheer van persoonsgegevens in het kader van de tender-processen;
  • een controle- en sanctiebevoegdheid voor de FOD Economie en de CREG;
  • aanpassingen op vlak van de betalingsmodaliteiten (via “two-sided Contracts for Difference”) en financieringsstromen van het steunregime; en
  • de invoering van een hertaxatieprocedure met betrekking tot de belasting op overwinsten.

Ten slotte moeten nog twee koninklijke besluiten worden aangenomen met betrekking tot de uitbreiding van het offshore transmissienet (het zogenaamde Modular Offshore Grid of MOG). Een eerste KB moet de uiterste datum bepalen waarop elk deel van de MOG in dienst moet zijn. In een tweede KB zal een compensatieregeling worden uitgewerkt ten behoeve van de betrokken domeinconcessiehouders voor het geval dat de uitbreiding van het MOG geheel of gedeeltelijk niet in gebruik is op de vastgestelde datum, of voor het geval van volledige of gedeeltelijke onbeschikbaarheid van het MOG na ingebruikname.

Meer gasnetten: Waterstof en CO2

De federale Waterstofwet van 11 juli 2023 zal in 2024 verder worden uitgevoerd. Naar alle waarschijnlijkheid zal Fluxys Belgium aangeduid worden als de vervoersnetbeheerder voor waterstof.

Eind december 2023 werd bekendgemaakt dat het Vlaamse Gewest een beroep tot vernietiging tegen deze Waterstofwet heeft ingesteld voor het Grondwettelijk Hof. Een uitspraak is echter pas in de eerste helft van 2025 te verwachten. In de tussentijd werkt Vlaanderen ook aan een eigen decreet voor de distributie van waterstof.

Los van dit bevoegdheidsconflict hebben de Europese wetgevers in december 2023 een finaal akkoord bereikt over de nieuwe richtlijn en verordening die het kader zullen bieden voor waterstof, aardgas en hernieuwbare gassen. In 2024 zullen zowel de federale als de gewestelijke overheden moeten nagaan of hun respectieve initiatieven nog te verzoenen zijn met dat Europese kader.

Daarnaast loopt in Vlaanderen momenteel ook het wetgevend proces over een decreet voor het vervoer van koolstofdioxide (CO2). Dit decreet voert onder andere lokale clusters, gesloten industriële netten en het vervoersnetwerk voor COin, waarvoor tevens één of meer beheerders aangeduid zullen worden. Ook de nodige uitvoeringsmaatregelen zijn in voorbereiding. Ook op dit vlak belooft 2024 een interessant jaar te worden.

Warmtenetten

In 2023 rapporteerde de VREG dat er in het Vlaamse Gewest 85 actieve warmtenetten werden aangemeld. Er zouden daarenboven aanwijzingen zijn dat er zeer veel kleinere warmtenetten werden aangelegd die (nog) niet aangemeld werden.

Over de term warmtenet bestaat soms verwarring, omdat de Vlaamse regelgeving naast grootschalige industriële en wijkverwarmingsnetwerken, ook gemeenschappelijke bronnen in appartementsgebouwen als warmtenet aanmerkt. Wat die laatste betreft, kunnen we spreken over “zelfvoorzienende” warmtenetten, nu zij in beginsel niet afhankelijk zijn van een externe (rest)warmtebron. Het aantal warmtenetten dat momenteel in ontwerp-, financierings- en/of bouwfase zit, is dan ook moeilijk in te schatten.

Wij zien in onze praktijk een substantiële toename in de aanleg en uitbating van zowel industriële warmtenetten en wijkverwarmingsnetwerken (vaak met een koppeling tussen beide), als in “zelfvoorzienende” warmtenetten. In vastgoedprojecten worden ook steeds vaker Energy-as-a-Service (“EaaS”)-modellen worden geïmplementeerd. Daarbij treedt een Energy Services Company (“ESCO”) op als warmteproducent, warmtenetbeheerder en/of warmteleverancier, al dan niet in combinatie met andere dienstverlening op energetisch vlak, zoals het aanleggen en uitbaten van laadinfrastructuur voor elektrische voertuigen.

Rekening houdend met bijvoorbeeld de wettelijke beperkingen op nieuwe aardgasaansluitingen en de steeds beperktere beschikbare ruimte geschikt voor projectontwikkeling, zal de vraag naar en investering in (zelfvoorzienende) warmtenetten volgens ons alleen maar stijgen.

De bouw, uitbreiding en uitbating van warmtenetten zal ook in 2024 voor juridische uitdagingen blijven zorgen. De toepasselijke regelgeving werd de laatste jaren immers grondig aangepast (vooral in Vlaanderen – te verwachten valt dat Wallonië een inhaalbeweging maakt) waardoor traditionele businessmodellen onder druk komen te staan. Verder krijgen dergelijke projecten te maken met technische uitdagingen en innovaties, een vaak complexe goederenrechtelijke structurering, het spanningsveld met regulatoire spelregels rond elektriciteitsverdeling, en vergen langdurige contractuele relaties. Ook al deze elementen geven aanleiding tot diverse juridische vraagstukken, waarbij een tijdige (juridische) structurering cruciaal is. Naast inmiddels courante warmtebronnen zoals WKK-centrales, BEO-velden, KWO-systemen, warmtepompen, zonnepanelen en zonnecollectoren, verwachten wij eveneens een toename in de toepassing van semi-publieke warmtebronnen, zoals aquathermie en riothermie.

Elektrische voertuigen en laadinfrastructuur

De hervorming van de autofiscaliteit heeft een zeer snelle elektrificatie van het Belgische wagenpark uitgelokt. Die trend zal zich naar alle verwachtingen ook in 2024 verderzetten.

Als gevolg hiervan zullen in 2024 onvermijdelijk bijkomende investeringen moeten worden gedaan in de aanleg en uitbating van laadinfrastructuur, en dat zowel op het werk, als bij consumenten thuis of langs de openbare snelwegen. In Wallonië moet een inhaalbeweging worden ingezet. Verder moet onder meer in het Vlaamse Gewest rekening worden gehouden met verplichtingen om laadinfrastructuur te voorzien bij nieuwbouw en ingrijpende renovatie van residentiële en niet-residentiële gebouwen. Daarbij rijzen in vastgoedprojecten steeds vaker vragen over de toepasselijke regelgeving en de algemene zakenrechtelijke en contractuele structurering van dergelijke projecten. Ook hier zien wij een toename van EaaS-modellen waarbij bijvoorbeeld een ESCO de laadinfrastructuur uitbaat en/of de VME in appartementsgebouwen technisch en administratief ontzorgt.

Virtueel verbruik van decentraal geproduceerde elektriciteit

In 2024 verwachten wij bijkomende vragen over de virtuele alternatieven voor de fysieke afname van decentraal geproduceerde elektriciteit. In april 2023 keurde de VREG een door Fluvius uitgewerkt protocol goed over energiedelen, peer-to-peerhandel van groene stroom en verkoop van groene stroom in appartementsgebouwen of multifunctionele gebouwen. In de praktijk blijkt de toepassing van deze virtuele alternatieven evenwel niet evident. Zo bestaan er interpretatieproblemen met betrekking tot de decretale basis en blijken gebruikers onvoldoende op de hoogte van het feit dat andere kosten dan de energiecomponent, zoals nettarieven en heffingen, verschuldigd blijven.

Ook over energiegemeenschappen voor burgers (“EGB”) en hernieuwbare energiegemeenschappen (“HEG”), elk met hun eigen spelregels, blijven er vragen rijzen. In het huidige Vlaamse kader zouden energiegemeenschappen een platform moeten bieden voor consumenten en bedrijven om gezamenlijk te investeren in duurzame energieoplossingen, zoals zonnepanelen en laadpalen. Tot vandaag werden al 80 energiegemeenschappen aangemeld bij de VREG, maar daarbij is het onduidelijk of zij werkelijk een energiegemeenschap uitmaken. Een inhoudelijke controle wordt immers niet gevoerd. Een recente kosten-batenanalyse, uitgevoerd in opdracht van de VREG, concludeert verder dat collectieve activiteiten over het algemeen weinig bijdragen aan de vermindering van de investeringsbehoeften van de netbeheerder. Alleen onder bepaalde omstandigheden zouden collectieve activiteiten beperkte voordelen bieden voor het distributienet.

Nucleaire energie

Eind 2023 bereikte de federale regering een akkoord met de Franse energiegroep Engie over de verlenging van de levensduur van kerncentrales Doel 4 en Tihange 3. Deze verlenging wordt beschouwd als uniek en absoluut cruciaal om de bevoorradingszekerheid van België op het vlak van elektriciteit in de komende 10 jaar verder te garanderen. In 2024 zullen de nodige wetgevende ontwerpen in het parlement behandeld worden en zal de Europese Commissie haar goedkeuring moeten verlenen van het akkoord. Met dit akkoord wordt de bevoorradingszekerheid op korte tot middellange termijn verzekerd. De uitdagingen inzake productiezekerheid blijven evenwel bestaan en te verwachten valt dat ook hier verdere initiatieven zullen worden genomen.

Infrastructuurwerken

Netbeheerders staan voor grote investeringen om hun elektriciteitsnetten te moderniseren en aan te passen aan de verdere uitrol van decentrale productie-eenheden. Het Nederlandse elektriciteitsnet ondervindt daardoor al enige tijd congestieproblemen waardoor geen of slechts beperkte capaciteit kan worden geboden voor nieuwe aansluitingen of de uitbreiding van bestaande aansluitingen. Dat probleem manifesteert zich nu ook stilaan in België. Vooral in West-Vlaanderen en Henegouwen nadert het hoogspanningsnet zijn capaciteitsgrenzen. In afwachting van geplande netversterkingen, in het bijzonder met de projecten Ventilus en Boucle du Hainaut, begon Elia in 2023 tijdelijk flexibele aansluitingen aan te bieden, waarbij de netbeheerder het recht voorbehoudt om verbindingen af te schakelen tijdens piekmomenten. In de periode 2024-2028 plant de hoogspanningsbeheerder 9,4 miljard euro aan investeringen in België.

Ook in 2024 staat ons team Energierecht klaar om onze cliënten met een multidisciplinaire aanpak bij te staan in bovengenoemde of andere werven die verband houden met de verdere transformatie van de energiesector.

Bron: Eubelius

» Bekijk alle artikels: Bouw & Vastgoed, Overheid & Aanbesteding