Voorstel om de opschortende voorwaarde tot financiering te verplichten bij aankoop van uw woning: nieuwe bescherming voor de kopers of risico voor de verkopers? (Caluwaerts Uytterhoeven)

Auteur: Caluwaerts Uytterhoeven

Minister Rob Beenders (Vooruit) heeft in zijn beleidsnota verwezen naar de verplichte opname van een opschortende voorwaarde voor het verkrijgen van een krediet in een verkoopovereenkomst. Welke voorwaarden er exact aan deze verplichting zullen worden gekoppeld staat nog niet op punt en zal nog verder dienen te worden bekeken, maar wij geven alvast graag wat toelichting bij het concept van de opschortende voorwaarde.

Wat is een opschortende voorwaarde?

De opschortende voorwaarde is een juridische term die betekent dat een bepaalde beslissing of overeenkomst pas van kracht wordt als aan een specifieke voorwaarde is voldaan. Een verkoopovereenkomst kan verscheidene opschortende voorwaarden bevatten, niet enkel deze met betrekking tot de financiering. Denk bijvoorbeeld ook aan het verkrijgen van een gunstig bodemattest, stedenbouwkundig uittreksel of het verkrijgen van een bepaalde vergunning.

Bij de aankoop van een onroerend goed is het vaak noodzakelijk dat de koper een financiering verkrijgt, meestal in de vorm van een hypothecaire lening. Om kopers te beschermen tegen de gevolgen van het niet verkrijgen van deze financiering, wordt in veel koopovereenkomsten dan ook vaak een opschortende voorwaarde van financiering opgenomen.

Vandaag is zo’n opschortende voorwaarde nog niet verplicht en wordt deze clausule enkel opgenomen op uitdrukkelijke vraag van de koper. Voor de koper is het om die reden steeds aan te raden de gewenste opname van de opschortende voorwaarde al te vermelden in het uit te brengen bod.

Een opschortende voorwaarde betekent dus dat de verplichtingen uit de koopovereenkomst pas ingaan indien en zodra aan een bepaalde voorwaarde is voldaan. In het geval van financiering houdt dit in dat de koop pas doorgaat als de koper binnen een afgesproken termijn de financiering rond krijgt. Lukt dit niet, treedt de overeenkomst niet in werking en zijn partijen niet gebonden aan hun contractuele verplichtingen. In dat geval dient er geen schadevergoeding aan de verkoper te worden betaald.

Beoogde doel

Minister Beenders beoogt met de verplichte opname van de opschortende voorwaarde voornamelijk een betere bescherming van de koper(s).

Hoewel het creëren van een gelijker spelveld voor alle kopers inderdaad een mooie gedachte uitmaakt, rijst hierbij toch ook al snel de vraag of deze maatregel de bescherming van de verkopers niet teveel uit het oog verliest én of deze maatregel wel degelijk in het belang zal zijn van alle kopers.

Uit eerste berichtgevingen blijkt immers dat de sector toch wel alvast enkele kritische bedenkingen heeft bij de maatregel.

Een van de gevaren bestaat er uit dat kopers door deze verplichting te lichtzinnig zullen omspringen met het uitbrengen van hun biedingen. Zo wordt gevreesd dat kopers hierdoor zullen ‘shoppen’ en mogelijk verschillende biedingen op verscheidene panden zullen uitbrengen. Men zou dan pas achteraf beslissen aan welk bod men gebonden wil zijn.

Ook biedt dit nadelen voor de verkopende partij. Een verkoper heeft immers geen enkele garantie dat een koper ook effectief een hypothecair krediet zal verkrijgen en wordt telkens geconfronteerd met het risico dat een verkoop alsnog niet doorgaat of dat de koper tracht aan de koop te ontsnappen.  In elk geval zal dit voor bijkomende onzekerheid zorgen in hoofde van de verkoper.

Daarnaast rijst ook de vraag wat de verplichte opschortende voorwaarde zal betekenen voor kopers die wel reeds met zekerheid beschikken over de nodige financiering, denk maar aan investeringsaankopen. Zorgt de termijnvoorwaarde van de opschortende voorwaarde dan niet voor onnodig tijdsverlies?

Het een en ander zal moeten blijken uit de verdere uitwerking van het voorstel.

Conclusie

Het is van groot belang om u juridisch te laten bijstaan bij vastgoedtransacties. Ook vandaag wordt reeds regelmatig gebruik gemaakt opschortende voorwaarden. Te vaak zien we dat deze onvolledig, te vaag of onjuist geformuleerd worden.

Denk aan onduidelijke termijnen of het ontbreken van de vereiste bewijsstukken waaruit blijkt dat er daadwerkelijk is geprobeerd om financiering te verkrijgen.

Laat u bij de redactie van een dergelijk belangrijke transactie dan ook begeleiden door een vastgoedprofessional.

Bron: Caluwaerts Uytterhoeven