Voorontwerp Burgerlijk Wetboek : kansen én uitdagingen voor de vastgoedsector (Altius)

Hieronder gaan alvast een paar eerste commentaren bij de voorgestelde plannen.

1. Hervorming van de termijnen – De termijnen van zakelijke gebruiksrechten worden hervormd. Vruchtgebruik voor vennootschappen zal maximum 99 jaar mogen duren (i.p.v. 30 jaar). Opstalrecht wordt evenzeer mogelijk tot maximum 99 jaar (i.p.v. 50 jaar). De minimumduur van erfpacht wordt verminderd tot 15 jaar (i.p.v. 27 jaar). De vroegere termijnen waren historisch gegroeid maar waren niet meer afgestemd op de nieuwe noden. De contracts­vrijheid vergroot en dat is zonder meer een goede zaak voor de vastgoedsector.

2. Eeuwigdurend opstalrecht voor volumebouw – Het wordt ook mogelijk om een eeuwigdurend opstalrecht af te spreken. Dat zal kunnen bij zogenaamde “volumebouw” in complexe gehelen, waarin elk volume een zelfstandig gebruik heeft en waarin er geen gemeenschappelijke delen zijn. Ook die hervorming is positief: het geeft de mogelijkheid om creatiever met het opstalrecht om te gaan.

3. Zakelijke gebruiksrechten en insolventie –Het kan niet de bedoeling zijn dat de curator van een failliete vennootschap op wiens goederen zakelijke gebruiksrechten zijn gevestigd (bijv. vruchtgebruik, erfpacht of opstal) die rechten kan beëindigen. Het voorontwerp voorziet nu uitdrukkelijk dat dergelijke beëindiging niet mogelijk is. Tegelijk wordt de situatie verbeterd van de derde die te goeder trouw een zakelijk gebruiksrecht heeft verkregen van de houder van een zakelijk gebruiksrecht die zelf failliet gaat. Dat is een goede zaak voor de rechtszekerheid.

4. Opgepast met openbaar domein – Goederen van het “openbaar domein” hebben een speciaal statuut. Dat is historisch gegroeid, maar weinig consistent. Slechts heel laat heeft de rechtspraak aanvaard dat onder (strikte) voorwaarden zakelijke gebruiksrechten op openbare domeingoederen toegelaten zijn (bijv. een opstalrecht op havengronden). Deze hervorming biedt de kans om meer rechtszekerheid te bieden op dit vlak. De tekst geeft hiertoe een aanzet maar laat echter nog veel onduidelijkheden bestaan. De nieuwe categorie van “eeuwigdurende” erfpachtrechten en opstalrechten voor doeleinden van openbaar belang kan interessant zijn, maar er moeten meer garanties worden ingebouwd voor private eigenaars. Ook zouden er meer mogelijkheden moeten komen om het statuut van “openbaar domein” in rechte te betwisten.

5. Wijziging van het concept van opstalrecht? – Tot op vandaag is het opstalrecht het recht om gebouwen of beplantingen op andermans goed “te hebben”. Het is dus niet nodig dat de opstalgever die gebouwen zelf opricht of die beplantingen zelf aanbrengt. Zo kan een opstalrecht ook gehanteerd worden als acquisitiestructuur. Het voorontwerp wil dat blijkbaar veranderen: de nieuwe definitie van opstalrecht houdt in dat het gaat om een recht om op andermans goed gebouwen of beplantingen “uit te voeren”. Dat lijkt een verenging te zijn die niet wenselijk is.

6. Herstelplicht van de blote eigenaar bij vruchtgebruik – Iedereen kent wel de huidige artikelen 605 en 606 van het Burgerlijk Wetboek: daarin staan de beperkte herstelverplichtingen van de blote eigenaar (onder meer de gewelven en de gehele daken). Hierover zijn, door de jaren heen, al heel wat discussies gevoerd. In het voorontwerp worden die herstelverplichtingen alvast moderner geformuleerd, maar er kan zeker nog aan de tekst gesleuteld worden.

Tot 1 februari 2018 is het mogelijk om opmerkingen in te dienen op het voorontwerp. Aarzel niet om ons te contacteren indien u vragen hebt bij het voorontwerp of opmerkingen wil formuleren.

Lees hier het originele artikel