Voorkeur- en voorkooprechten: what’s in a name? (Crivits & Persyn)

Auteur: Emma Van Eenoo (Crivits & Persyn)

In de praktijk bestaat vaak verwarring over het onderscheid tussen voorkeur- en voorkooprechten op onroerende goederen. Deze rechten geven een bepaalde voorrang aan overheidsinstanties of aan personen zoals de huurder van het onroerend goed, wanneer de eigenaar zijn onroerend goed wil verkopen. Het onderscheid tussen voorkeur- en voorkooprechten is vooral van belang bij samenloop van meerdere gerechtigden op deze voorrang. De sanctie bij miskenning van deze rechten kan dan weer verschillen naargelang de rechten wettelijk of contractueel werden verleend.

Bron van voorkeur- en voorkooprechten

Voorkeur- en voorkooprechten kunnen worden verleend door de wetgever of door de eigenaar van het onroerend goed. In het eerste geval is sprake van wettelijke of decretale rechten, bijvoorbeeld die van de pachter en van overheidsinstanties zoals de Vlaamse Grondenbank. In het tweede geval is sprake van contractuele rechten, die de eigenaar bijvoorbeeld verleent aan de huurder of gebruiker van het onroerend goed. Partijen zijn in dat geval vrij om de modaliteiten ervan te bepalen.

Onderscheid tussen voorkeur- en voorkooprechten

Het onderscheid tussen voorkeur- en voorkooprechten is niet zo eenvoudig en leidt in de praktijk vaak tot verwarring.

Een voorkeurrecht (right of first offer) betekent dat de titularis (de houder van het recht) de eerste kans moet krijgen om bij een eventuele verkoop hetzij een bod te doen, hetzij in te gaan op een voorstel van de verkoper. Er is dus enkel sprake van een intentie tot verkoop, waarbij de eigenaar het onroerend goed eerst aan de titularis van het voorkeurrecht moet aanbieden vooraleer hij het aanbiedt aan anderen.

Een voorkooprecht (right of first refusal) geeft de titularis de mogelijkheid om het onroerend goed bij voorrang aan te kopen tegen dezelfde voorwaarden waaronder een kandidaat-koper zich reeds voorwaardelijk heeft verbonden. In dit geval heeft de eigenaar dus al een (voorwaardelijke) koopovereenkomst gesloten met een derde, waarna de titularis van het voorkooprecht ervoor kan kiezen om in de plaats van die (kandidaat-)koper te treden.

Het is belangrijk om steeds na te gaan welke van de twee bovenstaande technieken daadwerkelijk wordt gebruikt. De toegepaste techniek bepaalt of het om een voorkeur- dan wel om een voorkooprecht gaat. In de praktijk bestempelen contractpartijen (of zelfs de wetgever)[1] het verleende recht soms foutief als een voorkooprecht terwijl het in werkelijkheid om een voorkeurrecht gaat, en vice versa.

Wat bij samenloop?

Het belang van het onderscheid tussen voorkeur- en voorkooprechten komt voornamelijk naar voren bij samenloop. Wat als er voor één onroerend goed meerdere voorkeur- of voorkooprechten werden verleend? En wat als er zowel een voorkeur- als een voorkooprecht werd verleend?

Bij samenloop tussen meerdere voorkeur- of voorkooprechten primeert het wettelijke of decretale recht (zoals dat van de Vlaamse Grondenbank en de pachter) op het contractuele recht (zoals dat van de huurder). Wanneer er meerdere wettelijke of contractuele rechten zijn, primeert het oudste voorkeur- of voorkooprecht.

Bij samenloop tussen voorkeur- en voorkooprechten primeren de voorkooprechten altijd door de techniek ervan (zoals hoger beschreven). Voorkeurrechten worden immers uitgeoefend wanneer er een intentie tot verkoop van het onroerend goed is, waarbij de titularis bij voorrang de kans krijgt om te kopen. Voorkooprechten worden pas uitgeoefend nadat er al een (voorwaardelijke) koop werd gesloten, waarbij de titularis in de plaats van de koper kan treden. De titularis van het voorkooprecht heeft dus steeds het laatste woord.

Wat bij miskenning?

Wat nu als uw voorkeur- of voorkooprecht wordt miskend?

Als u over een wettelijk voorkeur- of voorkooprecht beschikt, voorziet de wetgeving vaak een specifieke sanctie. Als het “voorkooprecht” van de pachter bijvoorbeeld niet wordt gerespecteerd, dan kan de pachter ofwel een schadevergoeding van 20% van de koopprijs eisen, ofwel eisen dat hij in de plaats van de koper wordt gesteld (en zo dus eigenaar van het onroerend goed wordt).

Als u over een contractueel voorkeur- of voorkooprecht beschikt, kunt u slechts in de plaats van de koper treden als zowel de verkoper als de koper ‘te kwader trouw’ uw recht hebben miskend. Sinds 1 juli 2022 worden de verkoper en koper vermoed daarbij te kwader trouw te zijn als uw voorkeur- of voorkooprecht is opgenomen in een notariële akte die werd overgeschreven in de hypotheekregisters (zoals een handelshuurovereenkomst).

Naast deze specifieke sancties kunt u ook steeds een schadevergoeding eisen van de partij(en) die, zelfs te goeder trouw, een fout heeft/hebben begaan. U zal dan wel uw schade moeten bewijzen, tenzij deze vergoeding al is overeengekomen op het ogenblik dat u het voorkeur- of voorkooprecht werd verleend.

Bron: Crivits & Persyn