Volume-eigendom: de derde dimensie in het goederenrecht (adhemar.law)

Auteurs: Stefanie Debeuf, Elke Paenhuysen en Tom Lenaerts (adhemar.law)

Het langverwachte Boek 3 van het Burgerlijk Wetboek (BW), dat het nieuwe goederenrecht omvat, is op 1 september 2021 in werking getreden. Hoewel deze vernieuwde materie nog steeds zeer vertrouwd aanvoelt, heeft de wetgever toch enkele wijzingen doorgevoerd die de nodige aandacht verdienen.

In deze nieuwsbrief zal enerzijds nader worden ingegaan op het begrip ‘volume-eigendom’, dat is ontstaan in de schoot van het hervormde opstalrecht, en anderzijds op de invloed daarvan op de vastgoedpraktijk.

VOLUME-EIGENDOM: WHAT’S IN A NAME?

Het concept volume-eigendom is niet nieuw. Mensen bouwen immers al duizenden jaren in de hoogte en in de diepte. Toch was het Belgische recht niet volledig aangepast aan de verticale en individuele stapeling van eigendomsrechten. Het nieuwe goederenrecht wil hier verandering in brengen.

Concreet doelt men met volume-eigendom op de driedimensionele (al dan niet bebouwde) delen (‘volumes’) die boven of onder de grond juridisch worden afgescheiden van de eigendom van de grond. Men kan hierbij bijvoorbeeld denken aan een ondergrondse parkeergarage en een bovengronds winkelcentrum.

Het bovenstaande kan worden gerealiseerd d.m.v. een opstalrecht. Een opstalrecht verleent met andere woorden het eigendomsrecht op “al dan niet gebouwde volumes, voor het geheel of een deel, op, boven of onder andermans grond om er bouwwerken of beplantingen te hebben” (art. 3.177 BW).

Is er een opstalrecht van toepassing, dan is de houder van dit opstalrecht ook de eigenaar van zijn volume(s). Eindigt het opstalrecht, dan wordt de grondeigenaar de eigenaar van de volume(s).

Vernieuwend is dus de driedimensionele benadering van het eigendomsbegrip. Hoewel dit logisch lijkt, hebben belangrijke databanken zoals het kadaster steeds een tweedimensionele benadering van onroerende eigendom als uitgangspunt genomen. Via de website van het kadaster (https://eservices.minfin.fgov.be/ecad-web/) kan men de kadastrale plannen immers enkel in twee dimensies raadplegen, namelijk in de lengte en in de breedte. Recent werden er stappen gezet om ook het kadaster aan te passen aan de driedimensionele realiteit. In een volgende nieuwsbrief zullen deze veranderingen worden toegelicht.

Een andere toevoeging betreft het bestaan van eeuwigdurende volume-eigendom. Onder het vroegere regime van de Opstalwet was het recht van opstal beperkt in de tijd, met een maximale duur van 50 jaar. In het nieuwe goederenrecht wordt de maximale duur van het opstalrecht opgetrokken tot 99 jaar en is in twee gevallen zelfs een eeuwigdurend recht van opstal mogelijk (art. 3.180, tweede lid, 1° en 2° BW). Om te spreken van zo een eeuwigdurende volume-eigendom moet er aan enkele voorwaarden worden voldaan. Zo moet er sprake zijn van ten minste twee volumes met verschillende bestemmingen die vatbaar zijn voor zelfstandig beheer, die bouwkundig gezien samenhangen en die gebruik maken van één kernperceel. Bovendien mag er geen sprake zijn van gemeenschappelijke delen. Opnieuw kan gedacht worden aan een ondergrondse parkeergarage en een bovengronds winkelcentrum.

VOLUME-EIGENDOM IN DE VASTGOEDPRAKTIJK

Volume-eigendom kan vele vormen aannemen. Denk bijvoorbeeld aan een complex dat bestaat uit een commerciële parkeergarage op de kelderverdieping, een gemeentelijk sportcomplex op de eerste en de tweede verdieping en woongelegenheden op de bovenste verdieping of een kantoorgebouw dat op de kelderverdieping plaats biedt aan een publiek toegankelijk metrostation.

Sinds de hervorming van het opstalrecht is het mogelijk om al deze onderscheiden volumes onafhankelijk van elkaar te laten bestaan, zonder de verplichting om bijvoorbeeld op een kunstmatige manier gebruik te maken van het regime van gedwongen appartementsmede-eigendom.

De hervorming van het opstalrecht wil tegemoetkomen aan de reeds lang bestaande vraag van de vastgoedpraktijk naar de opsplitsing van eigendom in volumes. Ruimte is een schaars goed geworden, en moet dan ook zo efficiënt mogelijk worden benut.

Net zoals in de andere domeinen van het nieuwe goederenrecht het geval zal zijn, zal de praktijk in de (nabije) toekomst moeten aantonen of de hervormingen de gewenste resultaten bereiken.

Bron: adhemar.law