Vochtproblemen in het door u aangekochte pand: hoe spreek je de verkoper aan? (Forum Advocaten)

Auteurs: Ilse De Geyter en Sidney van Wellen (Forum Advocaten)

1. U koopt een appartement of woning aan die nog geen tien jaar oud is, maar al snel na uw intrede in de woning komt u helaas tot de vaststelling dat het appartement/de woning met een vochtproblematiek kampt. Kan u de verkoper nog aanspreken en zo ja op welke rechtsgronden dient dit dan te gebeuren?

2. De verkoper dient in principe ook na de verkoop nog voor verborgen gebreken in te staan. Let wel, het moet daarbij wel om ernstige gebreken gaan, waardoor het door u aangekocht onroerend goed ongeschikt is voor het gebruik waarvoor u het beoogd had of die dit gebruik in die mate verminderen dat als u kennis had van het gebrek, u het onroerend goed niet dan wel voor een lagere prijs gekocht had.Bovendien moeten de gebreken ook wel effectief ‘verborgen’ geweest zijn, wat betekent dat zij niet opgemerkt konden worden door middel van een normaal en aandachtig onderzoek van het onroerend goed. Maar goed ook, want als ook gebreken die zichtbaar waren achteraf nog aangekaart zouden kunnen worden, zou dit tot een oncontroleerbare situatie leiden. Wat als bijvoorbeeld de koper akkoord was met bepaalde zichtbare gebreken en de prijs in functie daarvan werd overeengekomen, doch de koper zich achteraf bedenkt? Het zou schier onmogelijk zijn achteraf te achterhalen of de koper dat zichtbaar gebrek al dan niet aanvaard had.Daarnaast moest het gebrek ook ‘in de kiem’ reeds aanwezig zijn. Verborgen gebreken die zich pas na aankoop zouden manifesteren, kon de verkoper uiteraard ook niet gekend hebben.Ernstige vochtproblemen kunnen dus in principe wel degelijk als verborgen gebrek beschouwd worden.

3. In het geval dat uw vochtproblematiek als verborgen gebrek weerhouden zou kunnen worden, kan u de verkoper daarop aanspreken en ofwel het onroerend goed teruggeven en de koopprijs terugkrijgen als u meent dat het onroerend goed ongeschikt is voor het gebruik waartoe u het bestemd had ofwel een schadevergoeding eisen omwille van het verminderd gebruik dat u van het onroerend goed kan maken.Verliest u daarbij niet uit het oog dat de termijn om de verkoper in rechte aan te spreken middels dagvaarding een korte termijn is die begint te lopen van zodra u het gebrek ontdekt heeft of kon ontdekken. Uiteraard kan u voordien nog wel in gebreke stellen maar als de reactie daarop niet afdoende is, wacht u best niet te lang met dagvaarding uit te laten brengen.Weet daarbij dat men er vanuit mag gaan dat een gespecialiseerde verkoper de gebreken kende, tenzij hij kan bewijzen dat het niet zo is.

4. Verkopers zullen gelet op het bovenstaande dan ook vaak een clausule in de verkoopovereenkomst inlassen waarin hun aansprakelijkheid wordt uitgesloten dan wel waarbij de korte termijn wordt ingeperkt tot een minimum.Als een onderneming verkoopt aan een consument, is dergelijke clausule meestal ongeldig. In de verhouding tussen consumenten onderling of ondernemingen onderling is de clausule dan doorgaans wel geldig, voor zover de verkoper de gebreken die hij kende meldde. Deed hij dat niet, is hij te kwader trouw en zal hij zich niet kunnen exonereren op basis van de bewuste clausule.

5. An sich kan u zich als koper ook beroepen op de tienjarige aansprakelijkheid voor stabiliteitsbedreigende gebreken, waaronder waterinfiltraties af en toe ondergebracht worden, aangezien die van openbare orde is en dus niet ingeperkt kan worden. Deze termijn begint te lopen vanaf de aanvaarding van het onroerend goed, doorgaans bij de definitieve oplevering.Alleen zal u zich, wanneer u zich als koper op de tienjarige aansprakelijkheid wenst te beroepen, moeten richten tot aannemer en architect en niet tot de loutere verkoper van het appartement. Door de verkoop van het appartement werden ook de kwalitatieve rechten om tegen de bouwactoren te ageren overgedragen van de verkoper naar de koper.

Bron: Forum Advocaten