Privaatrechtelijke erfdienstbaarheden in het oud en nieuw Burgerlijk Wetboek

Webinar on demand

Het nieuwe goederenrecht en de vastgoedpraktijk – 10 relevante nieuwigheden onder de loep

Webinar on demand

50 jaar Wet Breyne – Een overzicht aan de hand van rechtspraak

Webinar on demand

Buitencontractuele aansprakelijkheid in het bouwgebeuren

Webinar on demand

Voordeelpakket
‘Bouw en Aanneming’

6 Webinars on demand

Privaat versus publiek bouwrecht

Webinar on demand

Vlaamse regering bereikte een akkoord omtrent de bouwshift (Seeds of Law)

Auteurs: Koen De Puydt en Aline Heyrman (Seeds of Law)

De Vlaamse regering heeft een akkoord bereikt omtrent de bouwshift met als ultieme doel een volledige bouwstop tegen 2040.

Dit akkoord zal onvermijdelijk een enorme impact hebben op de ruimtelijke ordening. Eigenaars van een of meerdere bouwgronden zullen hiermee te maken hebben en doen er dan ook goed aan zich te informeren over de gevolgen die dit akkoord zal hebben op de bestemming van hun terrein. Vele bouwgronden zullen immers een andere bestemming krijgen.

In dit artikel lichten we de krachtlijnen van het akkoord toe.

1. Wat is het doel van dit akkoord? 

Met dit akkoord wil men bereiken dat tegen 2025 nog slechts 3 hectare per dag aan bijkomende ruimte ingenomen wordt om uiteindelijk een volledige bouwstop te realiseren tegen 2040. Vandaag wordt er dagelijks 5 hectare vol gebouwd.

Vlaanderen tracht gemeenten aan te zetten om het kwalitatief ruimtelijk rendement door middel van hun ruimtelijk beleidsplanningsproces te verhogen en daarbij tegen te gaan dat bijkomende ruimten worden vol gebouwd.

2. Wat zijn de krachtlijnen van het instrumentendecreet? 

Het ontwerp van het instrumentendecreet – dat dit akkoord omzet in een Vlaams decreet – bevat een regeling voor planschade op basis van venale waarde. Deze wordt onder meer bepaald aan de hand van 13 factoren.

Dit decreet wordt vermoedelijk nog in 2022 goedgekeurd.

2.1 Een planschaderegeling op basis van venale waarde 

Het ontwerp van instrumentendecreet voorziet in een planschaderegeling op basis van de venale waarde voor eigenaars die planschade lijden.

Planschade is de schade die de eigenaar van een grond ondervindt wanneer zijn perceel niet meer bebouwbaar of verkavelbaar is ten gevolge van een bestemmingswijziging.

Met een planschaderegeling worden deze eigenaars vergoed op basis van de waarde die hun grond zou opbrengen bij een (niet openbare) verkoop.

Volgende criteria worden aanzien als belangrijke factoren bij de bepaling van de venale waarde van een perceel:

  • De ligging aan een voldoende uitgeruste weg;
  • De ligging buiten de 50m vanaf de rooilijn (woongebieden);
  • De bestemming als woonreservegebied en het bijhorend ontwikkelingsperspectief;
  • De watertoets;
  • De technische bebouwbaarheid.

2.2 Bijzondere bepalingen voor woonreservegebieden 

Het ontwerpdecreet houdt rekening met het advies van de Raad van State met betrekking tot de woonreservegebieden. Dit houdt in dat de uitzonderingsbepalingen voor o.a. sociale huisvestingsmaatschappijen worden geschrapt.

De regering geeft aan dat er, gelet op de huidige situatie op de woningmarkt, voldoende aandacht moet worden besteed aan het betaalbaar houden van het woonaanbod. Het akkoord zet dan ook volop in op de inbreiding en verdichting zodat betaalbaar wonen wordt vergemakkelijkt in de kerngebieden.

Zo wordt o.a. aan gemeenten gevraagd om woonreservegebieden bij hun vrijgave te gebruiken om betaalbaar wonen te verwezenlijken.

2.3 Start neutralisatie van ongeveer 1600 ha harde bestemmingen 

De Vlaamse regering wenst over te gaan tot het neutraliseren van ongeveer 1600 ha harde bestemmingen en meer bepaald signaalgebieden met bouwvrije opgave.

Een signaalgebied is een gebied dat nog niet ontwikkeld is, met een harde ruimtelijke bestemming (zoals woonuitbreidingsgebied, industriegebied,…).

De bouwvrije opgave zijn delen van een signaalgebied die bouwvrij moeten blijven en die zo dus een nieuwe bestemming toegewezen krijgen. Een nieuwe bestemming toewijzen is mogelijk op twee manieren, namelijk:

  • Via de aanduiding van de gebieden als ‘watergevoelige openruimtegebieden’ (WORG)
  • Via gewestelijke ruimtelijke uitvoeringsplannen (GRUP’s)

In afwachting van de definitieve herbestemming past de Vlaamse regering een bewarend beleid toe. Zo zal het departement Omgeving steeds een beroep instellen bij de toekenning van vergunningen tegen de bouwvrije opgave.

Ook worden plannende overheden bij het opstellen van een RUP opgelegd om bij de toekenning van een bijkomend aanbod aan harde bestemmingen (zoals wonen, industrie, recreatie,…) tegelijkertijd slecht gelegen gebieden of het overbodig juridisch aanbod te neutraliseren indien deze aanwezig zouden zijn op het grondgebied van de plannende overheid. Dit moet ervoor zorgen dat er nooit dubbel gecompenseerd moet worden.

Dit alles moet er voor zorgen dat de bestaande open ruimten niet ongewenst worden volgebouwd.

Bij de herbestemmingen wordt de nieuwe planschaderegeling toegepast.

3. Oprichting van een BRV-fonds

De Vlaamse regering zal een BRV-fonds kunnen oprichten dat gebruikt zal worden om de financiering van de bouwshift mee te verzorgen. Door de inname van bijkomende open ruimten te beperken, wordt een belangrijke bijdrage geleverd voor het behalen van de klimaatdoelstellingen. Dit is ook de reden dat het BRV-fonds gefinancierd wordt uit onder andere het Klimaatfonds en verder wordt aangevuld met bijdragen uit het Rubiconfonds, het Grondfonds, het Omgevingsfonds en het Vernieuwingsfonds.

De Vlaamse regering zou nog dit voorjaar onderhandelingen aanvangen met de lokale besturen omtrent de aanwending van het BRV-fonds voor de planschadebetalingen. Ook wordt de mogelijkheid onderzocht om het BRV-fonds aan te vullen met inkomsten van planbatenheffingen.

4. Akkoord inzake bouwshift is gekoppeld aan het akkoord inzake stikstof

Het akkoord inzake de bouwshift is gekoppeld aan het akkoord omtrent de stikstof. De Vlaamse regering heeft een akkoord bereikt omtrent de definitieve Programmatorische Aanpak van Stikstof (PAS) en de daarmee verbonden aanpassing van het mestbeleid.

Het doel is om de stikstofuitstoot drastisch te beperken en onder meer over te schakelen op duurzame landbouw.

De krachtlijnen van het akkoord zijn de volgende:

  • Een forse vermindering van de uitstoot in alle veeteeltsectoren;
  • Een sociaal flankerend beleid om de landbouwers te ondersteunen in deze overgang;
  • Vanaf 2028 wordt een meststop ingevoerd;
  • Een investeringsplan om de schade aan de natuur in Vlaanderen te herstellen;
  • Een nieuw beoordelingskader voor nieuwe bedrijven en uitbreidingen, dat vertrekt vanuit een voldoende streng voorzichtigheidsprincipe;
  • Extra inspanningen rond het Turnhouts Vennegebied om de stikstofneerslag terug te dringen;
  • Voor de industrie wordt er in principe een stikstofdrempel van 1% ingevoerd.
5. Besluit

De bouwshift zal de komende jaren een enorme impact hebben op de huidige ruimtelijke ordening. Het zal erop aankomen om het beleid van de plannende overheden op de voet te volgen en tijdig in te grijpen door middel van de juiste juridische stappen.

Bron: Seeds of Law