(Ver)kopen zonder asbestattest. Wat nu? (De Groote – De Man)

Auteur: Camille Vanbiervliet (De Groote – De Man)

Het ontbreken van het asbestattest bij de ondertekening van een compromis kan de nietigheid van de koop tot gevolg hebben. De geldigheid van een opschortende voorwaarde om het ontbreken van uw asbestattest bij ondertekening van een compromis te ondervangen, staat ter discussie. Zo’n opschortende voorwaarde zal dus niet steeds een oplossing kunnen bieden wanneer partijen vroegtijdig willen overgaan tot ondertekening van het compromis. Hetzelfde geldt voor andere essentiële vastgoedinformatie, zoals de stedenbouwkundige inlichtingen of het bodemattest.

Aan de koper van een pand, gebouwd voor 2001 en gelegen in Vlaanderen, moet ten laatste bij het ondertekenen van het compromis een asbestattest worden bezorgd. Wat indien u als koper dit attest nog niet heeft ontvangen? En kan u als verkoper aandringen op ondertekening in afwachting van het vereiste asbestattest? We zetten het voor u op een rijtje.

Wanneer is een asbestattest verplicht?

Sinds 23 november 2022 geldt de verplichting voor eigenaars om een geldig asbestattest te voorzien bij de “overdracht of vestiging van een eigendomsrecht of zakelijk gebruiksrecht met betrekking tot toegankelijke constructies gebouwd voor 2001”.

Zo’n asbestattest kan u verkrijgen via de OVAM (de Openbare Vlaamse Afvalstoffenmaatschappij) en bevat informatie over de aanwezigheid van asbest in uw gebouw (bv. welke materialen of gebouwonderdelen asbest bevatten, wat de staat is van het asbest, of het gebouw “asbestveilig” is, …) en de aangeraden methode van veilig beheer of verwijdering.

Ook voor de overdracht of vestiging van andere zakelijke gebruiksrechten (zoals bv. een recht van vruchtgebruik, erfpacht- of opstalrecht) is een asbestattest vereist. Hetzelfde geldt voor andere overdrachtsvormen (zoals bv. de schenking of de inbreng in een onderneming). 

Nieuw is dat voor de overdracht of vestiging van rechten op panden in een gedwongen mede-eigendom (bv. appartementen) sinds mei van dit jaar ook een asbestattest zal moeten worden opgesteld met betrekking tot de gemeenschappelijke delen, en niet enkel met betrekking tot het privatief.

Welke doelstelling heeft het asbestattest?

Het asbestattest heeft als doelstelling de kandidaat-koper vooraf te informeren over de aanwezigheid van asbest en de daaraan verbonden risico’s. Dit beschermt de koper tegen de onbewuste aankoop van een onroerend goed waarin asbest aanwezig is.

De inhoud van het asbestattest moet daarom ten laatste meegedeeld worden aan de kandidaat-koper “bij het sluiten van een onderhandse akte of overeenkomst tot overdracht”. Dit is immers het moment waarop de kandidaat-koper zich definitief verbindt ten aanzien van de verkoper.

In de praktijk is dit vaak bij ondertekening van het compromis, al zijn ook andere situaties denkbaar (bv. wanneer door partijen gewerkt wordt met aan- en/of verkoopopties).

Legt de verkoper het asbestattest niet tijdig voor, dan zijn de gevolgen zwaar. De koper zal de nietigheid van de (ver)koop kunnen inroepen en op die manier (kosteloos) afstand kunnen doen van de (ver)koop. Deze nietigheid kan de verkoper enkel vermijden als de koper alsnog een geldig attest ontvangt voor het verlijden van de notariële akte én uitdrukkelijk afstand doet van zijn nietigheidsvordering in deze akte.

Opschortende voorwaarde van het bekomen van het nodige asbestattest

Met de 2^de verjaardag van het verplichte asbestattest in het vooruitzicht blijken eigenaars in de praktijk nog steeds moeite te hebben om tijdig het vereiste asbestattest te bekomen. Dit ondanks de forse toename van het aantal erkende asbestdeskundigen.

Zowel vanuit kopers- als verkoperszijde rijst daardoor geregeld de vraag om het compromis af te sluiten onder “opschortende voorwaarde van het bekomen van het nodige asbestattest”. Op die manier hopen partijen vertraging in de contractsluiting te vermijden en alvast de verkoop aan de overeengekomen voorwaarden vast te klikken.

De rechtspraak hierover is nog in volle ontwikkeling. Echter is het alvast zo dat deze mogelijkheid door de OVAM principieel wordt uitgesloten, minstens sterk wordt ingeperkt.

Op basis van het standpunt van de OVAM kan enkel de opschortende voorwaarde van het bekomen van een asbestattest met resultaat “asbestvrij” geldig opgenomen worden in het compromis. Zo kan de koper immers (in lijn met de doelstelling van de asbestreglementering) enkel tot aankoop worden gehouden als het verkochte onroerend goed volledig asbestvrij is.

Meer algemeen geformuleerde opschortende voorwaarden (zoals de voorwaarde van het bekomen van “een” asbestattest) of voorwaarden die gekoppeld zijn aan een ander resultaat (zoals het bekomen van een asbestattest met resultaat “asbestveilig” of “niet asbestveilig”) zullen waarschijnlijk als ongeldig worden beschouwd.

Het is te verwachten dat de OVAM of de Vlaamse decreetgever in de toekomst verdere duiding zullen geven over de geldigheid van dergelijke opschortende voorwaarden. In tussentijd is het van essentieel belang dat u – zowel als koper als verkoper – de nodige voorzichtigheid aan de dag legt. U kunt daarbij steeds rekenen op de experts van DGDM, die de evoluties in de juridische praktijk op de voet volgen.

De heilige drievuldigheid – Asbestattest, stedenbouwkundige inlichtingen en bodemattest

Het asbestattest is niet het enige document dat de verkoper op straffe van nietigheid moet voorleggen aan de koper voorafgaand aan de overdracht van een onroerend goed.

Zo blijkt ook het ontbreken van bijvoorbeeld de stedenbouwkundige inlichtingen of het bodemattest in de praktijk vaak aanleiding te geven tot de nietigverklaring van een ondertekend compromis.

Ook voor die verplichte documentatie legde de rechtspraak de mogelijkheden tot het voorzien van opschortende voorwaarden al sterk aan banden.

Bron: De Groote – De Man