Verkoop van een woning: nietigheid wegens wilsgebrek. Cassatie-arrest van 5 oktober 2023 (LegalNews)

Auteur: Marc Vandecasteele (LegalNews)

Het arrest van het hof van beroep te Gent van 22 februari 2022

De appelrechter stelt vast en oordeelt dat X begin maart 2019 is gevallen in zijn huis en werd gehospitaliseerd, hij op dat ogenblik 82 jaar oud was, nooit gehuwd is geweest en geen kinderen heeft, hij steeds in zijn ouderlijk huis heeft gewoond, eerst samen met zijn ouders en sinds het overlijden van zijn moeder in 1991, alleen.

X werd in het ziekenhuis benaderd door twee buren die zijn huis wilden kopen.

X op 10 of 19 maart 2019 een mondeling akkoord gaf aan BREMHOVE nv om zijn huis te verkopen voor 400.000 euro en hij vervolgens, op 21 maart 2019, een door een van de buren zelf geschreven briefje tekende dat de verkoop inhield van zijn huis aan deze buur voor 350.000 euro.

X tekende op 22 of 26 maart 2019 een onderhandse overeenkomst voor de verkoop van zijn woning aan BREMHOVE nv voor 400.000 euro, mits een levenslang bewoningsrecht.

Op 1 april 2019 werd X van het ziekenhuis overgebracht naar het rusthuis en tekende op 2 april 2019 in het rusthuis, in aanwezigheid van zijn eigen raadsman en notaris Logge, een authentieke akte tekende die de verkoop inhield van zijn woning aan de buren voor 350.000 euro.

Er mag met voldoende zekerheid worden aangenomen dat de raadsman van X niet zou hebben toegelaten dat zijn cliënt deze akte ondertekende indien hij had geweten dat zijn cliënt enkele dagen voordien al een overeenkomst had getekend voor de verkoop van zijn woning aan BREMHOVE nv.

De appelrechter verklaart de overeenkomst tussen G.V.H. en de ene buur, zoals uitgedrukt in de onderhandse akte van 21 maart 2019, nietig, op grond dat:

• de snelheid van de feiten en initiatieven van de buren in een context van de val, de ziekenhuisopname en de overbrenging naar het rusthuis aanwijzingen zijn dat X onder druk werd gezet om zijn woning snel te verkopen;
• het gegeven zelf van de ondertekening van de twee overeenkomsten en het eerste briefje een objectief feit is dat erop wijst dat er iets niet normaal was;
• het feit dat de bekwaamheid van X niet wordt betwist, niet wegneemt dat bij het onderzoek van dwang, rekening moet worden gehouden met de eigen kenmerken van de persoon van de medecontractant;
• de ene buur een bekende industrieel en geslaagd zakenman is en de andere buur een grootgrondbezitter en veehouder, terwijl X slechts over een klein huisje beschikt, zodat een positie van inferioriteit bestaat tussen hem en zijn buren;
• elke redelijke persoon in dezelfde omstandigheden al onder de indruk zou zijn van de benadering door die buren in het ziekenhuis;
• ook de val, de ziekenhuisopname en de overbrenging naar het rusthuis een inferieure positie van X hebben teweeggebracht;
• deze ruime context, mee in rekening genomen met de persoon, de toestand, de tijd en de plaatsen van de ondertekening van de overeenkomsten, aantonen dat er bij X een grote psychologische druk bestond om zijn woning te verkopen;
• het, gelet op de specifieke concrete omstandigheden en de ruime context, gepast is het subjectieve criterium te laten doorwegen;
• de verkoopprijzen niet onredelijk waren of geen benadeling betekenden en het kwaad niet bestaat in bezwarende contractvoorwaarden;
• de feiten, de context en concreet aan de zijde X, de emotionele en psychologische druk en angst, de personen van de buren, de vrees om die buren teleur te stellen en de overdondering volstaan als aanzienlijk dreigend kwaad;
• X wou dat het aandringen en de situatie zou stoppen;
• hij in die ruime context wordt geloofd in de verklaring dat hij tekende onder dwang en in de hoop dat het daarmee zou eindigen;
• de beide buren misbruik pleegden door X te bezoeken en hem in de emotionele staat als alleenstaande oudere man te ‘bewerken’ om de woning te verkopen;
• de buren niet op een redelijke wijze hebben onderhandeld;
• de dwang door geweld is ontstaan vanaf het eerste contact in het ziekenhuis en al die tijd is blijven duren.

De visie van Cassatie

De appelrechter die de nietigverklaring van de overeenkomst tussen X en de buren op grond van geweld baseert op de omstandigheid dat X zijn toestemming gaf in de hoop dat “het aandringen en de situatie zou stoppen”, vanuit een emotionele en psychologische druk en de angst om zijn buren teleur te stellen, zonder evenwel vast te stellen dat deze vrees werd opgewekt door de dreiging met een kwaad door de medecontractant of een derde, verantwoordt zijn beslissing niet naar recht.

Krachtens artikel 1109 Oud Burgerlijk Wetboek is een toestemming ongeldig indien zij door geweld is afgeperst.

Krachtens artikel 1112 Oud Burgerlijk Wetboek is een toestemming slechts ongeldig in de zin van voormeld artikel indien het geweld waardoor de toestemming is afgeperst van die aard is dat het op een redelijke mens indruk maakt en hem kan doen vrezen dat hijzelf of zijn vermogen aan een aanzienlijk en dadelijk kwaad is blootgesteld.

Opdat de toestemming van een partij ongeldig is op grond van geweld, volstaat het niet dat de toestemming wegens een vrees werd geuit. Het is vereist dat de vrees aan het geweld te wijten is, dit wil zeggen dat zij is opgewekt door de dreiging met een kwaad door de medecontractant of een derde. De toestemming is bijgevolg niet ongeldig indien zij werd verleend wegens de vrees voor een kwaad waarmee niet werd gedreigd door de medecontractant of een derde.

Lees het Cassatie-arrest van 5 oktober 2023