Verkoop van 10 percelen grond waarvan 1 perceel geen eigendom is van de verkoper. Gehele of gedeeltelijke nietigheid? Cassatie-arrest van 25 oktober 2024 (LegalNews)

Auteur: Marc Vandecasteele (LegalNews)

Arrest van het hof van beroep te Gent van 8 december 2022

De appelrechters stellen vast en oordelen dat:

• de verweerster en de eerste eiseres op 20 mei 2017 een verkoopbelofte ondertekenden waarin de verweerster zich ertoe verbond om tien percelen grond aan de eerste eiseres of een andere koper te verkopen voor de prijs van 2.750.000 euro;
• in de belofte werd bepaald dat de verkoop betrekking had op het geheel van het onroerend goed;
• in april 2018 bleek dat het perceel C 969/L/6 geen eigendom was van de verweerster;
• ondanks het feit dat de eerste eiseres op de hoogte was van de problematiek met betrekking tot voormeld perceel, de optie op 9 mei 2018 per aangetekende brief werd gelicht, waarbij de aankoop zou worden uitgevoerd door de tweede eiseres;
• de eiseressen terecht de nietigheid opwerpen van de koop met betrekking tot het perceel C 969/L/6, aangezien de verweerster hiervan niet de eigenaar is en dit perceel bijgevolg, krachtens artikel 1599 Oud Burgerlijk Wetboek, niet mee kan verkopen;
• uit de verkoopbelofte evenwel op geen enkele manier kan worden afgeleid hoe de prijs, door de koper te betalen voor het geheel van het onroerend goed, is samengesteld, aangezien de koopsom niet werd opgesplitst per perceel, de overeengekomen prijs in sterke mate werd bepaald door de verkoop van de tien aanpalende percelen als één geheel, de tien percelen niet vergelijkbaar zijn zodat geen bedrag of prijs per vierkante meter kan worden afgeleid;
• beide partijen een schattingsverslag voorleggen van het voormeld perceel met extreem uiteenlopende schattingen, en de prijs met betrekking tot slechts negen percelen aldus niet bepaald of bepaalbaar is;
• de rechter deze lacune niet kan aanvullen door zelf een billijke of gemiddelde prijs vast te leggen;
• de koopprijs die werd overeengekomen een essentieel bestanddeel van het contract uitmaakt, terwijl er geen wilsovereenstemming kan worden vastgesteld omtrent de prijs van de negen resterende percelen, waardoor het voortbestaan van het contract ondenkbaar is.

De visie van het Hof van Cassatie

De appelrechters die tot de gehele nietigverklaring van het contract besluiten omdat de gedeeltelijke nietigheid van het contract met betrekking tot een van de tien percelen niet mogelijk is wegens het ontbreken van enige wilsovereenstemming omtrent een bepaalbare prijs van de resterende percelen, verantwoorden hun beslissing naar recht.

Lees hier het arrest