Checklist bij koop-verkoop van onroerend goed (incl. boek)

Webinar op 20 april 2023

Fiscale aspecten van het vruchtgebruik na het
nieuwe goederenrecht

Webinar op 9 februari 2023

Appartementsrecht :
een update in het licht van recente evoluties
(Incl. ‘Handboek Goederenrecht’)

Webinar op 10 februari 2023

Het nieuwe verbintenissenrecht:
de impact voor de bouw- en vastgoedsector

Webinar on demand

Samenwerken met andere ontwerpers in de bouw:
contractuele en vennootschapsrechtelijke
tips en valkuilen

Webinar op 12 mei 2023

Bouwovertredingen anno 2022

Webinar on demand

Vergunningsplicht: Tiny house = tiny administratie? (Forum Advocaten)

Auteurs: Reiner Tijs en Celia Van Gelder (Forum Advocaten)

Tiny house: de betaalbare woning met een beperkte oppervlakte die ook uw ecologische voetafdruk beperkt. In de onder druk staande huizenmarkt winnen alternatieve woningen aan populariteit. Binnenkort ziet u deze woningen zelfs op VTM in het tv-programma ‘Tiny House Battle’ waarin verschillende teams strijden om de mooiste tiny houses te bouwen. Wat is deze alternatieve vorm van wonen, en meer belangrijk, mag ik zomaar een tiny house op mijn perceel plaatsen of moet ik hiervoor eerst een vergunning aanvragen? U leest het hieronder.

Wat zijn tiny houses?

Hoewel de huidige wetgeving geen definitie bevat van tiny houses, kunnen we dit omschrijven als woningen met een oppervlakte van minder dan 50 m². Deze woningen kunnen verplaatsbaar zijn, maar kunnen ook permanent in de grond verankerd zijn. Tiny houses worden gebruikt voor eigen bewoning, maar ook voor verblijfsrecreatie.

Heb ik een vergunning nodig voor een tiny house?

Hoewel het fenomeen al langer voorkomt in België, heeft de Belgische wetgever het concept (nog) niet expliciet opgenomen in de wetgeving. We vallen dus terug op de algemene vergunningsplicht uit artikel 4.2.1 VCRO.

In principe mag geen enkele stedenbouwkundige handeling plaatsvinden zonder dat daarvoor een vergunning werd afgeleverd. U heeft dus voor elke stedenbouwkundige handeling een vergunning nodig alvorens u van start kan gaan. Het plaatsen van een constructie is zo’n vergunningsplichtige stedenbouwkundige handeling.

Ik bouw een nieuw tiny house of laat een nieuw tiny house plaatsen op mijn perceel

Het optrekken, (ver)bouwen en plaatsen van een constructie is in principe vergunningsplichtig (art. 4.2.1., 1° VCRO). Een tiny house kwalificeert als een constructie, ongeacht of deze verplaatsbaar is. Ook geldt er een vergunningsplicht voor het gebruiken of inrichten van een grond om een verplaatsbare constructie voor bewoning te plaatsen. Voorbeelden zijn woonwagens of kampeerwagens (artikel 4.2.1, 5°, c) VCRO). Dit betekent dat u in principe een vergunning moet vragen vooraleer u een tiny house bouwt/plaatst op uw perceel. Hiervoor is ook de medewerking van een architect vereist.

Enkele stedenbouwkundige handelingen werden door de Vlaamse Regering vrijgesteld van vergunningsplicht. Zo moet u voor de tijdelijke plaatsing van een constructie geen vergunning aanvragen. Hieraan zijn wel wat voorwaarden gebonden. Zo mag de constructie hoogstens 4x/jaar geplaatst worden en dit gedurende dertig dagen (art. 7.2 Vrijstellingsbesluit). Ook het stockeren van een voor bewoning bestemde constructie is voorwaardelijk vrijgesteld van vergunningsplicht op voorwaarde dat geen gebruik wordt gemaakt van de constructie (artikel 2.1, 13° en 2.2 Vrijstellingsbesluit). Op basis van deze regelgeving menen wij dat de tijdelijke plaatsing van een tiny house (onder voorwaarden) is vrijgesteld van vergunning.

Kijk altijd na of er stedenbouwkundige voorschriften van toepassing zijn op uw perceel. Als uw plannen afwijken van deze voorschriften, dan zal u steeds een vergunning moeten aanvragen (art. 1.3 Vrijstellingsbesluit). Neem gerust contact met ons op voor meer informatie.

Ik bouw mijn bestaand gebouw om naar een tiny house

Wanneer u een bestaand (bij)gebouw wil inrichten als een tiny house, dan heeft u mogelijk ook een vergunning nodig: enerzijds voor het verbouwen van de constructie en anderzijds voor de functiewijziging.

Het verbouwen van een constructie is in principe vergunningsplichtig (art. 4.2.1, 1° VCRO), maar sommige werken zijn vrijgesteld. Interne handelingen zonder stabiliteitswerken en zonder wijziging van het fysiek bouwvolume aan zijgevels, achtergevels en daken zijn bijvoorbeeld vrijgesteld van vergunning. Ook voor binnenverbouwingen zonder stabiliteitswerken heeft u in principe geen vergunning nodig (art. 2.1, 2° en 4° en art. 3.1, 2° en 4° Vrijstellingsbesluit).

Daarnaast is het mogelijk dat u met deze verbouwingswerken ook de functie van het bestaande gebouw wijzigt. De vergunningsplicht voor een functiewijziging is afhankelijk van de bestaande functie van het gebouw en de gewenste functie van het tiny house. De regeling is niet altijd even duidelijk toepasbaar in concrete omstandigheden. U dient zich hierover goed te laten informeren.

Geldt de vergunningsplicht ook als ik mijn tiny house zal gebruiken voor zorgwonen?

Voor zorgwonen heeft de wetgever een afzonderlijke regeling uitgewerkt (art. 4.2.4 VCRO). Wanneer u een tiny house wil oprichten in het kader van zorgwonen, moet u geen vergunning aanvragen. U moet de gemeente wel op de hoogte brengen door hiervan een melding te doen via het omgevingsloket/op het gemeentehuis.

Deze meldingsplicht geldt gedurende de ganse periode van de zorgsituatie. Wanneer er een einde komt aan de zorgsituatie, dan dient u dit ook te melden aan de gemeente. Indien u het tiny house dan nadien wenst te gebruiken voor huisvesting dan is mogelijk nog een voorafgaande omgevingsvergunning vereist.

Deze regeling is onderworpen aan enkele voorwaarden. Contacteer ons indien u hierover meer informatie wenst. U kan ook meer lezen op onze blog over zorgwonen.

Let op! Een tiny house verhuren?

Wie een (tiny) woning in Vlaanderen verhuurt, moet ervoor zorgen dat deze voldoet aan de Veiligheids-, gezondheids- en woningkwaliteitsnormen zoals opgenomen in de Vlaamse Codex Wonen. Zo moet o.a. de minimale vloeroppervlakte van 12 m² voor kamers worden gerespecteerd. Bij twijfel kan u een conformiteitsattest laten opmaken door een woningcontroleur. Dit attest is in de meeste gemeenten (nog) niet verplicht, maar toont wel aan dat uw tiny house aan de minimale woningkwaliteitsnormen voldoet en dus verhuurd mag worden.

Bron: Forum Advocaten