Vastgoedtransacties
door én met administratieve overheden:
overheidsopdracht of uitgesloten vastgoeddienst?

Dhr. Constant De Koninck (Rekenhof)

Webinar op donderdag 13 juni 2024


Aansprakelijkheid van hulppersonen
in en buiten de contractketting.
Een analyse in het licht van Boek 6

Prof. dr. Ignace Claeys en mr. Camille Desmet (Eubelius)

Webinar op vrijdag 30 augustus 2024


Recente wetgevende ontwikkelingen
met impact op de bouwsector

Prof. dr. Kristof Uytterhoeven (Caluwaerts Uytterhoeven)

Webinar op dinsdag 27 augustus 2024


Woninghuur in Vlaanderen en Brussel:
het antwoord op 25 praktijkvragen

Mr. Ulrike Beuselinck en mr. Koen De Puydt (Seeds of Law)

Webinar op dinsdag 27 augustus 2024

Verfijnde informatieplicht in Vlaanderen over de overstromingsgevoeligheid van onroerend goed (Monard Law)

Auteurs: Jolien Van der Veken en Stefaan Van Dyck (Monard Law)

In bepaalde overeenkomsten waarbij onroerend goed wordt overgedragen of verhuurd voor meer dan 9 jaar, dient informatie opgenomen te worden over de overstromingsgevoeligheid. Dit is de zogenaamde waterparagraaf. Het gaat meer specifiek om iedere onderhandse overeenkomst en authentieke akte waarbij:

  • een onroerend goed wordt verkocht, verhuurd voor meer dan 9 jaar of ingebracht in een vennootschap;
  • een recht van vruchtgebruik, erfpacht of opstal op een onroerend goed wordt gevestigd of overgedragen; of
  • de eigendom van een onroerend goed op een andere manier ten bezwarende titel wordt overgedragen (indien de akte door een instrumenterende ambtenaar wordt opgesteld en met uitzondering van huwelijkscontracten en de wijzigingen ervan en contracten over de mandeligheid).

Ten gevolge van een wijzigingsbesluit van de Vlaamse Regering, zijn sinds 1 januari 2023 nieuwe overstromingskaarten van toepassing voor de “watertoets”. Via het instrument van de watertoets beoordeelt de bevoegde overheid de impact van een vergunningsaanvraag, plan of programma op het watersysteem. Samenhangend daarmee heeft het besluit ook de informatieplicht rond de overstromingsgevoeligheid van onroerend goed verfijnd.

INFORMATIEPLICHT VOOR OVEREENKOMSTEN GESLOTEN VΌΌR 1 APRIL 2023

In onderhandse overeenkomsten en authentieke akten gesloten vόόr 1 april 2023 diende de waterparagraaf te vermelden of het onroerend goed volledig of gedeeltelijk gelegen is:

  • in mogelijk of effectief overstromingsgevoelig gebied; en
  • in een afgebakend overstromingsgebied of afgebakende oeverzone.

Voor de volledigheid melden wij dat in een akte van overdracht van een zakelijk recht op een onroerend goed ook vermeld moet worden of het onroerend goed gelegen is in een risicozone voor overstromingen.[1] Dit volgt uit de federale wet betreffende de verzekeringen. De risicozones voor overstromingen zijn beperkter in omvang dan de overstromingsgevoelige gebieden. Deze risicozones zijn relevant voor de natuurrampenverzekering. Enerzijds kunnen verzekeraars hogere verzekeringspremies eisen in de risicozones voor overstromingen. Anderzijds kunnen ze weigeren om overstromingsschade aan nieuwe gebouwen in deze zones te dekken.

VERFIJNDE INFORMATIEPLICHT VOOR OVEREENKOMSTEN GESLOTEN VANAF 1 APRIL 2023

De verfijnde informatieplicht stapt af van de terminologie “mogelijk en effectief overstromingsgevoelig gebied” en introduceert in de plaats vier scores op basis van de overstromingskansen:

  • A: niet overstromingsgevoelig
  • B: kleine kans op overstromingen bij klimaatverandering
  • C: kleine kans op overstromingen
  • D: middelgrote kans op overstromingen.

Daarnaast wordt er een onderscheid gemaakt tussen de overstromingsgevoeligheid van een perceel (aangeduid met een P-score) en van een gebouw groter dan 25 m2 (aangeduid met een G-score).

De scores houden rekening met drie overstromingsbronnen in Vlaanderen:

  • Zee-overstromingen
  • Pluviale overstromingen (wolkbreukscenario’s)
  • Fluviale overstromingen (rivieroverstromingen)

Vanaf 1 april 2023 moet de waterparagraaf in onderhandse overeenkomsten en authentieke akten dus de volgende vermeldingen bevatten:

  • de P-score en, indien van toepassing, de G-score van het onroerend goed;
  • Of het onroerend goed volledig of gedeeltelijk gelegen is in een afgebakend overstromingsgebied of afgebakende oeverzone; en
  • Indien van toepassing: of het onroerend goed gelegen is in een risicozone voor overstromingen.

Afhankelijk van het type hieraan verbonden publiciteit, moet ook deze publiciteit de P-score en de G-score en/of het overstromingssymbool vermelden. Het overstromingssymbool wordt enkel gebruikt indien het onroerend goed score D heeft. De overstromingsgevoeligheid van  een gebouw en een perceel worden aangeduid met een verschillend symbool.

De overstromingsscores kunnen digitaal geraadpleegd worden via www.waterinfo.be/informatieplicht of via de Vlaamse woningpas https://woningpas.vlaanderen.be/.

OVERSTROMINGSATTEST

Volledig vrijblijvend en op eigen kosten kan de eigenaar van een onroerend goed een overstromingsattest laten opmaken door een erkend deskundige. Dit is nuttig wanneer er aanpassingen werden gedaan om overstromingsschade te voorkomen of wanneer de woning overstromingsveilig is gebouwd volgens de voorwaarden van de watertoets. De deskundige kan de P-score of de G-score dan actualiseren op basis van de gebouwkenmerken, de bouwwijze of de genomen maatregelen voor de bescherming tegen overstromingen. Daarnaast kan de deskundige aanbevelingen doen om het gebouw nog beter te beschermen. In de waterparagraaf moet vermeld worden of er een overstromingsattest aanwezig is voor het onroerend goed.

TOEPASSINGSGEBIED

Hoewel het besluit reeds in werking trad op 1 januari 2023, is de verfijnde informatieplicht van toepassing op:

  • Onderhandse overeenkomsten gesloten na 31 maart 2023;
  • Authentieke akten waarvan de onderhandse overeenkomst is gesloten na 31 maart 2023;
  • Authentieke akten die verleden zijn na 31 maart 2023, als er geen onderhandse overeenkomst is; en
  • Openbare verkopen waarvan de verkoopverrichtingen zijn aangevat na 31 maart 2023.

Wat de publiciteit betreft, is de verfijnde informatieplicht wel reeds sinds 1 januari 2023 van toepassing.

***

[1] Dit geldt onder andere ook bij verhuur voor de in verhuur gegeven onroerende goederen die na de afbakening van de risicozones werden opgericht.

Bron: Monard Law

» Bekijk alle artikels: Bouw & Vastgoed