Vereniging van mede-eigenaars. Wetsvoorstel tot wijziging van het BW wat betreft de ontbinding en vereffening van een VME ingediend op 2 februari 2026 (Recht op zaterdag)

Auteur: Marc Vandecasteele (Recht op zaterdag)

Doel van het wetsvoorstel

Voor vennootschappen voorziet het Wetboek van vennootschappen en verenigingen in de mogelijkheid om de ontbinding en vereffening in één akte te laten plaatsvinden wanneer er geen openstaande schulden zijn. Het is echter onduidelijk of de ontbinding met onmiddellijke sluiting van de vereffening ook mogelijk is voor een vereniging van mede-eigenaars. Het Burgerlijk Wetboek verwijst niet uitdrukkelijk naar de regeling in het Wetboek van vennootschappen en verenigingen en bepaalt dat er steeds een vereffenaar wordt aangewezen.

Dit wetsvoorstel werkt een ontbinding met onmiddellijke vereffening “in één akte” uit voor de verenigingen van mede-eigenaars. Daarnaast worden nog enkele kleinere wijzigingen aangebracht met betrekking tot de ontbinding en vereffening van verenigingen van mede-eigenaars.

Concrete uitwerking

Bij de ontbinding met onmiddellijk sluiting van de vereffening dient een verslag te worden opgemaakt dat de resterende activa en passiva vermeldt en dat bevestigt dat alle schulden ten aanzien van mede-eigenaars of derden zijn terugbetaald of de nodige gelden om die te voldoen werden geconsigneerd.5 Dit verslag zal bij een vereniging van mede-eigenaars worden opgemaakt door de commissaris van de rekeningen. We geven deze taak niet in handen van de syndicus omdat het een controletaak is op de verrichtingen die de syndicus uitvoert. We vertrouwen deze opdracht ook niet wettelijk toe aan een bedrijfsrevisor of gecertificeerd accountant om de ontbinding met onmiddellijke sluiting van de vereffening niet duurder te maken dan nodig. Uiteindelijk beschikt een VME maar over heel beperkte activa (twee rekeningen, de roerende goederen nodig voor de verwezenlijking van haar doel zoals bureaumateriaal, meubilair, grasmaaier, poetsmateriaal, enz.6 en de schuldvorderingen op de mede-eigenaars) en passiva (schulden t.a.v. de leveranciers of de mede-eigenaars en in voorkomend geval verbouwingsschulden). De gemeenschappelijke delen en de grond behoren niet toe aan de VME maar aan de mede-eigenaars. Er wordt niet uitgesloten dat de algemene vergadering zelf beslist om een bedrijfsrevisor of gecertificeerd accountant als commissaris van de rekeningen aan te stellen. De vereffening van een mede-eigendom met drie of met honderd kavels vereist verschillende competenties. De wet moet voldoende soepelheid aan VME’s bieden om naar ieders noden de functie van vereffenaar of commissaris van de rekeningen in te vullen.

Zoals de beslissing tot ontbinding van een VME met éénparigheid van stemmen van alle mede-eigenaars dient te worden genomen overeenkomstig artikel 3.97, derde lid, BW (eventueel met in achtneming van artikel 3.88, § 4 BW) moet de onmiddellijke sluiting van de vereffening met dezelfde meerderheid worden genomen.7 De unanimiteit is ook de regel bij ontbinding met onmiddellijke sluiting van de vereffening in één akte voor vennootschappen, zij het dat in het vennootschapsrecht wordt bepaald dat de unanimiteit van de aanwezige aandeelhouders volstaat in de BV, CV of NV. In de VOF en Comm.V moet het de unanimiteit zijn van alle vennoten (al dan niet aanwezig of vertegenwoordigd).8 Aangezien de ontbinding en vereffening in één akte toch vergt dat specifieke voorbereidingen worden getroffen en geen impulsieve beslissing mag zijn, is het aangewezen de eenparigheid van alle mede-eigenaars aan te houden. De bekendmaking van de sluiting gebeurt op dezelfde wijze zoals nu reeds voorzien in artikel 3.98, § 4 BW voor een vereffening waarbij één of meer vereffenaars worden aangewezen. Voor de volledigheid wordt dit ook expliciet geregeld voor een gerechtelijke ontbinding al dan niet met een onmiddellijke sluiting van de vereffening.

Lees hier het wetsvoorstel