Woninghuur in Vlaanderen en Brussel:
het antwoord op 25 praktijkvragen

Mr. Ulrike Beuselinck en mr. Koen De Puydt (Seeds of Law)

Webinar op dinsdag 27 augustus 2024


Appartementsrecht:
een overzicht van recente ontwikkelingen

Mr. Ulrike Beuselinck en mr. Koen De Puydt (Andersen in Belgium)

Webinar op donderdag 5 december 2024


Aansprakelijkheid van hulppersonen
in en buiten de contractketting.
Een analyse in het licht van Boek 6

Prof. dr. Ignace Claeys en mr. Camille Desmet (Eubelius)

Webinar op vrijdag 30 augustus 2024


De nieuwe wet op de private opsporing

Dhr. Bart De Bie (i-Force) en mr. Stijn De Meulenaer (Everest)

Webinar op donderdag 17 oktober 2024


Het beroep van architect:
de wet van 3 mei 2024 en recente belangrijke rechtspraak

Prof. dr. Kristof Uytterhoeven (Caluwaerts Uytterhoeven)

Webinar op vrijdag 11 oktober 2024


Vennootschapsrecht:
recente wetgeving én rechtspraak anno 2024

Mr. Joris De Vos en mr. Michaël Heene (DLA Piper)

Webinar op donderdag 21 november 2024

Vastgoed in de vennootschap: welke gevolgen voor erfrecht en erfbelasting? (Baker Tilly)

Auteur: Frederic Dedeurwaerdere (Baker Tilly),

Niet zelden wordt de aankoop van vastgoed fiscaal gestuurd, meer bepaald via de personen- en vennootschapsbelasting. Hierbij volgt soms een optimalisatie via de toepassing van vruchtgebruik of recht van opstal. In dit artikel leest u meer over de link met het erfrecht en de erfbelasting, twee deeldomeinen die bij de aankoop van vastgoed vaak vergeten worden, maar daarom niet minder belangrijk zijn.

Erfrecht

Het erfrecht bepaalt wie welk deel van de nalatenschap verkrijgt als gevolg van het overlijden van een erflater. Hierbij is een speciale plaats voorzien voor de echtgenoot en de wettelijk samenwonende.

De langstlevende echtgenoot erft het vruchtgebruik van de volledige nalatenschap. De langstlevende wettelijk samenwonende verkrijgt het vruchtgebruik van het onroerend goed dat bij het openvallen van de nalatenschap van de erflater als voornaamste woning van het gezin diende.

Bovendien is de door de langstlevende vererfde gezinswoning beschermd. Andere erfgenamen (zelfs niet de kinderen uit een eerdere relatie) kunnen dit vererfde vruchtgebruik niet ontnemen. Diezelfde bescherming geldt niet als de gezinswoning in een vennootschap zit.

Door de gezinswoning in een vennootschap onder te brengen, verliest de langstlevende belangrijke bescherming en kan de vrijstelling van de erfbelasting voor de gezinswoning niet worden toegepast.

Erfbelasting

We beperken ons hier tot de erfbelasting van een nalatenschap die openvalt in het Vlaamse gewest en waarbij de erfgenamen bestaan uit kinderen en een langstlevende (echtgenoot of wettelijk samenwonende partner).

De erfbelasting wordt berekend per erfgenaam en per type activa. De tarieven zien er als volgt uit:

Erfgenaam Gezinswoning Onroerend Roerend Familiebedrijf
Partner Vrijgesteld 3% – 9% – 27% 3% – 9% – 27% 3%
Rechte lijn 3% – 9% – 27% 3% – 9% – 27% 3%

 

De Vlaamse erfbelasting is progressief:

  • 0 – 50.000 euro: 3%
  • 50.000 – 250.000 euro: 9%
  • > 250.000 euro: 27%

Op die progressiviteit gelden twee uitzonderingen:

  • De vrijstelling voor de gezinswoning, als deze vererfd wordt door de langstlevende
  • Een vlak tarief van 3% voor de vererving van het familiebedrijf

Tip 1: Een gezinswoning in een vennootschap kan niet genieten van een vrijstelling, maar wordt onderworpen aan erfbelasting (hetzij als roerend goed, hetzij als familiebedrijf).

Tip 2: U kunt mogelijks een lagere erfbelasting bekomen via een spreiding over verschillende activa.

Tip 3: Ook al is de feitelijk samenwonende partner geen wettige erfgenaam, toch zal hij of zij op dezelfde manier belast worden als een echtgenoot of een wettelijke samenwonende partner als er sprake is van een gemeenschappelijke huishouding van minstens één jaar. Voor de vrijstelling van de gezinswoning en het gunstregime van het familiebedrijf is een gemeenschappelijke huishouding van drie jaar vereist.

Het familiebedrijf

Omwille van het gunstregime van 3% erfbelasting voor een familiale vennootschap lijkt het aantrekkelijk om vastgoed in een vennootschap onder te brengen. De Vlaamse Belastingdienst (Vlabel) kijkt echter zeer kritisch naar privaat vastgoed dat onder het gunstregime vererfd wordt.

Wat valt volgens de wet (Vlaamse Codex Fiscaliteit (VCF)) onder het gunstregime?

“… de activa die door de erflater of zijn partner beroepsmatig zijn geïnvesteerd in een familiale onderneming. Het verlaagde tarief is niet van toepassing op de verkrijging van onroerende goederen die hoofdzakelijk tot bewoning worden aangewend of zijn bestemd.”

“…aandelen van een familiale vennootschap… op voorwaarde dat de aandelen van de vennootschap die op het ogenblik van het overlijden in volle eigendom toebehoren aan de erflater en zijn familie ten minste 50% van de stemrechten in die vennootschap vertegenwoordigen.”

Ook een holdingstructuur kan als familiale vennootschap beschouwd worden. Dit thema valt echter buiten de scope van dit artikel.

Wat is volgens de VCF een familiale onderneming?

“een nijverheids-, handels-, ambachts- of landbouwbedrijf of een vrij beroep dat door de erflater of zijn partner, al dan niet samen met anderen, persoonlijk wordt geëxploiteerd en uitgeoefend.”

Wat is volgens de VCF een familiale vennootschap?

“een vennootschap die de uitoefening van een nijverheids-, handels-, ambachts- of landbouwactiviteit, of van een vrij beroep tot voorwerp heeft en uitoefent.”

“Vennootschappen die geen reële economische activiteit hebben, worden uitgesloten van het verlaagde tarief … Een vennootschap wordt geacht geen reële economische activiteit te hebben als uit de balansposten … van minstens een van de drie boekjaren voorafgaand aan de datum van overlijden van de erflater cumulatief blijkt:

  1. dat de bezoldigingen, sociale lasten en pensioenen een percentage gelijk of lager dan 1,50% uitmaken van de totale activa;
  2. de terreinen en gebouwen meer dan 50% uitmaken van het totale actief. De verkrijger kan het tegenbewijs daarvan leveren.”

Wat is volgens de Vlaamse Belastingdienst een familiale vennootschap?

In haar omzendbrief 2015/2 licht de Vlaamse Belastingdienst toe hoe u deze wetgeving moet interpreteren. Om het tegenbewijs te leveren, stelt zij:
“Concreet zal derhalve dienen aangetoond te worden dat alle onroerende goederen die aanwezig zijn in de vennootschap worden aangewend voor de economische activiteit van de vennootschap, en derhalve geen privaat patrimonium betreffen.”

Wat is volgens de rechtspraak een familiale vennootschap?

Deze passage uit de omzendbrief levert interessante rechtspraak op.

De erfgenamen hadden de toepassing van het gunstregime gevraagd bij de aangifte van de nalatenschap voor een vennootschap met een economische activiteit, en ook residentieel vastgoed in die vennootschap.

De Vlaamse Belastingdienst stelde dat er geen sprake was van een familiale vennootschap, omdat er volgens haar geen reële economische activiteit was door de aanwezigheid van dat residentieel vastgoed.

In plaats van een vlak tarief van 3% werden de aandelen geplaatst bij de activa ‘roerend vermogen’, om daar samen met de andere roerende goederen belast te worden aan een progressief tarief van 3% – 9% – 27%.

Voor de erfgenamen had dit op financieel vlak uiteraard een grote impact. Als belastingplichtigen mogen zij het tegenbewijs leveren dat er wel degelijk een reële economische activiteit is. De zaak belandde voor de rechtbank. We sommen de verschillende fasen op:

  • 04/02/2020: Rechtbank van eerste aanleg Gent => Erfgenamen krijgen gelijk.
  • 01/06/2021: Hof van Beroep Gent => Is er een gelijke behandeling tussen het vererven van een eenmanszaak en privaat patrimonium (met opsplitsing van activa) en een familiale vennootschap met daarin privaat patrimonium (hier is geen opsplitsing van activa: het is ofwel 100% gunstregime aan 3%, of 100% uitgesloten van het gunstregime)?
  • 29/03/2022: Hof van beroep Gent (tussenarrest) => Schendt de VCF het grondwettelijk gelijkheidsbeginsel, discriminatieverbod en wettigheidsbeginsel?
  • 23/03/2023: Grondwettelijk Hof: “Familiale vennootschappen met een reële economische activiteit genereren, in tegenstelling tot de zuivere patrimoniumvennootschappen en de natuurlijke personen die geen familiale onderneming hebben, een maatschappelijke meerwaarde die de decreetgever wil begunstigen met de in het geding zijnde bepaling. Het feit dat de familiale vennootschap tevens terreinen en gebouwen bevat die niet of slechts gedeeltelijk dienen voor de economische activiteit, doet daar op zich geen afbreuk aan. Het is bijgevolg niet onredelijk dat de gunstregeling van toepassing is op de gehele waarde van de aandelen van die vennootschappen.”

Wat moeten we hiermee?

De visie van de Vlaamse Belastingdienst dat “…dient aangetoond te worden dat alle onroerende goederen… worden aangewend voor de economische activiteit…” werd verworpen door het Grondwettelijk Hof.

Het is nu aan het Hof van Beroep om een eindarrest te vellen.

Het lijkt dus interessant om privaat vastgoed in een vennootschap met een economische activiteit onder te brengen. Maar bezint eer ge begint! Op 29 maart 2023 werd al een voorstel tot wijziging van de VCF ingediend om “komaf te maken met de mogelijkheid om onroerende goederen die hoofdzakelijk voor private bewoning aangewend worden of ervoor bestemd zijn te laten vererven aan het verminderd tarief of vrijgesteld te schenken”. Dit voorstel werd op 20 juni 2023 verworpen. De teksten liggen dus in principe al klaar.

Volgens het Grondwettelijk Hof is privaat vastgoed in een familiale vennootschap geen belemmering voor het gunstregime. Een wetswijzing dringt zich op voor meer zekerheid.

Voor u samengevat

Een gezinswoning in de vennootschap biedt de langstlevende geen bescherming die het Burgerlijk Wetboek voorziet. Als langstlevende kunt u ook geen vrijstelling van de erfbelasting genieten.

Hebt u een eenmanszaak? Het vastgoed dat u bezit en dat u gebruikt voor de economische activiteit van uw eenmanszaak, geniet een fiscaal gunstregime bij overlijden van 3%. De gezinswoning kan niet vererfd worden onder het fiscaal gunstregime. Het overige vastgoed wordt belast volgens de progressieve tarieven.

Bent u aandeelhouder van een vennootschap? Dan worden de aandelen van de vennootschap in hun geheel beoordeeld. Ofwel genieten ze het gunstregime van 3%, ofwel worden ze – samen met het overige roerend goedvermogen – belast aan progressieve tarieven. Een tussenweg is er (vooralsnog) niet.

Als de reële economische activiteit bewezen moet worden, dan stelt de Vlaamse Belastingdienst dat de aanwezigheid van onroerend goed dat niet gebruikt wordt voor de activiteit van de vennootschap, het gunstregime in de weg staat. Het Grondwettelijk Hof stelt daarentegen dat dit niet zo is. Zonder rechtspraak van een hogere rechtbank of een wijziging in de wetgeving, staat de Vlaamse Belastingdienst weigerachtig tegenover het toekennen van het gunstregime in het kader van het aanhouden van privaat patrimonium in een exploitatievennootschap.

De essentie

  • De feitelijk samenwonende partner is geen wettelijke erfgenaam.
  • De gezinswoning die behoort tot het privépatrimonium, is voor de langstlevende beschermd tegen andere erfgenamen en vrijgesteld van erfbelasting.
  • De gezinswoning in een vennootschap is nadelig voor de bescherming en voor de erfbelasting van de langstlevende.
  • Activa geïnvesteerd door een eenmanszaak genieten het gunstregime.
  • Ook aandelen van een familiale vennootschap genieten dit gunstregime.
  • Privaat vastgoed in een familiale vennootschap is momenteel niet definitief uitgeklaard. Een wetswijziging is niet uitgesloten.
  • Aandelen van een patrimoniumvennootschap worden samen met het overige roerend vermogen belast.

Bron: Baker Tilly