Valkuilen bij de voortijdige opzegging van een handelshuurovereenkomst (Theoma)

Auteur: Ivan Coppens (Theoma)

Een handelshuur wordt in principe aangegaan voor negen jaar – of beter gezegd: kan nooit korter zijn dan negen jaar. Deze negen jaar is ingeschreven in de wet in het belang van de huurder, vermits diens handelszaak dient beschermd te worden.

Een andere regel die ingeschreven staat in de wet is dat de huurder de lopende huur steeds kan beëindigen bij het verstrijken van elke driejarige periode, mits hij zes maanden tevoren opzegt bij gerechtsdeurwaardersexploot of bij ter post aangetekende brief. Ook dit is een bepaling van dwingend recht, in het voordeel van de huurder. Elke bepaling in de huurovereenkomst die dit recht beperkt of bemoeilijkt wordt voor niet geschreven gehouden. Zo ervaarde het ook de verhuurder die op vraag van zijn kandidaat-huurder belangrijke investeringen had gedaan in het verhuurde goede, om reden dat hij verwachtte deze investeringen over een termijn van negen jaar te kunnen afschrijven. In de huurovereenkomst had hij opgenomen dat bij voortijdige beëindiging door de huurder, deze het niet afgeschreven deel van deze investeringen zou moeten terugbetalen. De huurder zegde de huur op tegen het einde van de driejarige periode. De verhuurder ving bot toen hij zijn gedane investeringen terugvorderde. “Kan niet” zegde het Hof van Cassatie, vermits dit anders de mogelijkheid tot voortijdige beëindiging van de huurovereenkomst door de huurder beknotte.

In een recent arrest van het Hof van Cassatie (29 september 2023 – C.22.0471.F) herinnert dit Hof ook aan een ander heikel punt betreffende de voortijdige opzegging van de handelshuur. Vermoedelijk om reden van een te hoge huurprijs, wou HEMA de huur van een handelspand tegen het einde van de driejarige periode beëindigen. Blijkbaar is ze niet over één nacht ijs gegaan en werd er nog tot de laatste dag onderhandeld. Zonder succes evenwel. Op vrijdag 28 augustus 2020 bracht zij haar opzegbrief naar de post, om deze aangetekend te laten verzenden aan de verhuurder. Oef! dacht ze. Alleen … de post deed er niet één werkdag, maar wel twee werkdagen over vooraleer de brief aan te bieden aan de verhuurder. Intussen was het al 1 september 2020. TE LAAT! oordeelt het Hof van Cassatie.

Indien de huurder de huurovereenkomst voortijdig wenst op te zeggen dient hij niet alleen zijn opzeg te verzenden uiterlijk zes maanden voor het einde van de driejarige periode. Het Hof van Cassatie oordeelt dat vermits de opzeg een eenzijdige rechtshandeling betreft van de huurder, deze rechtshandeling pas gevolgen met zich meebrengt wanneer deze opzegging de verhuurder effectief bereikt of wanneer hij er redelijkerwijze kennis kon van krijgen. De opzegging door HEMA diende de verhuurder derhalve te bereiken uiterlijk op 31 augustus 2020, wat niet het geval bleek. Het klopt dat B-Post zich ertoe verbindt een aangetekende brief steeds aan te bieden de eerste werkdag na verzending ervan. Maar als B-Post dit niet doet, dan is het de huurder die pech heeft. Er dient immers gezien te worden naar de datum van effectieve bestelling van de aangetekende brief. Ook het feit dat er reeds langer tussen advocaten onderhandeld werd en dat de advocaat van HEMA had aangekondigd dat zijn cliënte de huur zou beëindigen bracht geen soelaas. Te laat is te laat.

Het Hof bevestigt hiermee zijn zeer strikte toepassing van de handelshuurwet, met zijn vervaltermijnen en formaliteiten op straffe van nietigheid voorgeschreven. Wellicht heeft HEMA intussen zijn les geleerd. De volgende keer schakelt zij best een gerechtsdeurwaarder in om de opzeg te betekenen. Met dingen die men op het laatste moment doet kan men geen enkel risico nemen. Er kan altijd iets fout lopen.

Bron: Theoma