Uw woning overdragen? Opgelet: het asbestattest! (Caluwaerts Uytterhoeven)

Auteurs: Kristof Uytterhoeven en Zoë Amber Deijkers (Caluwaerts Uytterhoeven)

Bent u van plan uw woning – of ruimer, uw onroerend goed – binnenkort over te dragen? Houd dan rekening met het verplichte asbestattest. In deze blog volgt een overzicht van deze verplichting, met in het bijzonder de verplichtingen bij de verkoop.

Indien u uw woning wenst te verkopen, heeft u verschillende documenten nodig. Over de volgende documenten diende u reeds te beschikken: een energieprestatiecertificaat, een postinterventiedossier, een kadastraal uittreksel, een bodemattest, een elektrische keuring en tot slot stedenbouwkundige inlichtingen (of een stedenbouwkundig uittreksel).

Vanaf 23 november 2022 vervoegt in het Vlaams Gewest het asbestattest bovenstaande lijst. Althans, voor panden gebouwd voor 2001. Asbest was een populair bouwmateriaal in de jaren 1960 tot begin jaren 1990, daar het een sterk, goedkoop en licht materiaal is. Het komt bijvoorbeeld vaak voor in dak- en wandbedekking, isolatiemateriaal rond leidingen en elektrische toestellen, vloerbedekking of in de buurt van verwarmingsketels en schoorstenen.

Asbest brengt echter grote risico’s met zich mee, aangezien het inademen van deze vezels zeer schadelijk is voor uw gezondheid. Om die reden is in gebouwen van na 2000 het gebruik van asbesthoudende materialen verboden.

Wat is het asbestattest?

Dit attest geeft informatie over de asbestveiligheid van uw woning. Concreet duidt het attest op de eventuele materialen of onderdelen van het gebouw die asbest bevatten, wat de staat is van het asbest en hoe dit veilig beheerd of verwijderd kan worden. Indien u aldus binnenkort overgaat tot de verkoop van uw woning, plant u best tijdig een afspraak in met een gecertificeerd asbestdeskundige. De procedure om een asbestattest te bekomen, neemt immers enige tijd in beslag. Via de website van de OVAM kan u een lijst van gecertificeerde asbestdeskundigen raadplegen. Deze asbestdeskundige zal vervolgens een asbestinventarisatie uitvoeren.

Wanneer verplicht bij koop?

Zoals vermeld, is het asbestattest aldus ten eerste verplicht voor de verkoop van een woning gebouwd voor 2001. Hiertoe behoren:

• Alle verkoopovereenkomsten ondertekend vanaf 23 november 2022, inclusief wederzijdse verkoopbeloften;
• Alle verkoopakten, waar voorafgaand geen verkoopovereenkomst werd ondertekend, verleden vanaf 23 november 2022.

U moet over het asbestattest beschikken op het moment van het ondertekenen van de verkoopovereenkomst.

Uitsluitend verplicht bij koop?

Niet enkel koop, maar ook schenkingen, de inbreng van een onroerend goed in een vennootschap, het vestigen of overdragen van een vruchtgebruik, erfpachtrecht, opstalrecht of een zakelijk recht van gebruik vallen binnen het toepassingsgebied van het verplicht asbestattest. Elke “overdracht” van een onroerend goed wordt aldus geviseerd. Bij huur is het asbestattest niet verplicht, maar wel relevant. De eigenaar/verhuurder die reeds over een asbestattest beschikt, is immers verplicht om hiervan een kopie te bezorgen aan de (nieuwe) huurders.

Vanaf het jaar 2032 is elke eigenaar van een woning gebouwd voor 2001 verplicht om te beschikken over een asbestattest, zelfs wanneer de woning niet overgedragen wordt.

Is het asbestattest uitsluitend verplicht voor een woning?

Het asbestattest is niet uitsluitend verplicht voor de overdracht van residentieel vastgoed. Ook indien u een ander onroerend goed (gebouwd voor 2001) zoals bijvoorbeeld een kantoorruimte, winkel of een industrieel gebouw wenst over te dragen, moet u een asbestattest kunnen voorleggen. Voorlopig geldt de verplichting enkel bij de overdracht van een gebouw met een oppervlakte van minstens 20 m².

Wat houdt de inspectie in en hoe bekomt u uiteindelijk uw asbestattest?

Via een opdrachtformulier geeft u aan de asbestdeskundige de opdracht om voor uw woning een asbestinventaris op te stellen. De deskundige onderzoekt vervolgens op een (in principe) niet-destructieve wijze de asbestverdachte materialen en beoordeelt hun toestand en risico. Daarnaast adviseert de deskundige over de materialen die best verwijderd worden, alsmede over de concrete verwijderingsmethode. Vaak kan alleen een laboanalyse met zekerheid bepalen of het kwestieuze materiaal asbesthoudend is. De asbestdeskundige voert hierna zijn bevindingen in de asbestinventarisatiedatabank in en vraagt het attest aan. Op basis van deze gegevens levert de OVAM het asbestattest af. De asbestdeskundige zal u hiervan een kopie bezorgen. U moet zelf aldus geen attest aanvragen.

Wanneer u over een asbestattest beschikt, zal deze informatie door de makelaar of de notaris worden opgenomen in de compromis en uiteindelijk in de notariële akte. Niet de volledige inhoud van dit attest wordt overgenomen. Concreet worden de volgende elementen opgenomen in de compromis of wederzijdse verkoop-aankoopbelofte:

• De datum van het asbestattest;
• De samenvattende conclusie van de asbestinventaris;
• De unieke code van het asbestattest;
• Een clausule die bevestigt of de inhoud van dit attest voorafgaand correct werd meegedeeld aan de (kandidaat-)koper.

Sanctie bij gebrek aan een asbestattest?

Indien u verplicht was om over een asbestattest te beschikken, maar u deze verplichting niet naleefde op het ogenblik van de (verkoop)overeenkomst, kan de koper de nietigheid van de verkoop vorderen.

Ook appartementsgebouwen?

Voor zowel de privatieve als gemene delen geldt de verplichting van het asbestattest. Voor gemene delen zal deze verplichting evenwel pas gelden vanaf 1 mei 2025. Wanneer u uw privatief deel in een appartementsgebouw overdraagt, bent u aldus momenteel wel verplicht om een asbestattest te voorzien. Vanaf 2036 dient elke mede-eigenaar over een asbestattest te beschikken voor de gemeenschappelijke delen.

Is het asbestattest onbeperkt geldig?

Het attest is niet onbeperkt geldig. De standaard geldigheidsduur bedraagt 10 jaar, te rekenen vanaf de datum vermeld op het asbestattest. Van zodra uw onroerend goed minstens één asbesthoudend materiaal bevat met een hoog materiaalrisico, wordt de geldigheidsduur van uw attest evenwel ingekort tot 5 jaar. Wanneer er nieuwe asbesthoudende materialen worden ontdekt na het verkrijgen van het asbestattest dient u als eigenaar een nieuw attest aan te vragen binnen het jaar na deze ontdekking. In dit geval doet zich immers een wijziging in de feiten voor.

Met bovenstaande regelgeving hoopt de Vlaamse Regering Vlaanderen asbestveilig te maken tegen uiterlijk het jaar 2040.

Bron: Caluwaerts Uytterhoeven