Uitzetting van een handelshuurder door de nieuwe eigenaar: Wat kan u doen? (Forum Advocaten)

Auteurs: Maarten Verboven en Ilse De Geyter, Forum Advocaten 

Het komt geregeld voor dat een handelspand dat reeds verhuurd is aan  een handelshuurder, wordt verkocht. Het is dan niet ondenkbeeldig dat de nieuwe eigenaar, de verkrijger, de handelshuurder uit het pand wenst te zetten. Waarop dient de nieuwe eigenaar te letten en wat kan de handelshuurder hiertegen ondernemen? Vanzelfsprekend wil zowel de nieuwe eigenaar als de handelshuurder in dat geval weten wat de mogelijkheden zijn.

Algemeen principe: Heeft de huurovereenkomst een vaste datum of niet?

Het gemene huurrecht dat – behoudens wanneer ervan wordt afgeweken door de bijzondere huurwetgevingen – van toepassing is op alle huurovereenkomsten bepaalt middels artikel 1743 Oud BW dat, in geval van verkoop van het verhuurde goed, de huurder met een authentieke huurovereenkomst of een huurovereenkomst met vaste datum niet uit het gehuurde goed kan worden gezet door de verkrijger tenzij de verhuurder zich dit recht in de huurovereenkomst heeft voorbehouden. Bovendien rust, zoals reeds meermaals bevestigd door het Hof van Cassatie, op de verhuurder de plicht om de verkrijger te wijzen op het bestaan van de huurovereenkomst en de naleving ervan op te leggen. Deze verplichting geldt zelfs in geval de huurovereenkomst op het tijdstip van vervreemding geen vaste dagtekening heeft.

Hieruit volgt dus dat, conform het gemene huurrecht, de verkrijger de (handels)huurder alleen maar uit het gehuurde goed zal kunnen zetten indien zulks in de huurovereenkomst zelf werd opgenomen (zgn. uitzettingsbeding).

Als de huurovereenkomst geen vaste datum heeft, is zij aan de verkrijger niet tegenstelbaar. Dit houdt in dat de verkrijger er dus geen rekening mee moet houden. Voor de verkrijger is de huurder niet meer dan een bezetter zonder recht noch titel die door hem kan worden uitgezet zonder dat de verkrijger hierbij enige opzeg(termijn) of vergoeding verschuldigd is. Uiteraard heeft de huurder desgevallend wel een vordering t.a.v. de verhuurder-verkoper.

Bijkomende bescherming van de Handelshuurwet tegen een uitzetting

De handelshuurovereenkomst heeft een vaste datum

Is er sprake van een handelshuurovereenkomst met vaste datum dan moet u derhalve in eerste instantie nakijken of er in de handelshuurovereenkomst een uitzettingsbeding is opgenomen.

Indien geen uitzettingsbeding werd opgenomen in de handelshuurovereenkomst met vaste datum, dan beschikt de verkrijger sowieso niet over de mogelijkheid om de huurder uit het pand te zetten. De verkrijger zal de handelshuurovereenkomst dienen te respecteren. Hij zal terugvallen op de bepalingen van de handelshuurovereenkomst en de Handelshuurwet inzake de beëindiging en eventuele hernieuwing van de handelshuurovereenkomst.

Wanneer wel een uitzettingsbeding werd opgenomen in de handelshuurovereenkomst met vaste datum, dan voorziet de Handelshuurwet in artikel 12 in een verregaandere en bijkomende bescherming ten voordele van de huurder t.o.v. het gemene huurrecht. De verkrijger zal de huurder immers slechts in een beperkt aantal gevallen uit het pand kunnen zetten. Het betreft dus een beperking van het beding tot uitzetting.

De specifieke gevallen waarin de verkrijger de huurder kan uitzetten, zijn bepaald in artikel 16, 1°-4° van de Handelshuurwet.

Een eerste mogelijkheid voor de verkrijger om de huurder uit te zetten bestaat erin wanneer de verkrijger het onroerend goed zelf werkelijk en persoonlijk in gebruik wenst te nemen of op die wijze door een van zijn afstammelingen of aanverwanten in gebruik wenst te laten nemen.

Ten tweede is een uitzetting door de verkrijger mogelijk wanneer de hij de wil heeft om het onroerend goed een andere bestemming te geven waardoor een handelsonderneming uitbaten in het pand niet meer mogelijk is.

De derde mogelijkheid betreft het geval waarin de verkrijger het onroerend goed of het gedeelte ervan waarin de huurder zijn bedrijf uitoefent, wenst af te breken en weder op te bouwen. Niet elke afbraak en wederopbouw komt evenwel in aanmerking. De werken moeten de ruwbouw raken en de kostprijs ervan moet 3 jaar huurgelden overstijgen.

Tot slot is de uitzetting ook mogelijk in geval van alle grove tekortkomingen van de huurder.

Zelfs indien er sprake is van één van de hierboven opgesomde gevallen waardoor de uitzetting op grond van het contractueel uitzettingsbeding mogelijk is, kan de verkrijger de huurder alsnog niet zomaar uitzetten. De verkrijger moet bijkomend een verplichte opzegtermijn van minstens één jaar naleven. Bovendien moet de opzeg gedaan worden binnen de drie maanden na de verkrijging, nl. na het verlijden van de authentieke akte vaststellende de verkoop. Het motief voor de uitzetting, zijnde één van de hierboven vier limitatief opgesomde gevallen, moet uitdrukkelijk worden vermeld in de opzegbrief.

De handelshuurovereenkomst heeft geen vaste datum

De bijkomende bescherming van artikel 12 Handelshuurwet bevat eveneens een uitbreiding van de bescherming voor handelshuurovereenkomsten zonder vaste dagtekening indien de huurder het pand reeds lang genoeg in gebruik heeft en in welk geval dezelfde regels als voor een handelshuurovereenkomst die wel vaste dagtekening heeft en waarin een uitzettingsclausule is voorzien, gelden. Dat een uitzettingsbeding opgenomen dient te zijn in de handelshuurovereenkomst zonder vaste dagtekening is uiteraard niet vereist.

Wat wel vereist is opdat de huurder de bescherming van artikel 12 van de Handelshuurwet kan inroepen, is dat hij het pand sinds ten minste zes maanden voor de verkoop in gebruik heeft en dit uiteraard ook kan bewijzen. Heeft de handelshuurovereenkomst dus geen vaste dagtekening maar heeft de huurder het pand wel reeds meer dan 6 maanden in gebruik, dan gelden dezelfde regels en voorwaarden als bij een handelshuurovereenkomst die wel een vaste dagtekening heeft en een uitzettingsbeding bevat opdat de verkrijger de huurder kan uitzetten.

Wanneer de huurder het pand minder dan zes maanden in gebruik heeft en de huurovereenkomst geen vaste datum heeft, kan de verkrijger de huurder daarentegen zonder meer uitzetten omdat de huurder t.a.v. de verkrijger een bezetter zonder recht noch titel is. De handelshuurovereenkomst is immers niet tegenstelbaar aan de verkrijger. De verkrijger dient geen opzeg(termijn) in acht te nemen noch is hij enige vergoeding verschuldigd aan de huurder. De huurder heeft desgevallend uiteraard wel een vordering t.a.v. de verhuurder-verkoper. Als verkoper is het dan ook aangewezen om de verkrijger zich er in de notariële akte vaststellende de verkoop toe te laten verbinden de handelshuurovereenkomst te respecteren.

Wat met de uitzetting van een huurder met een pop-uphandelshuurovereenkomst?

Het Vlaams decreet houdende de huur van korte duur voor handel en ambacht (Pop-updecreet) is sinds 1 september 2016 van toepassing op de zogenaamde pop-upshops.

Artikel 14 van dit decreet bepaalt dat de verkrijger, de geregistreerde pop-uphandelshuurovereenkomst moet naleven en de huurder dus niet kan uitzetten tenzij de huurovereenkomst eindigt wegens het verstrijken van de overeengekomen duur. Het Pop-updecreet spreekt van een geregistreerde handelshuurovereenkomst doch bedoeld wordt een handelshuurovereenkomst met vaste dagtekening (hetgeen ruimer is).

Heeft de pop-uphandelshuurovereenkomst geen vaste dagtekening, dan kan de verkrijger de handelshuurder er dus wel uitzetten, behoudens indien in de akte vaststellende de verkoop werd opgenomen dat de verkrijger de pop-uphandelshuurovereenkomst dient na te leven.

Een uitzettingsbeding in een pop-uphandelshuurovereenkomst is volgens sommige auteurs niet geldig omdat het Pop-updecreet uitdrukkelijk bepaalt dat, indien de pop-uphandelshuurovereenkomst vaste dagtekening heeft, de verkrijger de huurder er niet kan uitzetten, dus zelfs niet indien een uitzettingsbeding in de pop-uphandelshuurovereenkomst werd opgenomen.

In een pop-uphandelshuurovereenkomst zonder vaste dagtekening is een uitzettingsbeding weinig relevant nu de verkrijger de huurder met een pop-uphandelshuurovereenkomst sowieso kan uitzetten wegens de niet tegenstelbaarheid van de pop-uphandelshuurovereenkomst t.a.v. de verkrijger.

Blijft de handelshuurder dan in de kou staan in geval van uitzetting?

Neen, toch niet zonder meer.

Een handelshuurder die wordt uitgezet, kan o.g.v. de artikelen 12 juncto 26 van de Handelshuurwet wel recht hebben op een uitzettingsvergoeding. De vergoeding is afhankelijk van de reden van opzeg en of deze al dan niet effectief wordt uitgevoerd en kan overeenkomstig artikel 25 van de Handelshuurwet 1 tot zelfs 3 jaar huur bedragen.

De vordering tot het bekomen van een uitzettingsvergoeding moet overeenkomstig artikel 28 van de Handelshuurwet door de huurder worden ingesteld binnen een jaar. Het Grondwettelijk Hof heeft op 28 mei 2020 nog bevestigd dat deze vervaltermijn van 1 jaar voor het vorderen van de uitzettingsvergoeding ook geldt ten aanzien van de verkrijger die de handelshuurder uitzet. Artikel 28 Handelshuurwet maakt geen onderscheid tussen rechtsvorderingen naargelang zij resulteren uit een weigering tot huurhernieuwing door de verhuurder, dan wel uit een opzegging en uitzetting door de verkrijgende verhuurder.

Daarnaast heeft de handelshuurder die wordt uitgezet, zoals hierboven reeds aangestipt, in sommige gevallen ook een regresvorderingsrecht ten aanzien van de oorspronkelijke verhuurder-verkoper.

Nogmaals blijkt de complexiteit van de Handelshuurwet. De verkoop van een handelspand dat verhuurd wordt aan een handelshuurder al dan niet middels een handelshuurovereenkomst met vaste dagtekening, kan verregaande gevolgen hebben voor de handelshuurder die uitgezet kan worden doch eveneens voor de verkrijger die mogelijk gehouden is tot betaling van een uitzettingsvergoeding en zelfs voor de oorspronkelijke verhuurder-verkoper.

Bron: Forum Advocaten