Tienjarige aansprakelijkheid architect en aannemer en onderaanneming. Cass. 21 november 2025 (Recht op zaterdag)

Auteur: Marc Vandecasteele (Recht op zaterdag)

Kern van het geschil

De zaak betreft ernstige gebreken aan de dakconstructie van een handelscomplex in het voormalige Carmel de Marche, waarvoor de bouwheer Le Carmel de Marche de architect A4 en de hoofdaannemer Immo Construction aansprakelijk stelt op basis van de artikelen 1792 en 2270 oud BW (tienjarige aansprakelijkheid voor ernstige gebreken die de stabiliteit of soliditeit aantasten). De fout situeert zich in een onvolledig tegenverband van de dakconstructie, wat de stabiliteit van (een deel van) het gebouw in het gedrang bracht.​

Oordeel over de hoofdvordering

Het hof van beroep te Luik oordeelde op 18 april 2024 – en het Hof van Cassatie bevestigt impliciet – dat het gebrek een ernstig stabiliteitsgevaarlijk gebrek is dat onder de tienjarige aansprakelijkheid valt en dat zowel architect als hoofdaannemer aansprakelijk zijn tegenover de bouwheer. De referte‑datum voor de tienjarige termijn is de (hier niet betwiste) datum van de (provisionele) oplevering van 2 juni 2009, waarbij een eerdere referte‑dag voor bepaalde onderaannemers mogelijk was indien hun werken voordien waren aanvaard.​

Tienjarige termijn als vervaltermijn

De artikelen 1792 en 2270 oud BW hebben volgens het Hof van Cassatie een dwingendrechtelijk karakter en de tienjarige termijn is een vervaltermijn waarbinnen de vordering moet worden ingesteld, op straffe van verval. Deze termijn begint, voor elke aannemer afzonderlijk, te lopen vanaf de aanvaarding/oplevering van zijn werk en na tien jaar is ook de regresactie van de hoofdaannemer tegen een onderaannemer op dezelfde tienjarige aansprakelijkheidsgrond vervallen.​

Onderaanneming en autonome contracten

Het Hof van Cassatie bevestigt de redenering dat bij een opeenvolging van aannemingscontracten (met onderaanneming) elk contract autonoom is en dat de oplevering in de ene contractketen niet automatisch oplevering in de andere impliceert. Elke actie (bouwheer tegen hoofdaannemer, hoofdaannemer tegen onderaannemer, enz.) moet binnen haar eigen tienjarige termijn, te rekenen vanaf de oplevering/aanvaarding in het betrokken contract, worden ingesteld.​

Gevolg voor de regresvorderingen

Immo Construction had haar regres- en waarborgvorderingen tegen de onderaannemer J.B. en tegen de verzekeraar Protect (verzekeraar van het studiebureau B.E.L.T.) pas in juli 2021 ingesteld, meer dan tien jaar na de relevante opleveringen. Het Hof van Cassatie oordeelt dat de tienjarige vervaltermijn dan reeds verstreken was en bevestigt dat deze vorderingen terecht als verjaard zijn afgewezen, het middel dat stelde dat de termijn voor de garantie pas begint te lopen bij of na de dagvaarding door de bouwheer, wordt verworpen.​

Lees hier het arrest