Stilzwijgende wederverhuring, eenmalig maar niet onbeperkt (Van Havermaet)

Auteurs: Stefanie Van Der Heyden en Lio Verbeemen (Van Havermaet)

Stel: u sluit een huurovereenkomst naar gemeen recht voor een bepaalde duurtijd, bijvoorbeeld voor de huur van een bureelruimte in een bedrijvencomplex. De huurovereenkomst loopt af en huurder noch verhuurder onderneemt iets: beiden blijven in de praktijk de huur voortzetten. De wet voorziet dat er dan sprake kan zijn van een stilzwijgende verlenging of verderzetting van het contract. Dit noemt men de stilzwijgende wederverhuring. We moeten hier echter een kanttekening bij maken naar aanleiding van recente rechtspraak die hieraan een belangrijke grens stelt.

STILZWIJGENDE WEDERVERHURING?

Kort gezegd houdt een stilzwijgende wederverhuring in dat het huurcontract automatisch wordt verlengd, onder dezelfde voorwaarden, omdat de huurder na het verstrijken van een vooraf bepaalde duur van de schriftelijke huurovereenkomst, het goed blijft gebruiken zonder bezwaar van de verhuurder.

Opdat u zich kan beroepen op de stilzwijgende wederverhuring moet u voldoen aan een aantal wettelijke voorwaarden. Zo mag de verhuurder zich niet verzetten tegen het verdere gebruik van het gehuurde goed door de huurder. Ook mag de huurovereenkomst geen afwijkende regeling bevatten (bijvoorbeeld: een uitdrukkelijk verbod op stilzwijgende wederverhuring). Het is belangrijk te benadrukken dat de nieuwe, verlengde huurovereenkomst die voortvloeit uit de stilzwijgende wederverhuring een mondelinge huur uitmaakt.

KAN MEN NOG EEN TWEEDE KEER VERNIEUWEN?

Wat nu na een eerste stilzwijgende wederverhuring? Stel dat huurder en verhuurder nogmaals de situatie willen laten voortbestaan zonder hiervoor iets op papier te zetten? Is er dan opnieuw stilzwijgende wederverhuring?

Een recent arrest van het Hof van Cassatie oordeelt van niet. Het Hof zegt dat de eerste vernieuwde huur een mondeling contract uitmaakt en dat mondelinge overeenkomsten niet in aanmerking kunnen komen voor stilzwijgende wederverhuring.

Bijgevolg kan men maar één keer gebruik maken van de stilzwijgende wederverhuring. Na het verstrijken van de hernieuwde mondelinge huurovereenkomst, ontstaat er een mondelinge huurovereenkomst van onbepaalde duur.

Dit heeft een aantal praktische implicaties. Een mondelinge huurovereenkomst van onbepaalde duur kan bijvoorbeeld door elk van de partijen worden beëindigd met een opzegtermijn van slechts één maand. Deze korte opzegtermijn biedt weinig zekerheid. Bovendien zijn de bepalingen uit de oorspronkelijke schriftelijke huurovereenkomst niet langer van toepassing in de nieuwe mondelinge overeenkomst. Alleen de huurprijs blijft hetzelfde. Zo kan u bijvoorbeeld geen beroep meer doen op een eventuele voorkoopregeling.

Daarom is het sterk aangeraden om een nieuwe schriftelijke huurovereenkomst op te stellen waarin alle bepalingen worden opgenomen waarop u zich wil kunnen beroepen.

EEN TIJDELIJK PROBLEEM?

In het kader van de hervorming van het Burgerlijk Wetboek zullen ook de regels rond huur onder de loep worden genomen.

Recent werd het eerste voorstel van “Boek 7”, dat ook over huurovereenkomst handelt, ingediend. Dit nieuwe Boek lijkt meteen komaf te maken met deze problematiek en voorziet om een einde te maken aan de Cassatierechtspraak die stelt dat u slechts éénmaal stilzwijgend kan wederverhuren. Opeenvolgende stilzwijgende wederverhuringen zouden dan toch opnieuw mogelijk moeten zijn. Boek 7 van het nieuwe BW is echter nog niet gestemd en nog niet in werking getreden.

CONCLUSIE

De stilzwijgende wederverhuring in het gemene huurrecht kan slechts éénmalig plaatsvinden. Na deze eerste wederverhuring zal er een mondelinge huurovereenkomst van onbepaalde duur ontstaan. Deze overeenkomst kan worden beëindigd met een opzegtermijn van slechts één maand, wat erg kort is. Bovendien zijn de bepalingen uit de oorspronkelijke huurovereenkomst niet langer van toepassing, behalve de huurprijs, die hetzelfde blijft. Om zekerheid te hebben over de duurtijd en de gewenste modaliteiten van de huur, is het raadzaam een schriftelijke verlenging of een nieuw huurcontract op te stellen.

Bron: Van Havermaet