Stilzwijgende huurhernieuwing: voor bepaalde of onbepaalde duur? (Laurius)

Auteur: Michael Bollen (Laurius)

Artikel 1738 van het Oud Burgerlijk Wetboek, dat vandaag nog steeds van toepassing is op alle (gemeenrechtelijke) huurovereenkomsten, stelt dat wanneer een huurder, na afloop van een schriftelijke huurovereenkomst van bepaalde duur, het gehuurde pand verder blijft gebruiken zonder verzet van de verhuurder, er een huurhernieuwing (of “wederinhuring”) tot stand komt tegen dezelfde voorwaarden als de geëindigde schriftelijke huurovereenkomst, inclusief wat de duur betreft.

Deze bepaling veronderstelt dus dat de partijen geen nieuwe schriftelijke huurovereenkomst hebben gesloten aan – per hypothese – dezelfde voorwaarden. Artikel 1738 van het Oud Burgerlijk Wetboek veronderstelt integendeel de casus dat partijen niets op papier hebben gezet of anderszins geregeld hebben en creëert daarom een wettelijk vermoeden dat er toch een nieuwe – weliswaar – stilzwijgende overeenkomst tot stand is gekomen, aan dezelfde voorwaarden.

Wat gebeurt er nu indien ook die stilzwijgende overeenkomst eindigt, na afloop van de duurtijd (die per definitie dezelfde was als de duurtijd voorzien in de initieel wel schriftelijk opgestelde huurovereenkomst), en met name wanneer de huurder opnieuw gewoon in het pand blijft zonder verzet van de verhuurder.

Het Hof van Cassatie werd gevraagd zich daarover uit te spreken, in een arrest van 17 maart 2023 (Cass. (1e k.) AR C.22.0232.N). Het Hof heeft daarbij enerzijds naar de bewoordingen van de wet gekeken en opgemerkt dat artikel 1738 uitdrukkelijk spreekt over een initiële schriftelijke huurovereenkomst. Anderzijds stelt het Hof dat de nieuwe (stilzwijgende) huurovereenkomst logischerwijze geacht moet worden een mondelinge overeenkomst te zijn, aangezien het behoud van de voorwaarden uit de oorspronkelijke overeenkomst niet voortvloeit uit een nieuw gesloten schriftelijke overeenkomst, maar uit een wettelijk vermoeden van stilzwijgend akkoord tussen partijen, vervat in artikel 1738 Oud Burgerlijk Wetboek.

Het Hof trekt de redenering door en besluit dat indien de huurder, na beëindiging van deze mondelinge huurovereenkomst van bepaalde duur, zonder verzet van de verhuurder het pand verder blijft bezetten, er niet nogmaals een stilzwijgende wederinhuring kan plaatsvinden, aangezien wederinhuring, krachtens artikel 1738 Oud Burgerlijk Wetboek, de beëindiging van een schriftelijke huurovereenkomst van bepaalde duur veronderstelt.

Op basis van welke titel wordt de huurder dan geacht het pand verder te gebruiken? Men neemt in dergelijk geval aan dat er toch weer opnieuw een mondelinge huurovereenkomst tot stand komt, met dezelfde huur, maar ditmaal van onbepaalde duur. Dit heeft dan weer onder meer tot gevolg dat deze huurovereenkomst op elk ogenblik beëindigd kan worden, door elk van de partijen, met een opzegtermijn van slechts één maand.

De indieners van het wetsvoorstel houdende invoeging van Boek 7 “bijzondere contracten” in het nieuwe Burgerlijk Wetboek vonden dat geen ideale situatie. Zij waren van oordeel dat de regel dat er na een eerste hernieuwing van bepaalde duur een mondeling contract ontstaat, zodat een verdere hernieuwing automatisch van onbepaalde duur zou zijn, niet lijkt overeen te stemmen met de verwachtingen van de partijen en tot rechtsonzekerheid leidt.

Het wetsvoorstel voorzag dan ook de invoering van een nieuw artikel 7.3.35 ‘Huurhernieuwing” in het Burgerlijk Wetboek dat zou stellen dat “als de huurder het goed verder blijft gebruiken na het verstrijken van de overeengekomen duur, zonder verzet van de verhuurder, […] een nieuw contract tot stand [komt] tegen dezelfde voorwaarden en voor dezelfde duur als het oorspronkelijke contract”, dus zonder vereiste dat het eerste contract schriftelijk moet zijn.

Het wetsvoorstel is echter op 27 mei 2024 vervallen, aangezien het niet meer vóór de ontbinding van de Kamer goedgekeurd geraakt is. Huurders en verhuurders zullen tot nader order dus nog rekening moeten houden met het standpunt van het Hof van Cassatie.

Bron: Laurius