Stedenbouwkundige overtredingen… nietigheid van de overeenkomst? (Argus Advocaten)

Auteur: Dirk Vandecasteele (Argus Advocaten)

Het gebeurt niet zelden dat een van de partijen in een vastgoedovereenkomst tot de vaststelling komt dat het verworven onroerend goed behept is met een stedenbouwkundige overtreding.

Eerder dan te kiezen voor een procedure tot nietigverklaring van de overeenkomst – in welk geval de overeenkomst geacht wordt niet te bestaan en de nochtans fel begeerde woning dus ook niet zal verworven zijn – proberen partijen dan vaak om een minnelijke schikking te treffen.

Dergelijke schikking, een dading of m.a.w. een overeenkomst waarbij partijen het gerezen geschil beëindigen, bestaat er dan vaak in dat de stedenbouwkundige overtreding wordt gedoogd in ruil voor een tegenprestatie (financiële vergoeding of een prestatie in natura).

De vraag is of dergelijke overeenkomst wel rechtsgeldig is ?

Een rechtsgeldige overeenkomst vergt het bestaan van de wilsovereenstemming van partijen die bekwaam zijn om te contracteren, een bepaald voorwerp (dat in de handel is) en het tot stand komen van het contract op basis van een geoorloofde oorzaak.

Met “oorzaak” wordt bedoeld : de determinerende beweegredenen die elke partij ertoe hebben bewogen om de overeenkomst te sluiten en die gekend waren of behoorden te zijn aan de andere partij.

Een oorzaak is evenwel ongeoorloofd, wanneer zij door de wet verboden is of wanneer zij strijdig is met de goede zeden of met de openbare orde.

Algemeen wordt aanvaard dat de wetgeving inzake ruimtelijke ordening raakt aan de openbare orde, wat impliceert dat een overeenkomst een ongeoorloofde oorzaak heeft wanneer een partij er zich toe verbindt om een bouwovertreding te gedogen in ruil voor een tegenprestatie.  Dergelijke overeenkomst is dan absoluut nietig.   Het oogmerk is immers om een bouwovertreding in stand te houden of m.a.w. een toestand die strijdig is met de openbare orde.

Deze nietigheid is zelfs absoluut, wat wil zeggen dat zij door de Rechter kan – zelfs moet – vastgesteld worden, ook indien geen van de partijen zulks vorderen.

Een relatief recent arrest van het Hof van Cassatie ( Cass. (1e k.) AR C.19.0423.N, 7 mei 2020 ) bevestigde dit in een casus waarin een partij zich verbond om een overtreding op een stedenbouwkundige vergunning te gedogen in ruil voor het toeleveren van de werf met water en elektriciteit.   Toen dit laatste niet gebeurde en de uitvoering van deze dading werd gevorderd, oordeelde de Rechter dat de partijen met het sluiten van de dadingsovereenkomst “het oogmerk hadden om een met de openbare orde strijdige toestand in stand te houden”, zodat de overeenkomst absoluut nietig is wegens een ongeoorloofde oorzaak en de vordering tot schadevergoeding wegens de niet-nakoming van de leveringsverbintenis als ongegrond moest afgewezen worden.

Let wel, de nietigheid van de dading strekt zich dan uit tot de volledige overeenkomst en impliceert dat de eisende partij ook niet gehouden kan zijn om de stedenbouwkundige inbreuk te gedogen … !

Dit algemeen principe werd (en wordt) door de Rechtspraak resoluut toegepast.

Een ander arrest van het Hof van Cassatie nuanceerde deze doctrine nochtans enigszins ( (Cass. (1e k.) AR C.19.0061.N, 07.11.2019) door te oordelen dat indien het ongeoorloofde karakter van een overeenkomst ongedaan kan gemaakt worden, derwijze dat het doel van de wet wordt bereikt of kan bereikt worden, de overeenkomst toch stand houdt en dus niet noodzakelijk nietig moet verklaard worden.

In deze casus was een overeenkomst van verkoop op plan tot stand gekomen waarin de verkoper zich verbond om de woning te bouwen conform de stedenbouwkundige vergunning.   In werkelijkheid bleek dat er echter een dermate niveauverschil bestond tussen de woning en garage dat de woning niet conform de vergunning kon opgericht worden en er een stedenbouwkundige overtreding moest begaan worden.      De koper eiste om deze reden de nietigverklaring van de overeenkomst en verkreeg deze ook : volgens het Hof van Beroep is een aannemingsovereenkomst tot optrekken van een woning die in strijd is met de stedenbouwkundige vergunning (wat volgens het dossier van meet af aan moest geweten zijn) noodzakelijk absoluut nietig gezien het voorwerp van dergelijke overeenkomst strijdig is met de openbare orde.

De bouwpromotor argumenteerde dat  de bouwovertreding “technisch geremedieerd kan worden aan relatief beperkte kosten” en de “bouwovertreding geregulariseerd kan worden”, wat gestaafd werd door een deskundigenverslag (het niveauverschil bedroeg slechts 8 cm).

Volgens het Hof van Cassatie had het Hof van Beroep hiermee rekening moeten houden i.p.v. te concluderen tot de automatische en noodzakelijke absolute nietigheid van de overeenkomst want, zo werd geoordeeld : “behoudens de wet zich hiertegen verzet, blijft de overeenkomst in stand indien de ongeoorloofdheid van de overeenkomst wordt of kan worden ongedaan gemaakt, derwijze dat het doel dat de wet beoogt, wordt of kan worden bereikt.”

Dit arrest kan belangrijke gevolgen hebben : waar voorheen immers meteen werd besloten tot een absolute nietigheid die niet kon gedekt worden, moet voortaan in concreto nagegaan worden of deze nietigheid echt wel noodzakelijk is om de doelstelling van de geschonden regel te verwezenlijken en of een regularisatie van de inbreuk niet evenzeer toelaat om aan die doelstelling te voldoen.    De nietigheid zou zich dan slechts opdringen wanneer dit doel niet wordt of kan worden bereikt en niet langer wanneer de inbreuk geregulariseerd kan worden.

Dit zal uiteraard in concreto, voor elke casus weer opnieuw, moeten beoordeeld worden.

Bron: Argus Advocaten