Stedenbouwkundige overtreding en de aansprakelijkheid van aannemer, architect of bouwpromotor (Belexa Advocaten)

Zoals hierna zal blijken, riskeren aannemers, architecten en bouwpromotoren zich vrij ver wanneer zij meegaan in de vraag van hun klanten om toch maar bepaalde werken op zich te nemen in afwezigheid van de nodige stedenbouwkundige vergunningen.

Strafrechtelijk

Vooreerst riskeren zij die de wederrechtelijke werken uitvoeren, door de strafrechter als mededader te worden gekwalificeerd voor stedenbouwkundige inbreuken. Bij aannemers wordt een algemeen opzet verondersteld daar waar zij ‘professionelen’ zijn. Zij dienen immers de juridische toestand van het bouwperceel na te gaan, zich de vergunning en het goedgekeurde plan te laten overleggen door hun opdrachtgever, en hun medewerking te weigeren aan het optrekken van illegale constructies, waarbij zij hun verplichtingen vanuit strafrechtelijk oogpunt niet kunnen afwentelen op hun opdrachtgever. Ook de architect kan worden gekwalificeerd als mededader indien een algemeen opzet voorhanden was. Dergelijk opzet kan bijvoorbeeld blijken uit het feit dat de architect zich niet heeft verzet tegen het (verder) uitvoeren van de wederrechtelijke werken. Hij moet m.a.w. onmiddellijk na de vaststelling (niet op het einde) van wederrechtelijke werken, eisen dat deze worden stilgelegd en dat er wordt hersteld wat reeds werd gerealiseerd. Indien de aannemer en bouwheer weigeren hierop in te gaan, moet hij verzaken aan zijn opdracht. En als hij aanvoert ontslagen te zijn geweest van zijn opdracht, moet hij dit staven (in essentie door middel van de door het deontologisch reglement vereiste kennisgeving aan de vergunningverlenende overheid).

Burgerrechtelijk

Daarnaast is er ook het risico dat: a) vorderingen onontvankelijk of ongegrond worden verklaard bij gebrek aan rechtmatig belang; b) overeenkomsten die betrekking hebben op dergelijke wederrechtelijke werkzaamheden absoluut nietig worden verklaard, nu (krachtens de artikelen 1.3. en 5.27 van het nieuwe Burgerlijk Wetboek) een overeenkomst met een ongeoorloofd voorwerp nietig is. Zo verklaarde het Hof van Beroep Antwerpen op 25 april 2018 een aannemingsovereenkomst absoluut nietig omwille van het feit dat de uitvoering van de overeenkomst leidde tot het ontstaan van een ongeoorloofde toestand, namelijk de oprichting van een constructie in strijd met de stedenbouwkundige regelgeving.

Dit principe werd ook herhaald door het Hof van Cassatie in een arrest van 10 maart 2023 waarbij werd geoordeeld over de nietigheid van een koopovereenkomst waarbij een bouwpromotor er zich toe had verbonden een appartement op te trekken volgens ‘nog te regulariseren plannen’. Omdat er bij deze casus evenwel ook sprake was van een uiteindelijke vergunning – mits uitvoering van enkele aanpassingswerken t.o.v. de te regulariseren plannen zoals uitgevoerd – verduidelijkt het Hof in haar arrest van 10 maart 2023 wel nog dat de overeenkomst niettemin in stand kan blijven indien de ongeoorloofdheid van de overeenkomst wordt of kan worden ongedaan gemaakt zo het doel dat de wet beoogt, wordt of kan worden bereikt en dit voor zover er geen afbreuk wordt gedaan aan de essentiële elementen van de overeenkomst.

Wordt de toestand geregulariseerd of dermate geregulariseerd dat er geen afbreuk wordt gedaan aan de essentiële elementen van de overeenkomst, dan verdwijnt het risico. Echter, neemt een opdrachtgever géén initiatief tot regularisatie of doet de regularisatie wél afbreuk aan de essentiële elementen van de overeenkomst, dan zijn er in de rechtspraak diverse scenario’s voorhanden waarin men niet wenst verzeild te geraken. Om nog maar te zwijgen van de jarenlange procedureslag.

Bron: Belexa Advocaten