Risico’s voor de aannemer van sloopwerken: twee actuele topics (Schoups)

Auteurs: Jens Rediers, Nathan Van Wymeersch en Tom Lenaerts (Schoups)

Sloopwerken halen tegenwoordig vaak de actualiteit. Het beleid van de overheid stuurt sterk aan op de sloop en heropbouw van bestaande gebouwen. Zo is er het verlaagde btw-tarief voor sloop en heropbouw dat recent nog werd verlengd t.e.m. 31 december 2023, alsook andere fiscale stimuli via de registratiebelasting en de onroerende voorheffing. Het meest in het oog springt dan weer het bouwshiftakkoord (“betonstop”). Daarnaast is de impact die sloopwerken kunnen hebben op de omgeving, waaronder naburen, vaak onderwerp van discussie.

In deze nieuwsbrief vestigen we de aandacht op een specifieke vordering die naburen kunnen stellen in dat verband, m.n. de preventieve vordering voor burenhinder.

Naast de klassieke theorie van de bovenmatige burenhinder, bestaat er sinds de inwerkingtreding van het nieuwe goederenrecht op 1 september 2021 ook de mogelijkheid om een preventieve vordering in te stellen met als doel het voorkomen van zulke hinder.

Voordien werd het preventief optreden bij burenhinder slechts via een omweg behandeld. De vrees dat bovenmatige hinder tussen percelen zou ontstaan, werd op zichzelf door sommige rechtspraak aanvaard als een vorm van bovenmatige hinder. Het typevoorbeeld is de boom die dreigt om te vallen en zo schade te veroorzaken op het naburige erf. De loutere vrees dat dit zich zou voordoen, wordt dan het toegangsticket om te kunnen vorderen zodat men niet hoeft te wachten tot het euvel zich voltrekt. Op die manier werd de preventieve vordering inzake burenhinder als het ware “verpakt” als een klassiek geval van burenhinder.

Deze omweg leidde echter tot behoorlijk wat vragen en dus rechtsonzekerheid. Zo rees evident de vraag wanneer de vrees dan precies voldoende is om van “bovenmatige hinder” te spreken. Ook de toepassing van de remedie (klassiek een “billijke genoegdoening”) leidde tot veel discussie in de rechtsleer en -spraak. De wetgever heeft aan de onzekerheden tegemoet willen door de preventieve vordering wettelijk te regelen.

Concreet zal een nabuur een vordering kunnen instellen in geval van ernstige en manifeste risico’s inzake veiligheid, gezondheid of vervuiling. Op basis hiervan kan de nabuur preventieve maatregelen vragen. Deze begrippen behoeven uiteraard invulling en interpretatie maar hiermee wordt alvast wel een duidelijk(er) kader geschept voor het preventief optreden inzake burenhinder.

Alleszins zal het de aandachtige lezer niet zijn ontgaan dat bouwwerven en aannemers op verschillende manieren binnen het toepassingsgebied van deze bepaling kunnen komen. Specifiek voor de aannemer sloopwerken, valt immers te denken aan stofhinder, het vrijkomen van gevaarlijke stoffen, geluidsoverlast, trillingen, etc. Denkbare remedies c.q. vorderingen van buren zijn (i) het verbod om tijdens bepaalde uren te werken, (ii) de verplichting om stof- of geluidsschermen op te leggen, (iii) bijkomende maatregelen te nemen ter vermijding van milieuschade of zelfs (iv) het staken van de werkzaamheden.

De toekomst zal uitwijzen hoe strikt de rechtbanken de vooropgestelde voorwaarden zullen toepassen, maar wij bevelen aan om nu reeds in uw overeenkomsten na te denken hoe de risico’s dienaangaande tussen de bouwactoren worden verdeeld.

Bron: Schoups