Renovatieplicht vs. eigendomsrecht: balanceren onder de standstillverplichting (Blog Privaatrecht)

Auteur: Emma De Clercq (Blog Privaatrecht)

Van verstrengingspad naar versoepeling

De renovatieplicht vormt één van de hoekstenen van het Vlaamse energie- en klimaatbeleid. Sinds 2022 geldt deze verplichting voor niet-residentieel vastgoed en sinds 2023 ook voor residentieel vastgoed. Daarmee wil de Vlaamse overheid de transitie naar een klimaatneutrale samenleving versnellen. Gebouwen zijn immers goed voor naar schatting 36% van de totale Europese CO₂-uitstoot. De verduurzaming van het gebouwenpark biedt dus een aanzienlijk potentieel voor emissiereductie.

Hoewel Vlaanderen met de renovatieplicht een voortrekkersrol opnam binnen Europa, kwam de maatregel al snel onder druk te staan. Dit door vragen rond de technische en financiële haalbaarheid, de economische impact en de rechtsonzekerheid die de opeenvolgende beleidswijzigingen teweegbrachten.

De huidige Vlaamse Regering bevestigde in haar regeerakkoord dat de renovatie van het gebouwenpark een belangrijke beleidsprioriteit blijft. Tegelijk werd aangekondigd dat de bestaande verplichting aanzienlijk afgezwakt zou worden. De verplichting voor nieuwe eigenaars van woningen met energielabel E of F blijft behouden, maar de voorziene verstrengingen vanaf 2028, waarbij geleidelijk strengere energieprestaties werden vereist, vallen weg. Bovendien werd reeds besloten om de termijn voor renovatie te verlengen van vijf naar zes jaar.

Hoewel er nog steeds politieke signalen zijn dat de renovatieplicht als principe behouden blijft, heerst er onduidelijkheid over de verdere uitrol, het voortbestaan van ondersteunende maatregelen en het uiteindelijke ambitieniveau. Dit “flip-flop”-beleid voedt de onzekerheid bij burgers en investeerders, en doet fundamentele vragen rijzen over rechtszekerheid, eigendomsbescherming en de consistentie van het Vlaamse klimaatbeleid.

Positieve duurzaamheidsverplichtingen en het eigendomsrecht

De renovatieplicht is emblematisch voor een bredere evolutie: eigenaars worden steeds vaker geconfronteerd met positieve duurzaamheidsverplichtingen. Deze leggen niet enkel beperkingen op maar vereisen ook van eigenaars dat zij actief bijdragen aan duurzame ontwikkeling.

Dat roept onvermijdelijk vragen op over de verhouding tot het eigendomsrecht, dat in België grondwettelijk en mensenrechtelijk wordt beschermd. Traditioneel waarborgt dat fundamentele recht de mogelijkheid om vrij over eigendom te beschikken en deze te gebruiken naar eigen inzicht. De renovatieplicht doorbreekt die vrijheid door eigenaars te verplichten tot substantiële investeringen binnen een bepaalde termijn.

De proportionaliteit van dergelijke maatregelen hangt nauw samen met het type vastgoed. Voor eigenaars van niet-residentiële gebouwen maken investeringsverplichtingen vaak deel uit van de normale bedrijfsvoering. Bij residentiële eigenaars ligt dat anders. Renovatieverplichtingen raken niet enkel de economische waarde van het pand, maar ook de bescherming van de woning en het gezinsleven. Bovendien zijn meer dan 70% van de Vlaamse huishoudens eigenaar van hun woning, waardoor ook financieel kwetsbare groepen getroffen worden. De renovatieplicht brengt dus reële risico’s van sociale ongelijkheid met zich mee: niet iedereen beschikt over de middelen om ingrijpende renovaties te financieren of te pre-financieren, zelfs als die op langere termijn tot energiebesparing leiden.

Versoepeling en de standstillverplichting  

Het debat over de versoepeling van de renovatieplicht gaat niet enkel over de haalbaarheid en betaalbaarheid van de genomen maatregelen, maar ook over de vraag of de overheid het milieubeschermingsniveau geboden door die regelgeving zomaar mag verlagen. De Grondwet erkent het recht op de bescherming van een gezond leefmilieu, waaruit het Grondwettelijk Hof de zogenoemde standstillverplichting afleidt: de wetgever mag het bestaande beschermingsniveau niet aanzienlijk verminderen zonder redelijke verantwoording.

Door het afschaffen van het verstrengingspad en de verlenging van de uitvoeringstermijn vertraagt de Vlaamse renovatiegolf, met als gevolg dat de verwachte CO₂-reductie en de transitie naar een klimaatneutraal gebouwenpark verder worden uitgesteld. De vraag rijst dan of deze beleidswijziging een “aanzienlijke achteruitgang” van het milieubeschermingsniveau vormt, en zo ja, of die achteruitgang voldoende verantwoord is. De bewijslast voor zo’n rechtvaardiging lijkt niet evident, zeker gezien de recente verdieping van de standstillverplichting in de rechtspraak van het Grondwettelijk Hof.

Een recent arrest van het Grondwettelijk Hof over het uitstel van de Brusselse lage-emissiezone kan in dit verband richtinggevend zijn. Het Hof schorste daar de Brusselse ordonnantie die de volgende verstrengingsfase uitstelde, omdat dit uitstel leidde tot een aanzienlijke achteruitgang van de milieubescherming zonder redelijke motivering. Waar de ordonnantiegever het uitstel verantwoordde door te verwijzen naar de economische gevolgen voor bepaalde beroepsuitoefenaars en gezinnen met een laag inkomen, benadrukte het Hof dat net deze personen het meest kwetsbaar zijn voor de schadelijke gevolgen van luchtverontreiniging. Bovendien, zo stelde het Hof, kan een beroep op het “maatschappelijk draagvlak” bij de bredere bevolking geen verantwoording bieden voor maatregelen die afbreuk doen aan de rechten van bepaalde burgers.

Deze redenering lijkt ook relevant voor de Vlaamse renovatieplicht. Het terugschroeven van maatregelen die gericht zijn op de verduurzaming van het gebouwenpark staat op gespannen voet met de standstillverplichting. Zeker nu het gebouwenpark één van de grootste bronnen van emissies blijft en dus een aanzienlijk potentieel voor reductie biedt. Daar komt bij dat het vaak de gezinnen met de laagste inkomens zijn die wonen in slecht geïsoleerde woningen met de hoogste energiefacturen. Ook het recht op behoorlijke huisvesting komt dus in het vizier.

Een wankel evenwicht

De Vlaamse regelgeving rond de renovatieplicht illustreert de moeilijke evenwichtsoefening tussen de nood aan klimaattransitie en de bescherming van individuele eigendomsrechten. De overheid staat voor de uitdaging om ingrijpende klimaatmaatregelen te verzoenen met rechtmatige verwachtingen en economische haalbaarheid.

Waar het beleid de ene dag twee stappen vooruit en vervolgens weer één stap achteruit lijkt te zetten, bepaalt de toets aan de standstillverplichting de buitengrenzen. Uiteindelijk blijft de kernvraag dezelfde: hoe ver mag de overheid gaan in het opleggen of versoepelen van verplichtingen die zowel het eigendomsrecht als de bescherming van het leefmilieu raken?

Bron: Blog Privaatrecht