Renovatie van onroerende goederen: met welke aandachtspunten houd je best rekening? (Monard Law)

Auteur: Gregory Grouwels en Alizée Cordie (Monard Law)

Renoveren zit in de lift en dit om wille van meerdere redenen. De energiecrisis, de alsmaar stijgende prijzen van bouwmaterialen en de aankomende bouwshift – zijnde het plan van de Vlaamse regering om tegen 2040 geen nieuwe open ruimte meer aan te boren – laten ons steeds vaker opteren voor het verbouwen i.p.v. het bouwen. Een bijkomede incentive om te kiezen voor een renovatieproject zijn de premies en subsidies die door de verschillende overheden in België en gemeenten en steden worden uitgereikt, last but not least natuurlijk de diverse renovatieverplichtingen. Hierna volgt een overzicht van regelgeving waarmee er bij het verbouwen rekening gehouden dient te worden.

NIET-RESIDENTIËLE GEBOUWEN

Renovatieverplichting

De eigenaars, opstalhouders en erfpachters van niet-residentiële gebouwen in Vlaanderen – zoals kantoren, horeca en handelsruimten – zijn sinds 01.01.2022 onderworpen aan een renovatieverplichting. Binnen de vijf jaar na het verlijden van de authentieke akte van het niet-residentieel gebouw dienen de nodige renovatiewerken uitgevoerd te worden teneinde o.a. de volgende energieprestatieniveaus te halen:

• Minimale dakisolatie: indien op het ogenblik van het verlijden van de authentieke akte geen minimale R-waarde van 0,75 m² K/W voor dakisolatie wordt behaald, moet dakisolatie met een maximale U-waarde van 0,24 W/m²K worden geplaatst;
• Hoogrendementsglas: enkel glas dient vervangen te worden door beglazing met een maximale U-waarde van 1W/m²K;
• Centrale verwarming ouder dan 15 jaar op datum van het verlijden van de notariële akte moet worden vervangen door een nieuwe warmteopwekker tenzij kan worden aangetoond dat de installatie voor ruimteverwarming voldoet aan de minimale installatie-eisen voor renovatie, zoals beschreven in bijlage XII van het energiebesluit van 19.11.2010;

Stookolieketels kunnen niet meer geplaatst worden in het geval een aardgasnet aanwezig is in de straat waar het niet-residentieel gebouw zich bevindt.

• Koelinstallaties die ouder zijn dan 15 jaar op datum van het verlijden van de notariële akte en gebruik maken van koelmiddelen o.b.v. ozonlaag afbrekende stoffen of van koelmiddelen met een GWP-waarde van minstens 2.500 dienen vervangen te worden door installaties die geen gebruik maken van bovenstaande milieu verstorende koelmiddelen.

Daarnaast gelden tevens onderstaande regels:

• Voor een klein gebouw – tot 500 m² – dient binnen de 5 jaar na overdracht (vanaf 01.01.2022) een EPC-label C of beter behaald te worden.
• Een groot gebouw – vanaf 500 m² – dient binnen de 5 jaar na overdracht (vanaf 01.01.2023) te voorzien in een minimaal aandeel (5%) aan hernieuwbare energie.

Na het uitvoeren van renovatiewerken of na het verstrijken van de termijn van 5 jaar na het verlijden van de authentieke akte moet de eigenaar, opstalhouder of erfpachter zelf het nodige doen om een nieuw EPC aan te vragen. Hieruit zal dan moeten blijken dat aan de bovenvermelde renovatieverplichting werd voldaan.

RESIDENTIËLE GEBOUWEN

Renovatieverplichting

Sinds 1 januari 2023 zijn tevens de volle eigenaars, opstalhouders en erfpachters van residentiële gebouwen – een woning of een appartement – althans in Vlaanderen verplicht om binnen de 5 jaar na het verlijden van de notariële akte aan het desbetreffend onroerend goed de nodige energetische renovatiewerken uit te voeren. Het doel is om een energiezuinigere woning te bekomen die voldoet aan minstens EPC-label D.

De EPC-norm D is een tussenstap aangezien het de bedoeling is dat elk residentieel gebouw tegen 2050 een EPC-label A heeft.

Iedereen die een residentieel gebouw met een EPC-label E of F in volle eigendom overdraagt of hierop een opstal-of erfpacht vestigt of overdraagt, moet in de daarmee verband houdende publiciteit vermelden dat er een renovatieverplichting rust op het gebouw. De verplichting dient tevens opgenomen te worden in zowel de onderhandse als de notariële akte.

Monumenten en beschermde gebouwen vallen om evidente redenen buiten het toepassingsgebied van de renovatieverplichting. Een tweede belangrijke uitzondering is de situatie waarin het residentieel gebouw binnen de vijf jaar na het verlijden van de notariële akte wordt gesloopt. Dan geldt de renovatieverplichting evenmin.

In Brussel en Wallonië bestaat er nog geen energetische renovatieverplichting voor zowel residentiële als niet-residentiële gebouwen. Beide gewesten hanteren wel een langetermijnvisie om hun residentiële gebouwen CO2-neutraal te maken tegen 2050 (respectievelijk ‘Renolution’ en ‘La stratégie wallonne à long terme pour la rénovation des bâtiments’ genoemd). Een bindend kader ligt er echter nog niet voor.

In tegenstelling tot de afwezigheid van regelgeving m.b.t. de renovatieverplichting van gebouwen voorziet het Waals Gewest wel in een EPC-regelgeving die gelijkaardig is aan die in Vlaanderen. In Wallonië stelt de Réglementation PEB (Performance Energétique des Bâtiments) eisen aan de energieprestaties van het gebouw. Het PEB-certificaat, dat verplicht is bij de verkoop of verhuur van residentiële gebouwen groter dan 50 m², mag niet ouder zijn dan 10 jaar. Voor openbare gebouwen is die termijn slechts 5 jaar.

In Brussel werkt men tot slot met het EPB-certificaat (Energy Performance of Buildings) om de energieprestaties van een gebouw te meten. Het EPB  vergelijkbaar met het EPC in Vlaanderen en het PEB in Wallonië.

VEILIGHEIDSCOÖRDINATOR

Tijdens bouw- cq. verbouwingswerken dient er daarnaast voldoende aandacht besteed te worden aan de rol van de veiligheidscoördinator. Hij ziet immers toe op de veiligheid op de werf en heeft als opdracht het risico op arbeidsongevallen op en rond de werf te verminderen. Dit geldt zowel voor residentiële als niet residentiële gebouwen.

De veiligheidscoördinator is aanwezig van start tot einde der werken. Bij het ontwerp van het plan voor de bouw of verbouwing dient hij alle mogelijke gevaren tijdens de werken in kaart brengen. Op basis van de bevindingen van de veiligheidscoördinatie dient het plan noodzakelijkerwijze bijgestuurd worden.

In de ontwerpfase voert de architect meestal zelf de veiligheidscoördinatie uit. In de uitvoeringsfase daarentegen duidt de bouwheer-opdrachtgever een opgeleide veiligheidscoördinator aan. Dit is dan vaak een gecertificeerde onderneming zoals bv. een studiebureau.

Vanaf het moment dat twee of meerdere aannemers gelijktijdig aan het bouwproject werken, is veiligheidscoördinatie verplicht (zelfs wanneer die aannemers nooit tegelijkertijd op de werf zijn). In het geval alle werken van het project uitgevoerd worden door één aannemer maar die aannemer met onderaannemers werkt, zal alsnog een veiligheidscoördinator moeten worden aangesteld. Een veiligheidscoördinator is dus bij vrijwel elke nieuwbouw of renovatie verplicht.

In het licht van het voorgaande dient er wel een onderscheid gemaakt te worden naar gelang de grootte van de werf:

• Bij werven met een oppervlakte kleiner dan 500 m2 kan de aannemer zelf de functie van veiligheidscoördinator opnemen.
• Bij werven groter dan 500 m2 is dit verboden en moet er een gecertificeerde veiligheidscoördinator worden  aangesteld door de opdrachtgever.

POSTINTERVENTIEDOSSIER

Naast energieprestaties en veiligheid op de werf is het postinterventiedossier (PID) van een bouwwerk tevens een aandachtspunt. Het PID is het dossier dat alle elementen bevat die nuttig kunnen zijn in het kader van latere werkzaamheden aan een gebouw.

Het PID bevat ten minste volgende elementen:

• plannen en tekeningen van de structuur van de woning en de aanwezige technische installaties (cv, sanitair, elektriciteit, …);
• aanduidingen van (ingewerkte) nutsleidingen (water, gas, elektriciteit, ventilatie, …) en verborgen gevaren;
• een lastenboek met overzicht van de gebruikte materialen;
• instructies voor onderhoud, herstelling, verbouwing en ontmanteling van het gebouw en de technische installaties;
• eventuele aankoopfacturen en garantiebewijzen;
• de namen en contactgegevens van de betrokken architect, veiligheidscoördinator en hoofdaannemers die het gebouw hebben opgetrokken of verbouwd.

Een PID is verplicht bij elk gebouw waarvan de bouw na 01.05.2001 is gestart of waaraan sinds die datum renovatiewerken zijn uitgevoerd door één of meerdere aannemers.

De waarde van PID is niet te onderschatten. Het maakt onlosmakelijk deel uit van een woning of gebouw. Het moet gedurende de volledige levensduur van het gebouw bij het gebouw blijven, ook na de verkoop ervan.

Wanneer een gebouw van eigenaar verandert, overhandigt de vorige eigenaar het PID aan de nieuwe. Deze overhandiging wordt doorgaans opgetekend in de notariële akte die de overdracht van het gebouw bevestigt.

Als de verkoper niet over een verplicht PID beschikt – bv. het is nooit opgemaakt of het is onvindbaar- dan moet de verkoper het dossier op eigen kosten laten opmaken door een veiligheidscoördinator of architect, ten laatste tegen het verlijden van de akte. Zonder PID is het immers gissen naar de interventies die doorheen de geschiedenis aan het bouwwerk zijn uitgevoerd.

CIRCULAIRE VISIE OP HET (VER)BOUWEN VAN ONROERENDE GOEDEREN

Tot slot vestigen we de aandacht op de link tussen de voorgaande initiatieven van de respectievelijke gewesten in België i.v.m. energieprestatie en circulair bouwen. Bij circulariteit in de bouw wordt er rekening gehouden met alle milieueffecten van het gebouw. In de eerste plaats gaat dit over het energieverbruik van het gebouw maar ook de impact op het milieu van de productie en het vervoer van de materialen die nodig zijn voor de renovatie worden in rekening genomen. Bij circulair bouwen – en aldus ook bij energiezuinig renoveren – zal er naar gestreefd worden om zoveel mogelijk van het bestaande gebouw te behouden en de aanwezige materialen op te waarderen door ze te hergebruiken bij de renovatie zelf of bij andere projecten. Hoe meer regelgeving omtrent energiezuinig (ver)bouwen zal geïmplementeerd worden, hoe meer circulariteit een rol zal spelen. Circulair bouwen is aldus aandachtspunt voor nu maar ook zeker voor de toekomst.

Bron: Monard Law