Renovatie van gebouwen: verplichtingen en extra fiscale tegemoetkomingen vanaf 1 januari 2022 (Monard Law)

Auteur: Monard Law

Op 1 januari 2022 zijn enkele nieuwe maatregelen in werking getreden in het kader van het Vlaams Energie-en Klimaatplan dat als doel heeft de broeikasgasemissies ernstig te reduceren.

Deze maatregelen hebben betrekking op de renovatie van gebouwen, het betreft enerzijds een renovatieverplichting voor niet-residentiële gebouwen en anderzijds een aantal aangepaste fiscale tegemoetkomingen voor nieuwbouw en ingrijpende energetische renovaties van woningen.

1. DE RENOVATIEPLICHT VOOR NIET-RESIDENTIËLE GEBOUWEN

In haar streven naar een koolstofneutraal gebouwenpark heeft de Vlaamse Regering middels haar besluit dd. 9 juli 2021 tot wijziging van het Energiebesluit van 19 november 2010, wat betreft de invoering van een renovatieverplichting voor niet-residentiële gebouwen en bepalingen over het energieprestatiecertificaat voor niet-residentiële gebouwen, een renovatieplicht ingevoerd voor niet-residentiële gebouwen.

Niet-residentiële gebouwen zijn gebouwen die o.a. als hoofbestemming hebben kantoor, handel, horeca en toeristische logies maar geen industrie.

Indien een onroerend goed meerdere bestemmingen heeft, wordt het als niet-residentieel beschouwd wanneer de niet-residentiële functie 50% of meer van de bruikbare vloeroppervlakte beslaat.

De nieuwe regelgeving, die van kracht is sedert 1 januari 2022, verplicht de eigenaars, opstalhouders en erfpachters van niet-residentiële onroerende goederen om binnen de vijf jaar na het verlijden van de authentieke acte tot verwerving of vestiging van een opstal-of erfpachtrecht de nodige renovatiewerken uit te voeren teneinde de volgende minimale energieprestatieniveaus te halen:

• Minimale dakisolatie: indien op het ogenblik van het verlijden van de acte geen minimale R-waarde van 0,75  m²K/W voor dakisolatie wordt gehaald, moet dakisolatie met een maximale U-waarde van  0,24W/m²K worden geplaatst;
• Hoogrendementsglas: enkel glas moet vervangen worden door beglazing met een maximale U-waarde van   1W/m²K;
• Centrale verwarming ouder dan 15 jaar op datum van het   verlijden van de authentieke akte moeten vervangen worden door een nieuwe warmteopwekker tenzij kan worden aangetoond dat de installatie voor ruimteverwarming aan de minimale installatie-eisen voor renovatie, zoals beschreven in de bijlage XII van het energiebesluit van 19 november 2010, voldoet.
  Als er een aardgasnet aanwezig is in de straat mag daarbij geen nieuwe stookolieketen geplaatst worden;
• Koelinstallaties die ouder zijn dan 15 jaar op datum van het verlijden van de authentieke akte en gebruik maken van koelmiddelen op basis van ozonlaag afbrekende stoffen of van koelmiddelen met een GWP- waarde van minstens 2.500 moeten vervangen worden door koelinstallaties die geen gebruik maken van dergelijke koelmiddelen.

Deze maatregelen vormen de basis van de renovatieverplichting, bijkomend moeten, afhankelijk van de vloeroppervlakte van het gebouw, tevens de volgende energetische renovatiemaatregelen worden geïmplementeerd:

• Kleine niet-residentiële eenheid, dit zijn onderdelen van een gebouw met een bruikbare
  vloeroppervlakte van maximum 500 m². Het gebouw bevat maximaal 1000m² bruikbare vloeroppervlakte
  Indien zij na 1 januari 2022 in totaliteit in volle eigendom worden overgedragen of waarop een erfpacht-of opstalrecht wordt gevestigd, moeten binnen de vijf jaar na het verlijden van de authentieke acte een minimaal energieprestatielabel C voorliggen.
  Men kan er ook voor kiezen om vanaf 1 januari 2023 een minimaal aandeel van 5% hernieuwbare energie te behalen.
• Grote niet-residentiële gebouweenheden (“niet-klein”) die vanaf 1 januari 2023 in hun totaliteit worden  overgedragen in volle eigendom of waarop een erfpacht-of opstalrecht wordt gevestigd,  moeten binnen de vijf jaar na het verlijden van de authentieke acte een minimaal aandeel   van 5% hernieuwbare energie behalen.

Na het uitvoeren van de renovatiewerken of na het vestrijken van de termijn van vijf jaar na het verlijden van  de authentieke acte moet de eigenaar, opstalhouder of erfpachter zelf het nodige doen om een nieuw EPC aan te vragen waaruit moet blijken dat aan de renovatieverplichting werd voldaan. (De invoering van het EPC voor grote niet residentiële eenheden vanaf 1 januari 2023 wordt vooropgesteld – zoniet moet de verkrijger van het recht zelf nagaan of hij de regelgeving heeft nageleefd).

De niet-naleving van de renovatieverplichting wordt gesanctioneerd met administratieve geldboetes van 500 tot 200.000 EUR. Let op: dit ontheft de verkrijger van het zakelijk recht niet om de maatregelen alsnog na te leven.

2. Aangepaste fiscale tegemoetkomingen voor nieuwbouw en ingrijpende energetische renovaties en herbouw van woningen

2.1. Vermindering van de onroerende voorheffing

Het decreet van 19 november 2021 tot wijziging van de Vlaamse Codex Fiscaliteit van 13 december 2013, wat betreft de vermindering van de onroerende voorheffing voor nieuwbouw en de toepassingsvoorwaarden van het verlaagd tarief voor de aankoop van een enige eigen woning met een verbintenis tot ingrijpende energetische renovatie of tot sloop en herbouw verstrengt vanaf 1 januari 2022 de E-peileis om te kunnen genieten van een vermindering van de onroerende voorheffing voor nieuwbouw.

Onroerende goederen waarvoor vanaf 1 januari 2022 tot en met 31 december 2022 een aanvraag voor een omgevingsvergunning wordt ingediend, komen in aanmerking voor een vermindering van 50% of 100% van de onroerende voorheffing bij het behalen van een maximaal E-peil van respectievelijk E20 en E10.

Voor omgevingsvergunningen die werden aangevraagd voor 1 januari 2022 was het te behalen E-peil nog respectievelijk E30 en E20.

De verminderde onroerende voorheffing is van toepassing gedurende vijf jaar vanaf het aanslagjaar dat volgt op het jaar waarin het E-peil werd bepaald.

2.2. Verlaagd tarief van de registratierechten

Dit decreet van 19 november 2021 voorziet tevens in een verlaging van de registratierechten van 6% naar 3% bij de aankoop door natuurlijke personen van de enige eigen woning, waarvan de authentieke acte wordt verleden vanaf 1 januari 2022.

Natuurlijke personen die een enige eigen woning aankopen en zich ertoe verbinden een ingrijpende energetische renovatie (IER) of een gedeeltelijke herbouw uit te voeren, genieten van een aanvullend verlaagd tarief en betalen vanaf 1 januari 2022 nog slechts 1% registratierecht i.p.v. 3%.

Een ingrijpende energetische renovatie is een renovatie waarbij minstens de installatie voor ruimteverwarming, ruimtekoeling en sanitair warm water volledig wordt vervangen en waarbij minstens 75% van de scheidingsconstructies die het beschermd volume omhullen en aan de buitenomgeving grenzen(daken, ramen, buitenmuren, vloeren) worden geïsoleerd.
Voor een IER is de tussenkomst van een architect vereist en moet een bouwaanvraag worden ingediend.

De EPB-eisen voor een ingrijpende energetische renovatie zijn voor bouwaanvragen vanaf 1 januari 2022 strenger geworden, er moet een E-peil van maximaal E60 i.p.v. E70 behaald worden.

Als koper bent u verplicht om binnen de 6 jaar na het verlijden van de authentieke acte een EPB aangifte in te dienen waaruit blijkt dat het vereiste E-peil werd behaald en dient u binnen die 6 jaar tevens op het adres van de gekochte woning gedomicilieerd te zijn.

Indien aan deze voorwaarden niet is voldaan, zal een aanvullend registratierecht verschuldigd zijn.

Bron: Monard Law