Renovatie loft in strijd met vergunning : kan architect veroordeeld worden om koopprijs aan de kopers van de loft terug te betalen ? (Prof. dr. Joke Baeck)

Auteur: Joke Baeck (UGent)

Publicatiedatum: 13/11/2018

Prof. dr. Joke Baeck geeft in onderstaand kort artikel een beknopte samenvatting van haar uitgebreide analyse in het Tijdschrift voor Belgisch Burgerlijk Recht / Revue Générale de Droit Civil 2018, 429-432, meer bepaald J. BAECK, “Résolution, restitutions et tiers” (noot onder Cass. 21 april 2016).

De feiten

In de zaak die aanleiding gaf tot het Cassatie-arrest van 21 april 2016 had een bouwpromotor in 2006 een appartement in opbouw in een te renoveren chocoladefabriek verkocht. De koopovereenkomst vermeldde dat voor het project een stedenbouwkundige vergunning (sinds 1 januari 2018: omgevingsvergunning) was afgeleverd. Tijdens de uitvoering van de werken besliste de bouwpromotor omwille van de slechte staat van de chocoladefabriek om de fabriek niet te renoveren, maar af te breken en met de gerecupereerde materialen drie appartementen op te richten met behoud van het oude volume. De bouwpromotor had hiervoor het advies van de architect, met wie hij eerder een overeenkomst voor de renovatie van de chocoladefabriek had gesloten, ingewonnen. De architect liet weten dat hij principieel geen probleem had met de afbraak, zonder te vermelden dat dergelijke afbraak in strijd was met de verleende stedenbouwkundige vergunning en een nieuwe stedenbouwkundige vereiste. Wanneer de bouwpromotor naderhand een regularisatievergunning aanvraagt, wordt deze geweigerd. Ook het beroep tegen deze weigering wordt afgewezen. In 2011 vernemen de kopers van het appartement dat voor het ondertussen uitgevoerde project geen geldige stedenbouwkundige vergunning bestond. Hierop stellen zij een vordering tot ontbinding van de verkoop van het appartement in. In deze procedure kwam de architect vrijwillig tussen.

Het standpunt van het hof van beroep van Antwerpen

In hoger beroep besliste het hof van beroep van Antwerpen op 9 maart 2015 vooreerst tot de ontbinding van de verkoop van het appartement. Het veroordeelde de bouwpromotor tot terugbetaling van de koopprijs en tot betaling van een bijkomende schadevergoeding.

Verder oordeelde het Antwerpse hof van beroep dat de architect een fout had begaan door te kennen te geven dat hij principieel geen probleem had met de afbraak hoewel dit in strijd was met de verleende stedenbouwkundige vergunning. Het hof oordeelde dan ook dat de architect gehouden was alle schade te vergoeden die de koper door deze fout had geleden. Bijgevolg werd de architect veroordeeld om de bouwpromotor te vrijwaren voor de veroordeling van de verkoper tot terugbetaling van de koopprijs en tot betaling van een bijkomende schadevergoeding.

De vernietiging door het Hof van Cassatie

Het Hof van Cassatie vernietigde dit arrest van het Antwerpse hof van beroep, in zoverre het de architect veroordeelt tot vrijwaring inzake de teruggave van de koopsom. Deze beslissing verdient bijval, aangezien de teruggave van de koopprijs in beginsel niet als schade kan worden beschouwd die de koper op de architect kan verhalen.