Procederen met een mede-eigendom – de valkuilen bij het aantekenen van hoger beroep (Theoma)

Auteur: Ivan Coppens (Theoma) 

Een procedure kan door een VME enkel opgestart worden na een voorafgaande beslissing door de algemene vergadering. Is er geen tijd te verliezen, dan is de syndicus gemachtigd “om iedere vordering om dringende redenen of vordering tot bewaring van rechten met betrekking tot de gemeenschappelijke delen in te stellen, op voorwaarde dat die zo snel mogelijk wordt bekrachtigd door de algemene vergadering” (artikel 3.92 § 1 BW). Tweede uitzondering vind je terug in artikel 3.86 § BW, nl. “de syndicus kan alle gerechtelijke en buitengerechtelijke maatregelen nemen voor de invordering van de lasten.”

Een recent arrest van het Hof van Beroep te Gent (28.02.2025) is een ideale aanleiding om je eraan te herinneren dat voormelde principes ook gelden wanneer een VME hoger beroep wenst aan te tekenen tegen een vonnis waarin zij in het ongelijk gesteld werd.

Theoma was voor één keer niet de raadsman van de VME, maar kon haar kennis inzake het mede-eigendomsrecht wel nuttig aanwenden voor één van de bouwactoren die aansprakelijk werd gesteld voor gebreken in het bouwwerk. De VME had hoger beroep aangetekend tegen het vonnis van de Ondernemingsrechtbank, zonder dat de algemene vergadering hiertoe eerst beslist had. Pas maanden later werd het hoger beroep bekrachtigd door de algemene vergadering. Een reden om de onontvankelijkheid van het hoger beroep ingesteld door de VME in te roepen.

In haar arrest oordeelde het Hof van Beroep dat het initiëren van een hoger beroep geen (eenvoudige) beheersdaad uitmaakt, maar een daad van beschikking betreft in hoofde van de VME. Ook om hoger beroep aan te tekenen is er dus een voorafgaandelijke machtiging / beslissing van de algemene vergadering vereist. Meer nog, het Hof stelt dat het hoger beroep niet alleen binnen de beroepstermijn moet worden ingesteld, maar dat het binnen dezelfde termijn ook moet worden bekrachtigd. In dit geval gebeurde dit pas zeven maanden later. Dat ten tijde van het instellen van het hoger beroep de corona pandemie woedde, vormt voor het Hof van Beroep geen overmacht.

Het Hof preciseert nog dat het wel degelijk de algemene vergadering is die de beslissing tot aantekenen hoger beroep dient te nemen en niet de raad van mede-eigendom.

Wat te onthouden uit deze rechtspraak?

Is je VME er reeds in geslaagd om op ontvankelijke wijze een procedure op te starten, dan is het terug hordenlopen als de vordering uiteindelijk wordt afgewezen en er hoger beroep moet aangetekend worden.

@Syndicus: ook al brengt het vonnis slecht nieuws, deel het onmiddellijk mee aan de mede-eigenaars en roep meteen ook een bijzondere algemene vergadering bijeen om standpunt in te nemen m.b.t. het al dan niet aantekenen van hoger beroep. Slecht nieuws is nooit leuk om over te maken, maar nog minder leuk is het als later blijkt dat het uiteindelijk ingesteld hoger beroep onontvankelijk is bij gemis aan voorafgaande beslissing van de algemene vergadering.

@Advocaat: wijs de syndicus op de valkuilen en adviseer om zo snel mogelijk een bijzondere algemene vergadering bijeen te roepen. Teken geen hoger beroep aan zolang er hierover geen beslissing genomen is door de algemene vergadering. Loopt de beroepstermijn omdat het vonnis betekend werd, zie er dan op toe dat de syndicus onmiddellijk een algemene vergadering bijeenroept om het door u ingesteld hoger beroep te bekrachtigen.

Is dit alles toe te juichen?

Jawel, want de cliënt van Theoma werd (net zoals trouwens de overige verwerende partijen) in het gelijk gesteld en daar draait het bij ons om. Bij Theoma is het Fight! Fight! Fight!

Men kan zich evenwel de vraag stellen of het formalisme van de appartementsmede-eigendom zich hiermee niet tegen de mede-eigendom keert. Ja, het is nodig dat de initiatieven van de syndicus steeds kaderen in wat beslist wordt door de algemene vergadering, het zoals het ook logisch is dat de syndicus voor al zijn handelingen verantwoording dient af te leggen ten aanzien van de mede-eigenaars. Maar is het terecht dat de regels van beheer van een mede-eigendom, die in principe enkel gelden binnen de mede-eigendom, ook kunnen ingeroepen worden tegen de VME, door derden tegen wie de VME procedeert? Uiteindelijk zijn de mede-eigenaars de dupe van de regels die hen dienden te beschermen. Opnieuw dus een voorbeeld van gelijk hebben, maar uiteindelijk geen gelijk krijgen.

Nog één iets:

Voormelde rechtspraak geldt niet als een procedure betrekking heeft op de invordering van bijdragen in het werkings- en reservekapitaal. Wordt de vordering van de VME in dergelijke context afgewezen, dan kan de syndicus zelfstandig beslissen om hoger beroep aan te tekenen namens de mede-eigendom, zonder voorafgaandelijk akkoord van of latere bekrachtiging door de algemene vergadering. Dat is rechtspraak van het Hof van Cassatie (19 maart 2021, C.20.062.N) waarvan Theoma de initiator was!

Bron: Theoma