Pandbeslag: bescherming voor de verhuurder (Caluwaerts Uytterhoeven)

Veel verhuurders worden er eens mee geconfronteerd: een huurder zit op het randje van het faillissement en er staan aanzienlijke vervallen huurschulden open. Wat is een goede manier om deze situatie aan te pakken? Welke rechtsfiguren heeft de verhuurder ter beschikking? Deze blogpost zal op een bevattelijke manier het pandbeslag uiteenzetten.

Pandbeslag

Pandbeslag is een rechtsfiguur die behandeld wordt in art. 1461 van het Gerechtelijk Wetboek (hierna: Ger.W.). Art. 1461 Ger.W. geeft in eerder archaïsche bewoordingen een omschrijving van pandbeslag en stelt:

“De eigenaars en hoofdhuurders van huizen of landeigendommen kunnen, onverschillig of er een schriftelijk of een mondeling huurceel bestaat, zonder verlof van de rechter, één dag na het bevel, wegens vervallen huur- of pachtgelden beslag doen leggen op de goederen en vruchten waarmee de verhuurde plaatsen zijn toegerust en die zich op de verhuurde gronden bevinden.”

Pandbeslag is dus een exclusief drukkingsmiddel voor verhuurders en vormt op die manier een bescherming van het voorrecht van de niet-betaalde verhuurder (art. 20, 1° Hypotheekwet). De verhuurder heeft namelijk een voorrecht op de roerende goederen die in het huurpand aanwezig zijn, al kan dit voorrecht eventueel conflicteren met andere voorrechten of zekerheden. Het voorrecht van de verhuurder is evenwel niet afhankelijk van het leggen van een pandbeslag, maar doordat het pandbeslag de aanwezige goederen inventariseert, biedt het wel een zeer mooie aanvulling op dit voorrecht.

Voordelen pandbeslag

Zoals het wetsartikel duidelijk weergeeft kan pandbeslag zonder voorafgaande rechterlijke toestemming gelegd worden. Deze flexibiliteit zorgt ervoor dat men in bepaalde situaties zeer kort op de bal kan spelen, wat – zeker in vergelijking met eerder logge gerechtelijke procedures – een groot voordeel is. Een ander voordeel is het feit dat de beslagene het bezit over de in beslag genomen goederen niet verliest en deze dus verder kan blijven gebruiken (al heeft dit voordeel met de invoering van het pandregister aan belang verloren). Zeker in een ondernemingsrechtelijke context is dit belangrijk, de verhuurder wil uiteraard niet dat de onderneming nog krapper bij kas komt doordat hij zijn productiegoederen niet meer kan gebruiken. De beslagene kan de beslagen goederen ook verplaatsen, al moet hij dan wel verplicht de verhuurder informeren. De verhuurder kan zelfs pandbeslag leggen op goederen die geen eigendom zijn van de huurder, al zal de huurder dan wel te goeder trouw moeten zijn. Het pandbeslag is bovendien tegenwerpelijk aan de curator indien deze het faillissement voorafging, de voordelen van pandbeslag zijn dus legio…

Nadelen pandbeslag

De dag voor men het effectief pandbeslag wenst uit te voeren dient de verhuurder eerst een voorafgaandelijk bevel tot betalen te laten betekenen via de gerechtsdeurwaarder. De dag nadien kan dan het pandbeslag op de aanwezige goederen gelegd worden. Hieruit vloeit ook meteen het grote nadeel van pandbeslag voort: door het voorafgaandelijk bevel tot betalen kan de huurder gealarmeerd worden waardoor hij de voordien aanwezige goederen kan laten verdwijnen. Het pandbeslag mist dus in zekere zin een verrassingseffect. Het is overigens ook niet mogelijk om pandbeslag te leggen voor toekomstige huurgelden, dit gaat enkel voor huurgelden die reeds vervallen zijn.

Een bakker huurt een handelspand waarin hij zijn bakkerij uitbaat. Door de oorlog in Oekraïne stijgen de graanprijzen echter dermate fel dat de bakker op korte tijd ettelijke maanden huurachterstand oploopt. Door het leggen van pandbeslag kan de verhuurder reeds beslag leggen op de aanwezige goederen (broodmachines, ovens etc.) in het pand en tegelijkertijd kan de bakker zijn broodmachines en ovens wel verder blijven gebruiken. Op die manier kan de bakker verder broden blijven verkopen in de hoop vroeg of laat zijn huurachterstand in te halen, maar in het geval de bakker toch failliet gaat, heeft de verhuurder alvast alle goederen geïnventariseerd en onbeschikbaar gemaakt.

Conclusie

Pandbeslag is een minder gekende rechtsfiguur die de verhuurder de mogelijkheid biedt om zonder rechterlijke beoordeling in te spelen op snel veranderende situaties, wat zeker in het insolventierecht een grote troef is.

Bron: Caluwaerts Uytterhoeven