Overschrijding van de perceelsgrens en rechtsmisbruik: het Grondwettelijk Hof verduidelijkt (Schoups)

Auteurs: Ewoud Willaert, Nel Van Daele en Anouk Schryvers (Schoups)

Wanneer iemand zonder titel over de perceelsgrens heen bouwt, dan kan de eigenaar van het naburig perceel in principe eisen dat deze overschrijding wordt weggehaald. Artikel 3.62, § 2 van het Burgerlijk Wetboek voorziet uitzonderingen op dit principe, zelfs bij kwade trouw van de nabuur die de grens overschrijdt. Maar is deze bepaling verenigbaar met de fundamentele bescherming van het eigendomsrecht?

Wanneer men een bouwwerk plaatst op, boven of onder de grond van zijn buur, spreekt het Burgerlijk Wetboek van ‘grensoverschrijding’. Maar wat is het gevolg van grensoverschrijding, wanneer dit bouwwerk een inherent bestanddeel is van het gebouw van de eigenaar die de overschrijding beging? Stel bijvoorbeeld dat een eigenaar zijn gebouw voorziet van extra buitenisolatie, waarbij die isolatie enkele centimeters over de perceelsgrens heen wordt geplaatst. Kan zijn buur dan eisen dat het stuk isolatie dat de perceelsgrens overschrijdt wordt weggehaald, of moet hij een beperkte grensoverschrijding dulden?

Het uitgangspunt van artikel 3.62, § 2 van het Burgerlijk Wetboek is simpel: een buur kan de verwijdering eisen van het gedeelte dat zonder wettelijke of contractuele titel op zijn perceel werd gebouwd. Op dit principe gelden echter twee uitzonderingen, gebaseerd op het verbod op rechtsmisbruik. Met name kan een buur niet eisen dat de grensoverschrijding wordt verwijderd wanneer:

de eigenaar die de perceelsgrens overschreed te goeder trouw is en onevenredig zou worden benadeeld door de verwijdering (art. 3.62, § 2, tweede lid BW); ofwel

de eigenaar te kwader trouw is, maar de inname van het naburig perceel niet omvangrijk is en de buur geen potentiële schade lijdt (art. 3.62, § 2, derde lid BW).

In beide gevallen heeft de buur slechts de keuze tussen het vestigen van een opstalrecht voor de duur van het bestaan van het gebouw of de overdracht van het nodige deel van zijn perceel, telkens mits schadeloosstelling op basis van ongerechtvaardigde verrijking.

In een arrest van 25 april 2024 beantwoordde het Grondwettelijk Hof een prejudiciële vraag over deze wetsbepaling van de vrederechter van het kanton Hamme. Die laatste werd geconfronteerd met een eis tot weghaling van o.a. isolatie die de verweerder over de perceelsgrens heen had geplaatst. Hoewel de verweerder te kwader trouw was, beschouwde de vrederechter de grensoverschrijding (van ca. 25 centimeter) niet als omvangrijk en gaf de eiser niet aan waaruit zijn schade bestond. Daarom kon de eiser slechts de vestiging van een opstalrecht of de overdracht van de grondstrook eisen, en niet de verwijdering van de isolatie. De vrederechter vroeg zich af of dit wel verenigbaar is met de bescherming van het eigendomsrecht, en wendde zich tot het Grondwettelijk Hof.

Volgens het Hof leidt de formulering van artikel 3.62 van het Burgerlijk Wetboek ertoe dat een eigenaar potentieel moet aanvaarden dat zijn buur handelingen uitvoert over de perceelsgrens heen, zelfs als die buur er voor of tijdens de werken op werd gewezen dat hij zonder titel de perceelsgrens overschrijdt. De buur is dan te kwader trouw, maar zoals vermeld kan men in die hypothese enkel de verwijdering eisen als de grensoverschrijding omvangrijk is of als men potentiële schade lijdt. De buur in kwestie zou de waarschuwing bijgevolg kunnen negeren en de onrechtmatige werken kunnen voortzetten en behouden, zolang hij de perceelsgrens slechts in beperkte mate overschrijdt.

Dit kan niet de bedoeling zijn volgens het Hof: wanneer men zijn buur voorafgaand aan diens werken op de hoogte brengt dat deze laatste over de perceelsgrens bouwt, en deze buur kiest er wetens en willens voor om de werken toch voort te zetten, dan moet men altijd – weliswaar binnen een redelijke termijn – de verwijdering van de desbetreffende werken kunnen eisen. In zo’n scenario is er geen sprake van rechtsmisbruik, zelfs niet als het zou gaan om een geringe grensoverschrijding of wanneer de eiser geen andere potentiële schade lijdt: het nadeel dat de buur te kwader trouw – die bewust de perceelsgrens overschreed – lijdt door de verwijdering, is niet onevenredig met het voordeel dat die verwijdering oplevert voor de eiser.

Het Grondwettelijk Hof besluit dat de huidige tekst van artikel 3.62, § 2 van het Burgerlijk Wetboek wel degelijk in strijd is met de bescherming van het eigendomsrecht, in zoverre die verhindert dat men binnen een redelijke termijn de verwijdering eist van een grensoverschrijding die de buur te kwader trouw beging, ook al is deze niet omvangrijk en ondervindt men hiervan geen potentiële schade.

Het is voorlopig afwachten of de wetgever deze uitspraak ook zal aangrijpen om de tekst van het bewuste artikel aan te passen. Alleszins onderstreept het arrest van het Grondwettelijk Hof het belang om een buur desgevallend expliciet te wijzen op het grensoverschrijdend karakter van zijn werken, en, omgekeerd, van het belang om niet te bouwen op andermans grond indien deze buur uitdrukkelijk heeft aangegeven dat hij zich hiertegen verzet.

Bron: Schoups