Privaatrechtelijke erfdienstbaarheden in het oud en nieuw Burgerlijk Wetboek

Webinar on demand

Consumentenbescherming in de financiële sector

Webinar on demand

Het nieuwe goederenrecht en de vastgoedpraktijk – 10 relevante nieuwigheden onder de loep

Webinar on demand

Voordeelpakket ‘Successieplanning’

4 webinars on demand

Successieplanning van vastgoed en aandelen via vruchtgebruik

Webinar on demand

Cryptomunten: recente ontwikkelingen

Webinar op 20 mei 2022

Overdracht onverdeelde delen aan vennoot van een NV. Grondwettelijk hof ziet geen discriminatie in de toepassing van het verkooprecht (Cazimir)

Auteur: Cazimir Advocaten

Volgende situatie is u misschien niet onbekend. Een vennoot kocht samen met zijn naamloze vennootschap een onroerend goed aan, zodat er tussen hen een onverdeeldheid werd gecreëerd. Deze aankoop werd onderworpen aan het verkooprecht van destijds 10%. Enkele jaren nadien wenst de vennoot het deel van de vennootschap over te nemen. Er heerste lange tijd discussie of deze verwerving door de vennoot onderworpen is aan het verdeelrecht (2,5% in het Vlaams Gewest), dan wel aan het (hogere) verkooprecht (sedert 1 januari 2022 verhoogd van 10% naar 12% in het Vlaams Gewest). Met een arrest van het Grondwettelijk Hof van 20 januari 2022 lijkt er een einde te komen aan deze discussie die sinds 2014 voor rechtsonzekerheid zorgt.

WAT VOORAF GING

De federale belastingadministratie besliste op 22 september 2014 dat als er een gewilde onverdeeldheid bestaat met betrekking tot een in België gelegen onroerend goed tussen een vennootschap en haar vennoot/aandeelhouder, sowieso het verkooprecht geheven zal worden en niet het voor de belastingplichtige meer gunstige verdeelrecht (1). De federale belastingadministratie was van oordeel dat de artikelen 129 en 130 W. Reg. (2) zeer ondubbelzinnig “iedere verkrijging door een vennoot” anders dan de inbreng in een vennootschap viseren. In die ondubbelzinnige interpretatie primeert de hoedanigheid van vennoot dan ook steeds op die van de onverdeelde eigenaar. Deze bepalingen moeten als lex specialis beschouwd worden ten opzichte van de lex generalis vervat in artikel 109 W. Reg., een bepaling die handelt over het verdeelrecht (3). Dat een vennoot in deze anders behandeld wordt dan een niet-vennoot is eigen aan deze artikelen die antifraude artikelen zijn, aldus de federale belastingadministratie.

VLABEL – die ingevolge de verdere regionalisering sinds 1 januari 2015 bevoegd is voor deze materie – heeft zich aangesloten bij voormelde interpretatie van de federale belastingdienst (4). Ondanks veelvuldige kritiek in de rechtsleer op deze beslissingen, heeft het hof van beroep te Gent VLABEL tot tweemaal toe in gelijk gesteld (5). Tegen één van deze arresten werd een voorziening in cassatie ingediend. Het Hof van Cassatie besliste evenwel bij arrest van 12 maart 2021 om twee prejudiciële vragen te stellen aan het Grondwettelijk Hof, alvorens uitspraak te doen (6). Deze prejudiciële vragen laten zich als volgt samenvatten:

  • de eerste prejudiciële vraag heeft betrekking op een verschil in behandeling tussen enerzijds een mede-eigenaar die onverdeelde rechten verkrijgt van de vennootschap waarvan hij aandeelhouder is, en anderzijds een mede-eigenaar die onverdeelde rechten verkrijgt van de vennootschap waarvan hij geen aandeelhouder is. De eerste categorie van personen is het verkooprecht verschuldigd op de waarde van de onverdeelde rechten. De tweede categorie van personen is slechts een (lager) verdeelrecht verschuldigd op de waarde van het goed of de afgestane delen.
  • de tweede prejudiciële vraag heeft betrekking op de identieke behandeling van personen die zich in wezenlijk verschillende situaties bevinden. Het verkooprecht is immers verschuldigd ongeacht of bij de initiële verwerving van het onroerend goed door de vennootschap en de vennoot reeds het verkooprecht betaald werd of niet.
ARREST VAN HET GRONDWETTELIJK HOF

Het Grondwettelijk Hof onderzoekt beide prejudiciële vragen samen en oordeelt dat de heffing van het registratierecht van (destijds) 10% op de waarde van de gehele of gedeeltelijke overdracht van een onroerend goed van een naamloze vennootschap aan één van haar vennoten grondwettig is.

Het Hof verwijst in eerste instantie naar de ruime beoordelingsbevoegdheid van de wetgever in fiscale zaken en stelt dat het Hof in die aangelegenheid de beleidskeuzes van de wetgever slechts mag afkeuren indien de motieven die daaraan ten grondslag liggen op een manifeste vergissing zouden berusten of indien zij kennelijk onredelijk zouden zijn.

Het Hof vervolgt dat de wetgever blijkens de parlementaire voorbereiding een tweevoudige doelstelling heeft nagestreefd: Ten eerste trachtte hij te vermijden dat de koper van een onroerend goed registratierechten zou kunnen ontlopen door de tussenplaatsing van een vennootschap (hetgeen o.i. een eerder ongenuanceerde (lees: te brede) lezing uitmaakt van de doelstelling van de wetgever). Ten tweede was hij van oordeel dat elke transactie waarbij een onroerend goed onder bezwarende titel wordt vervreemd door een naamloze vennootschap aan één van haar vennoten, een economisch voldoende betekenisvolle transactie vormt om de toepassing van het evenredig kooprecht te rechtvaardigen.

Het Grondwettelijk Hof is van oordeel dat het verschil in behandeling berust op een objectief criterium, namelijk de hoedanigheid van vennoot van een naamloze vennootschap. Bij zijn beoordeling van de evenredigheid en het pertinent karakter van de in het geding zijnde bepalingen hield het Grondwettelijk Hof onder meer rekening met de volgende vaststellingen:

  • Volgens het Hof is de maatregel pertinent in het licht van die eerste doelstelling omdat deze de techniek om registratierechten te ontlopen onmogelijk maakt. Een vennoot oefent stemrecht uit of heeft in voorkomend geval zelfs controle over een naamloze vennootschap. Hij kan die naamloze vennootschap er aldus toe aanzetten mee te werken aan een fiscale constructie die niet zozeer het vennootschapsbelang dient, maar als enige of voornaamste oogmerk heeft hem te helpen bij het ontlopen van registratierechten. De fiscus zou in dergelijke constructie ernstig benadeeld worden aangezien de vennootschap op haar beurt de registratierechten kan aftrekken van de vennootschapsbelasting en de betaalde aankoopprijs kan afschrijven. Daarentegen oefent een derde geen stemrecht in noch controle over die naamloze vennootschap uit. De wetgever vermocht er bijgevolg rekening mee te houden dat het minder waarschijnlijk is dat een derde een naamloze vennootschap kan bewegen tot een dergelijke constructie.
  • De wetgever heeft in het licht van de tweede doelstelling volgens het Hof ook geen kennelijk onredelijke beslissing genomen door, zelfs in de gevallen waarin het oogmerk om registratierechten te omzeilen, niet aanwezig is, de afstand aan het verkooprecht te onderwerpen.
  • Ook de omstandigheid dat de naamloze vennootschap en de vennoot in een eerste beweging al een evenredig verkooprecht van 10% betaald zouden hebben over het onroerend goed doet aan het voorgaande geen afbreuk. De eigendomstitel van het onroerend goed gaat immers een tweede keer over. Die transactie vertoont immers alle wezenskenmerken van een koop-verkoopovereenkomst en wijzigt het eigendomsstatuut van dat onroerend goed. Het gaat om een economische voldoende betekenisvolle transactie die de toepasselijkheid van het evenredig verkooprecht rechtvaardigt.

Het Hof komt verder tot het besluit dat de in het geding staande regeling bestaanbaar is met het eigendomsrecht aangezien de eigendomsoverdracht enkel tot stand kan komen door een wilsuiting van de belastingschuldige. Het staat deze laatste dan ook vrij om af te zien van de transactie indien hij de ermee samenhangende registratierechten niet wil betalen.

Met deze verrassende uitspraak van het Grondwettelijk Hof in het voordeel van de fiscus komt grotendeels een einde aan de rechtsonzekerheid. Het Hof van Cassatie moet weliswaar op zijn beurt nog een arrest vellen. Het is dan ook wachten op dit arrest met betrekking tot de nog niet aan het Grondwettelijk Hof voorgelegde cassatiegronden. Zo zou het Hof onder meer kunnen casseren indien het van oordeel is dat artikel 130 W.Reg. geen lex specialis uitmaakt ten opzichte van artikel 109 W.Reg.

WAT BRENGT DE TOEKOMST?

De vraag blijft of er andere (belastingvrije of -vriendelijkere) alternatieven mogelijk zijn om het onroerend goed uit uw vennootschap te halen indien u zich in dergelijke situatie bevindt. Hierbij kan toepassing gemaakt worden van diverse methodes, waaronder ook de wijziging van de rechtsvorm. Zo gelden er voor onttrekkingen van vastgoed door een aandeelhouder uit een BV welbepaalde uitzonderingen op het algemeen principe dat het verkooprecht verschuldigd is. Het Hof stelt immers expliciet dat het geen uitspraak doet over het onderscheid tussen onttrekkingen uit een BV en uit een NV aangezien dat verschil in behandeling niet aan het Hof werd voorgelegd.

Zowel de federale Rulingdienst als de Vlaamse Rulingcommissie hebben reeds uitdrukkelijk ingestemd met dergelijke omvorming. Dit weliswaar telkens op basis van de specifieke feiten in een concreet dossier en zolang dit hoofdzakelijk om vennootschapsrechtelijke redenen gebeurt, eerder dan om toegang tot te krijgen tot de uitzonderingsbepaling voor personenvennootschappen op de toepassing van het verkooprecht (7).


(1) Beslissing van 22 september 2014, nr. E.E./106.218, Rep.RJ, R 129/27-01 en R 130/06-01.
(2) Huidige artikelen 2.9.1.0.4. en 2.9.1.0.5. VCF.
(3) Huidig artikel 2.10.4.0.1. VCF.
(4) Het standpunt van VLABEL werd bevestigd in de Voorafgaande beslissing nr. 15001 van 26 oktober 2015.
(5) Gent 19 juni 2018 en 18 december 2018.
Zie in diezelfde zin ook het arrest van het hof van beroep te Luik van 5 september 2019.
(6)Cass. 12 maart 2021.
(7)Voorafgaande beslissing nr. 20074 dd. 18 januari 2021 inzake de regeling in het Vlaams Gewest; Voorafgaande beslissing nr. 2021.1038 van 21 december 2021 inzake de regeling in het Brussels Hoofdstedelijk Gewest.

Bron: Cazimir Advocaten