Schenkingen:
een analyse na 2022

Webinar op 7 maart 2023

Contracten anno 2023:
een praktijkgerichte blik
(Incl. handboek)

Webinar op 7 februari 2023

Appartementsrecht :
een update in het licht van recente evoluties
(Incl. ‘Handboek Goederenrecht’)

Webinar op 10 februari 2023

Het nieuwe verbintenissenrecht:
de impact voor de bouw- en vastgoedsector

Webinar on demand

Valse contracten? Kanttekeningen inzake contracten en simulatie in fiscalibus

Webinar op 8 december 2022

Samenwerken met andere ontwerpers in de bouw:
contractuele en vennootschapsrechtelijke
tips en valkuilen

Webinar op 3 maart 2023

Overdracht of vervreemding van een verhuurd pand (Forum Advocaten)

Auteurs: Maarten Verboven en Ilse De Geyter (Forum Advocaten)

In eerdere blogberichten gingen wij reeds in op de algemene principes en te volgen procedure in geval van de overdacht of onderverhuring van de handelszaak alsook de gevolgen ervan. Natuurlijk is de handelszaak niet het enige dat overgedragen kan worden.

De eigenaar-verhuurder kan gedurende de looptijd van de huurovereenkomst namelijk ook beslissen om het verhuurde pand te verkopen en dus over te dragen, te vervreemden.

Welke gevolgen heeft de verkoop van een verhuurd pand voor de verkoper, de huurder en de koper?

Dient de koper de huurovereenkomst te respecteren? Het gemeenrechtelijk principe

Men zou kunnen denken dat de koper van een verhuurd pand verplicht is de huurovereenkomst in ieder geval te respecteren. Zulks is echter niet zonder meer het geval.

Er dient namelijk een onderscheid gemaakt te worden tussen huurovereenkomsten die vaste dagtekening hebben en huurovereenkomsten die geen vaste dagtekening hebben evenals of de huurovereenkomst al dan niet een uitzettingsbeding bevat.

Wat is vaste dagtekening en wanneer heeft een huurovereenkomst vaste dagtekening?

Vaste dagtekening maakt de huurovereenkomst tegenstelbaar aan derden die niet betrokken zijn bij de contractsluiting, zoals bijvoorbeeld een koper van het verhuurde pand.

Huurovereenkomsten die middels een authentieke akte (notariële akte) werden gesloten, verkrijgen automatisch vaste dagtekening op de datum waarop de akte verleden werd.

Onderhandse huurovereenkomsten hebben niet automatisch vaste dagtekening en dienen geregistreerd te worden om vaste dagtekening te verkrijgen op datum van registratie. Onderhandse huurovereenkomsten krijgen ook vaste dagtekening indien de contractspartijen of één ervan overlijdt of indien de hoofdinhoud van de huurovereenkomst werd vastgesteld in een akte (bv. een proces-verbaal) opgemaakt door een openbaar ambtenaar.

De huurovereenkomst heeft vaste dagtekening

Als de huurovereenkomst vaste dagtekening heeft, dan dient de koper van het verhuurde pand de bestaande huurovereenkomst in principe te respecteren en treedt deze in alle rechten en plichten van de verkopende verhuurder. De huurder kan door de koper dus niet uit het verhuurde pand gezet worden.

Opdat deze bescherming door de huurder t.a.v. de koper ingeroepen kan worden, is natuurlijk wel vereist dat de huurovereenkomst vaste dagtekening heeft vooraleer de verkoopovereenkomst tot stand komt en op haar beurt vaste dagtekening verkrijgt.

Het uitzettingsbeding

Op voornoemd principe bestaat een uitzondering, nl. wanneer in de huurovereenkomst zelf voorzien is in de mogelijkheid voor de verhuurder (en dus de koper) om de huurder uit het pand te zetten in geval van overdracht, vervreemding van het verhuurde pand. Dit is het zogenaamde uitzettingsbeding. Indien dergelijk beding in de huurovereenkomst met vaste dagtekening werd opgenomen, kan de koper (die in alle rechten en plichten van de verkopende verhuurder is getreden) de huurder wel uit het pand zetten.

De koper die de huurder wenst uit te zetten, dient de huurder in kennis te stellen van zijn voornemen om de huurder uit het verhuurde pand te zetten. De termijnen die hierbij in acht genomen dienen te worden, worden door de wet of in de huurovereenkomst zelf bepaald. Algemeen geldt vanzelfsprekend dat, bij gebreke aan wettelijke of contractuele regeling, de koper binnen een redelijke termijn kleur dient te bekennen en de huurder dient te laten weten of hij zich al dan niet zal beroepen op het uitzettingsbeding.

De huurder die op basis van een uitzettingsbeding door de koper wordt uitgezet, kan evenwel in principe aanspraak maken op een schadevergoeding van de verkopende verhuurder. Opnieuw geldt echter dat ook het recht van de huurder op schadevergoeding in geval van uitzetting contractueel uitgesloten kan worden.

De huurovereenkomst heeft geen vaste dagtekening

Als de huurovereenkomst geen vaste dagtekening heeft vooraleer de verkoop van het verhuurde pand vaste dagtekening verkrijgt, kan de huurder zijn huurovereenkomst niet inroepen tegen de koper.

De huurovereenkomst is niet tegenstelbaar aan de koper, de koper is er niet door gehouden en deze dient er dan ook geen rekening mee te houden. De koper kan de huurder, ongeacht of de huurovereenkomst al dan niet voorziet in een uitzettingsbeding, zonder meer uit het verhuurde pand zetten zonder hierbij enige opzegtermijn in acht te moeten nemen noch enige schadevergoeding verschuldigd te zijn.

Aanvullend recht, contractuele afwijking is mogelijk

Aangezien voornoemde gemeenrechtelijke regeling van aanvullend recht is, zijn contractuele afwijkingen mogelijk. Zo kan de verkopende verhuurder in de verkoopakte perfect laten opnemen dat de koper verplicht is om de bestaande huurovereenkomst te respecteren, zelfs indien de huurovereenkomst in een uitzettingsbeding voorziet of indien de huurovereenkomst geen vaste dagtekening heeft.

Bijzondere regeling handelshuur

In geval van verkoop van een verhuurd handelspand geldt in principe bovenstaande gemeenrechtelijke regeling, nl. de koper dient de handelshuurovereenkomst te eerbiedigen indien deze vaste dagtekening heeft vooraleer de verkoop vaste dagtekening verkrijgt.

Voorziet de handelshuurovereenkomst met vaste dagtekening in een uitzettingsbeding dan voorziet de Handelshuurwet evenwel in een beperking van het recht van de koper om de huurder uit te zetten. Het uitzettingsbeding geldt dus niet zonder meer.

De koper van een handelspand dat bezwaard is met een handelshuurovereenkomst met vaste dagtekening dewelke een uitzettingsbeding bevat, kan de handelshuurder slechts in de limitatief wettelijk opgesomde gevallen uitzetten, nl. om het handelspand (1) zelf (of door familie) in gebruik te (laten) nemen, (2) een nieuwe bestemming te geven, (3) af te breken en weder op te bouwen of (4) in geval van ernstige tekortkomingen door de handelshuurder aan zijn verplichtingen.

Opdat de koper gebruik kan maken van zijn recht tot uitzetting, dient hij de handelshuurovereenkomst binnen de 3 maanden na het verlijden van de verkoopakte op te zeggen mits inachtname van een opzegtermijn van minstens 1 jaar en met uitdrukkelijke vermelding van het motief.

Bovenstaande regeling geldt ook indien de handelshuurovereenkomst geen vaste dagtekening heeft maar de handelshuurder het handelspand reeds minstens 6 maanden betrekt op het ogenblik van de verkoop.

Indien een handelshuurder op grond van bovenstaande regeling door de koper uit het handelspand wordt gezet, heeft de handelshuurder in bepaalde gevallen recht op een uitzettingsvergoeding.

Als de handelshuurovereenkomst geen vaste dagtekening heeft en de handelshuurder het handelspand nog geen 6 maanden betrekt, dan kan de handelshuurder overeenkomstig de hiervoor geschetste gemeenrechtelijke regeling zonder meer door de koper uit het verhuurde handelspand gezet worden zonder dat de koper een opzegtermijn in acht dient te nemen noch enige schadevergoeding dient te betalen.

Specifieke gesplitste regeling inzake woninghuur

Schriftelijke woninghuurovereenkomsten gesloten voor 1 januari 2019

Voor schriftelijke woninghuurovereenkomsten gesloten voor 1 januari 2019 geldt de regeling van de oude federale Woninghuurwet.

De koper dient de woninghuurovereenkomst dan enkel te respecteren indien zij vaste dagtekening heeft vooraleer de verkoop tot stand komt of indien de woninghuurovereenkomst geen vaste dagtekening heeft maar de huurder het verhuurde pand reeds meer dan 6 maanden betrekt op het ogenblik van de verkoop.

De koper beschikt echter over een versoepelde opzegregeling. Hij kan de woninghuurovereenkomst namelijk eenvoudig opzeggen binnen de 3 maanden te rekenen vanaf het verlijden van de verkoopakte mits inachtname van een opzegtermijn van 3 maanden. De koper kan zich wel enkel op deze versoepelde opzegregeling beroepen wegens limitatief wettelijk opgesomde gronden, nl. indien hij (1) het verhuurde pand zelf (of door familie) wenst te gaan (laten) betrekken, (2) renovatiewerken wenst uit te voeren of (3) zonder motief maar mits betaling van een vergoeding aan de huurder.

Schriftelijke woninghuurovereenkomsten gesloten vanaf 1 januari 2019 en mondelinge huurovereenkomsten ongeacht hun datum

Voor schriftelijke woninghuurovereenkomsten gesloten vanaf 1 januari 2019 en mondelinge woninghuurovereenkomsten ongeacht de datum waarop zij gesloten werd, geldt het Vlaams Woninghuurdecreet.

De koper treedt in alle rechten en plichten van de verkopende verhuurder en dient de huurovereenkomst hoe dan ook te respecteren, ongeacht of de huurovereenkomst vaste dagtekening heeft en ongeacht of zij een uitzettingsbeding bevat. De koper kan de huurder dus niet uit het verhuurde pand zetten.

Indien een verhuurd pand wordt verkocht en dus wordt overgedragen/vervreemd, is het belangrijk om stil te staan bij de gevolgen van deze overdracht voor de bestaande huurovereenkomst en de implicaties voor zowel de verkoper, de huurder als de koper.

Bron: Forum Advocaten