Over het lot van wijzigingen aan de statuten van een VME als er geen notariële akte verleden werd (Theoma)

Auteur: Ivan Coppens (Theoma)

Iedere beslissing van de algemene vergadering van een appartementsmede-eigendom kan rechtstreeks worden tegengesteld door degenen waaraan zij tegenstelbaar zijn. Zij zijn bindend voor elke titularis van een zakelijk of persoonlijk recht op een kavel die stemrecht heeft of uitoefent in de algemene vergadering op het tijdstip van de goedkeuring ervan. Zo stelt artikel 3.93 § 5 BW het toch.

Beslist de algemene vergadering vandaag dat er per privatief slechts twee fietsen mogen gestald worden in de fietsenberging, dan geldt dit voor iedereen en voor altijd, althans zo lang de beslissing niet herzien wordt of zo de beslissing niet vernietigd wordt om reden dat zij onregelmatig, onrechtmatig of bedrieglijk is tot stand gekomen en een mede-eigenaar ze binnen de vier maanden na de vergadering aangevochten heeft.

Beslist de algemene vergadering om een bepaling uit de basisakte of uit het reglement van mede-eigendom te wijzigen, dan is hiervoor een authentieke akte vereist (artikel 3.85 § 1 BW), akte die ook dient overgeschreven te worden op het kantoor Rechtszekerheid.

Maar wat als dergelijke beslissing naderhand niet notarieel verleden wordt en dus ook niet overgeschreven wordt?

Over deze kwestie heeft het Hof van Cassatie zich uitgesproken in een arrest van 12 januari 2024.

In 1994 had de algemene vergadering met eenparigheid van alle stemmen beslist om de verdeling van de aandelen in de gemene delen te wijzigen. De aandelen in de gemene delen toebedeeld aan het dakappartement zouden herleid worden van 162 naar 106 aandelen. De beslissing van de algemene vergadering werd niet gevolgd door een wijzigende basisakte verleden voor een notaris. Ze werd dus ook niet overgeschreven op het Hypotheekkantoor. De beslissing van de algemene vergadering werd enkel ter registratie aangeboden. In 2020 besliste de algemene vergadering met gewone meerderheid dat zou teruggekeerd wordt naar de verdeling van de aandelen zoals vastgelegd in de basisakte. De vergadering meende dat bij gemis aan overschrijving de beslissing genomen in 1994 niet geldig zou geweest zijn. Een beslissing tot wijziging van de statuten zou (zo stelde de vereniging van mede-eigenaars in kwestie) pas geldig worden eens ze notarieel verleden werd en de notariële akte ook overgeschreven werd.

Nadat de Franstalige rechtbank van eerste aanleg te Brussel de beslissing die de algemene vergadering in 2020 genomen had ongeldig verklaarde en vernietigde, oordeelde ook het Hof van Cassatie dat het al dan niet overschrijven van een beslissing van de algemene vergadering, geen invloed heeft op de rechtsgeldigheid van deze beslissing.

“Het gebrek aan overschrijving van akten waarvan de overschrijving door artikel 1 van de Hypotheekwet is voorgeschreven, heeft tot gevolg dat deze akten niet tegenstelbaar zijn aan derden die zonder bedrog een overeenkomst hebben gesloten, voor zover deze akten van dien aard zijn dat zij afbreuk doen aan hetzij de zakelijke rechten die deze derden hebben op de onroerende goederen waarop deze akten betrekking hebben, hetzij de rechten die deze derden hebben doen gelden door hun schuldenaar op deze goederen aan te spreken.

Hieruit volgt dat een wijziging van de statuten kan worden tegengeworpen aan een vereniging van mede-eigenaars, zelfs zonder afschrift, op voorwaarde dat de vereniging geen derde is in de zin van artikel 1 van de Hypotheekwet.”

Een wijziging van de basisakte of van het reglement van mede-eigendom die niet notarieel verleden werd en die niet overgeschreven werd op het Kantoor Rechtszekerheid is derhalve geldig en tegenstelbaar aan de vereniging van mede-eigenaars.

Cass., 12 januari 2024, C.22.0409.F.

Bron: Theoma