Opzeg handelshuur: pas mogelijk vanaf de verkrijging van een zakelijk recht. Cassatie-arrest van 18 oktober 2024 (LegalNews)

Auteur: Marc Vandecasteele (LegalNews)

De visie van de appelrechter, de rechtbank van eerste aanleg te Leuven op 7 december 2022

De appelrechter stelt vast en oordeelt dat:

• op 29 januari 1993 tussen de eiseres en de rechtsvoorganger van Warehouses D.P. cva een handelshuurovereenkomst werd gesloten voor een periode van 9 jaar met ingang van 1 februari 1993 en stilzwijgend vernieuwbaar voor telkens een periode van 9 jaar;
• op 18 januari 2019 tussen Warehouses D.P. cva als optiegever en The Good Life Development Fund cvba als optienemer een overeenkomst houdende een optie tot aankoop werd gesloten met betrekking tot onder meer het pand waarin de eiseres haar handelszaak uitbaatte, waarbij The Good Life Development Fund cvba optrad in naam en voor rekening van een nog op te richten projectvennootschap;
• bij brief van 28 juni 2019 The Good Life Development Fund cvba de overeengekomen aankoopoptie heeft gelicht in naam en voor rekening van M.T. bv, vennootschap in oprichting;
• op 11 december 2019 tussen Warehouses D.P. cva als verkoper en de verweerster als koper een authentieke akte van verkoop werd verleden met betrekking tot het pand waarin de eiseres haar handelszaak uitbaatte;
• bij aangetekende brief van 20 december 2019 de verweerster aan de eiseres meedeelde dat zij, als nieuwe eigenaar van het door de eiseres gehuurde handelspand, bij toepassing van de artikelen 12 en 16, 3°, Handelshuurwet, de handelshuurovereenkomst opzegde met inachtneming van een opzeggingstermijn van 1 jaar met aanvang op 24 december 2019 en eindigend op 23 december 2020;
• de eiseres bij aangetekende brief van 10 januari 2020 de geldigheid en de motieven van de opzegging door de verweerster betwistte;
• zij stelt dat de opzegging nietig is omdat deze niet gebeurde binnen een termijn van 3 maanden na de verkrijging van het handelspand door de verweerster;
• uit de authentieke verkoopakte met betrekking tot het handelspand blijkt dat de overdracht van eigendom tussen de Warehouses D.P. cva als verkoper en de verweerster als koper heeft plaatsgevonden op de datum van het verlijden van deze akte, namelijk op 11 december 2019;
• de verweerster het verhuurde handelspand zakenrechtelijk heeft verkregen op 11 december 2019, door de overdracht van het eigendomsrecht;
• dit overeenstemt met de overeenkomst die voorafgaandelijk met betrekking tot de gelichte aankoopoptie werd gesloten, waarin onder artikel 4.1 werd bepaald dat de optienemer eigenaar zal zijn vanaf de notariële akte;
• de verweerster op 11 december 2019 het verhuurde handelspand bijgevolg heeft verkregen in de zin van artikel 12 van de Handelshuurwet;
• het gegeven dat de verweerster zich reeds eerder – volgens de eiseres minstens sinds augustus 2019 – als eigenaar zou hebben gedragen ten aanzien van de eiseres, en dat de huurgelden reeds vanaf 1 oktober werden geïnd door de verweerster, daar geen afbreuk aan doet, aangezien deze handelingen in elk geval losstaan van enige zakenrechtelijke verkrijging van het verhuurde goed door de verweerster.

Het standpunt van het Hof van Cassatie

Artikel 12, eerste lid, Handelshuurwet bepaalt dat, zelfs wanneer het huurcontract het recht voorbehoudt om de huurder uit het goed te zetten in geval van vervreemding, hij die het verhuurde goed om niet of onder bezwarende titel verkrijgt, de huurder slechts eruit mag zetten in de gevallen vermeld onder 1°, 2°, 3° en 4° van artikel 16, en mits hij de huur opzegt, één jaar vooraf, en binnen drie maanden na de verkrijging, met duidelijke opgave van de reden waarop de opzegging gegrond is, alles op straffe van verval.

Het tweede lid vervolgt dat hetzelfde geldt wanneer de huur geen vaste dagtekening heeft verkregen vóór de vervreemding, ingeval de huurder het verhuurde goed sinds ten minste zes maanden in gebruik heeft.

Hieruit volgt dat de verkrijger de handelshuur kan opzeggen binnen een termijn van drie maanden vanaf het ogenblik dat hij een zakelijk recht verkrijgt op het goed dat hem het genot ervan verschaft. Het zich louter gedragen als titularis van een zakelijk recht op het goed waaronder het innen van de huur voorafgaand aan het verkrijgen van dat zakelijk recht, volstaat niet.

Lees hier het arrest