Checklist bij koop-verkoop van onroerend goed (incl. boek)

Webinar op 20 april 2023

Fiscale aspecten van het vruchtgebruik na het
nieuwe goederenrecht

Webinar op 9 februari 2023

Appartementsrecht :
een update in het licht van recente evoluties
(Incl. ‘Handboek Goederenrecht’)

Webinar op 10 februari 2023

Het nieuwe verbintenissenrecht:
de impact voor de bouw- en vastgoedsector

Webinar on demand

Samenwerken met andere ontwerpers in de bouw:
contractuele en vennootschapsrechtelijke
tips en valkuilen

Webinar op 12 mei 2023

Bouwovertredingen anno 2022

Webinar on demand

Opzeg door verhuurder voor eigen bewoning (Eska Law)

Auteur: Eska Law

Wanneer u eigenaar bent van een woning en deze verhuurt, heeft u als verhuurder steeds de mogelijkheid om de huurovereenkomst te beëindigen. Dit geldt zowel voor huurovereenkomsten die dateren van voor 2019 als huurovereenkomsten die dateren van na 2019. Doch is het noodzakelijk dat u als verhuurder de voornemens hebt om de woning persoonlijk en werkelijk te betrekken.

Opdat een beëindiging van de huurovereenkomst mogelijk is, moet de verhuurder een opzeggingstermijn respecteren. Je kan als verhuurder echter niet verwachten dat je een huurder op elk moment op straat kan zetten. De huurder wordt in ons huurrecht steeds beschermd en krijgt in dit geval dan ook de nodige tijd om een nieuwe woning te zoeken. Ondanks deze bescherming, worden de rechten van de huurder toch ernstig beperkt. De opzeggingstermijn hierbij bedraagt in principe 6 maanden. Dateert de huurovereenkomst van na 1 januari 2019, dan is er een mogelijkheid dat de termijn langer is dan 6 maanden. Hierbij is het namelijk zo dat wanneer de opzegging wordt gedaan tijdens de eerste driejarige periode van de huurovereenkomst, de opzeggingstermijn niet kan verstrijken voor het einde van de eerste driejarige periode vanaf de inwerkingtreding van de huurovereenkomst. De opzegbrief dient bepaalde gegevens te bevatten. Zo moet deze de identiteit van de persoon die de woning zal betrekken.

Wanneer de huurder voor het verstrijken van de opzegtermijn een andere woning vindt, is het niet de bedoeling dat de huurder verplicht is om gebonden te zijn aan de zes maanden opzegtermijn en dus gehouden is tot betaling van de huur van twee woningen. Het is zo dat wanneer de huurder de woning vroeger wenst te verlaten de huurder eventueel een minnelijke beëindiging kan beogen met de verhuurder. Wanneer dit niet lukt heeft de huurder het recht om een tegenopzeg te doen van één maand.

In één geval heeft de huurder recht op een vergoeding in hoofde van de verhuurder. Het is namelijk zo dat de woning binnen het jaar na het verstrijken van de opzegging door de verhuurder betrokken moet worden. Daarnaast moet de woning gedurende ten minste twee jaar werkelijk en doorlopend betrokken blijven. Wanneer de verhuurder deze twee voorwaarden niet respecteert, heeft de huurder recht op een vergoeding die gelijk is aan 18 maanden huur. Doch is er op deze vergoeding tevens een uitzondering van toepassing. Wanneer de verhuurder kan aantonen dat er buitengewone omstandigheden zijn die er voor zorgen dat de twee voorafgaande vermelde voorwaarden niet vervuld kunnen worden. Hierbij is het noodzakelijk dat de buitengewone omstandigheid het absoluut onmogelijk maakt om de woning te betrekken. Denk hierbij aan bijvoorbeeld de noodzakelijkheid tot aanpassing van de woning aan bijzondere noden wanneer de verhuurder een rolstoelpatiënt is geworden sinds de beëindiging van de huurovereenkomst. Het is wel zo dat de invulling van de buitengewone omstandigheden bijzonder streng wordt ingevuld in de rechtspraak. Men gaat dus niet snel oordelen dat er sprake is van een buitengewone omstandigheid.

De voorgaande vermelde voorwaarden zijn tevens van toepassing wanneer er sprake is van een tegenopzeg in hoofde van de huurder. De tegenopzeg zorgt er dus niet voor dat de verhuurder wordt vrijgesteld van deze verplichtingen.

Side note: de mogelijkheid om als verhuurder op elk moment de huurovereenkomst te beëindigen is tevens van toepassing wanneer de verhuurder de woning wil laten betrekken door een familielid. Doch is deze mogelijkheid niet van toepassing op eender welk familielid. Deze regel geldt enkel ten aanzien van de echtgenoot, wettelijk samenwonende partner, afstammelingen of afstammelingen van de partner, bloedverwanten in de opgaande lijn en de bloedverwanten in de zijlijn tot in de derde graad van de verhuurder of van zijn/haar echtgenoot of de wettelijk samenwonende partner. De opzegbrief dient hierbij te vermelden wat de band van de verwantschap is met de verhuurder. Op verzoek van de huurder kan de verhuurder verplicht zijn om de band van de verwantschap te bewijzen en dit binnen twee maanden na het verzoek. Indien de verhuurder niet voldoet aan deze verplichting, kan de huurder de nietigverklaring van de opzegging vorderen. Bovendien kan het verzoek slechts worden ingesteld ten laatste twee maanden voor het verstrijken van de opzeggingstermijn.

Bovendien kunnen de huurder en verhuurder steeds overeenkomen om de mogelijkheid tot vroegtijdige beëindiging van de huurovereenkomst uit te sluiten of te beperken.

Bron: Eska Law