Summer Deal
‘Het nieuwe verbintenissenrecht & koop/verkoop’

6 webinars on demand

Summer Deal
‘Handel & Consument’

6 webinars on demand

Summer Deal
‘Bouw – Actualia’

7 webinars on demand

Summer Deal
‘Bouw – Aansprakelijkheid’

4 webinars on demand

Summer Deal
‘Het nieuwe goederenrecht’

6 webinars on demand

Het nieuwe verbintenissenrecht

Webinar on demand

Opstal (DLPA Advocaten)

Auteurs: Eva Roels en Aurora Hoet (DLPA Advocaten)

Onze reeks over het vernieuwde goederenrecht sluiten wij af met een toelichting over het laatste zakelijk recht dat aan bod komt in boek 3 van het (nieuw) burgerlijk wetboek: het opstalrecht. Last but not least kunnen we wel zeggen, want het opstalrecht is een vaste waarde in het vastgoedrecht en er zijn enkele opmerkelijke nieuwigheden te melden.

Net als voor erfpacht, was ook voor het opstalrecht de basis nog een wet uit 1824 en was een modernisering dus aangewezen, onder andere met oog op een optimaal gebruik van schaarse ruimte.

In deze publicatie kaderen wij eerst wat opstal inhoudt, waarna wij vervolgens enkele nieuwe en opmerkelijke elementen over het opstalrecht toelichten.

Wat is opstal?

De wet definieert het opstalrecht als volgt:

“Het opstalrecht is een zakelijk gebruiksrecht dat het eigendomsrecht verleent op al dan niet gebouwde volumes, voor het geheel of een deel, op, boven of onder andermans grond om er bouwwerken of beplantingen te hebben.”

In tegenstelling tot het erfpachtrecht, dat meer gericht is op algemeen gebruik en genot, is het recht van opstal specifiek gericht op het verkrijgen of realiseren van gebouwen en/of beplantingen, waardoor er een tijdelijke eigendomssplitsing ontstaat op één perceel.

De opstalhouder kan binnen zijn volume dus bouwwerken of beplantingen verkrijgen of oprichten en heeft tijdens de duurtijd van het opstalrecht op zijn volume alle bevoegdheden zoals een eigenaar.

Als niets is bepaald, mag de opstalhouder bouwen boven of onder de grond die binnen de perceelsgrenzen valt, zonder beperking in de hoogte of de diepte. We spreken dan over een algemeen opstalrecht.

Partijen kunnen echter ook de omvang van het volume beperken door de grenzen van het driedimensionaal volume af te bakenen in de hoogte, breedte en/of diepte. Dit heet een (semi‑)bijzonder opstalrecht. Denk bijvoorbeeld aan een opstalrecht dat wordt gevestigd op het dak van een gebouw met oog op het plaatsen van zonnepanelen door de opstalhouder.

Het eigendomsrecht op het volume (i), het oogmerk om binnen dat volume bouwwerken of beplantingen te verkrijgen en/of op te richten (ii) en de duurtijd (iii) zijn de drie essentiële elementen van opstal. Voor het overige kunnen partijen vrij contractuele afspraken maken en vult het burgerlijk wetboek de rechten en plichten aan waarover geen concrete afspraken zijn gemaakt.

Bestaande constructies gaan in de regel mee over

Onder de oude wet was het onduidelijk of bestaande constructies op het moment van de vestiging van het opstalrecht al dan niet overgingen naar de opstalhouder. De wetgever heeft nu bepaald dat dit het geval is, behoudens andersluidende afspraken.

Maximale duurtijd van 50 naar 99 jaar

Het blijft zo dat er geen wettelijke minimumduur is voor een opstalrecht. Er is wel een maximale duur, die is opgetrokken van 50 naar 99 jaar. Als geen termijn is bepaald of een termijn langer dan 99 jaar is afgesproken, dan wordt het recht geacht te zijn toegekend voor de maximale duur van 99 jaar.

In afwijking van de algemene overgangsregel, die stelt dat de wet van 1824 van toepassing blijft op opstalrechten die gevestigd zijn vóór 1 september 2021, is de verlengde duurtijd onmiddellijk van toepassing. Voor ‘oude’ opstallen met een duurtijd tussen 50 en 99 jaar is die contractuele langere duurtijd dus alsnog geldig.

Uitzonderlijk eeuwigdurend opstalrecht mogelijk

Nieuw is dat het opstalrecht eeuwigdurend kan zijn wanneer en zolang het door de eigenaar van de grond gevestigd is (i) hetzij voor doeleinden van het openbaar domein, omdat het opstalrecht dan moet kunnen voortduren zolang de openbare bestemming duurt; (ii) hetzij om de verdeling in volumes mogelijk te maken (zie hierna).

Ook hiervoor is een afwijking op de algemene overgangsregeling. Als een opstalrecht voor een openbare bestemming of een volume-opsplitsing voor een onbepaalde duur of zonder specificatie van de duur vóór 1 september 2021 is ontstaan, wordt dit beschouwd als een rechtsgeldig eeuwigdurend opstalrecht.

Volume-eigendom doet zijn intrede

Een innovatie van de nieuwe wetgeving is de uitdrukkelijke mogelijkheid van ‘volume-eigendom’. Hierdoor kunnen verschillende volumes met onderscheiden eigenaars “gestapeld” worden en zelfstandig bestaan. Op die manier kunnen gronden optimaler worden gebruikt.

Volgende voorwaarden zijn van tel voor toegelaten volume-eigendommen :

  • Het moet gaan om een onroerend complex, zodat er minstens twee aansluitende volumes zijn.
  • De volumes moeten heterogeen zijn, wat wil zeggen dat ze een onderscheiden functie moeten hebben.
  • De volumes moeten vatbaar zijn voor zelfstandig gebruik of beheer.
  • Er mogen geen gemeenschappelijke delen zijn ten dienste van de privatieve delen. Is dat wel het geval, dan zijn de dwingende regels van de appartementsmede-eigendom van toepassing. Hierbij bestaat ongetwijfeld een grijze zone. Discussies over een al dan niet geoorloofde afwijking van het appartementsrecht zijn dus zeker niet uitgesloten.

Een voorbeeld kan verduidelijken wat als volume-eigendom kan worden begrepen. Als in één gebouw een ondergrondse publieke parking is ondergebracht, op het gelijkvloers een supermarkt en op de eerste verdieping een kantoorruimte, dan kunnen deze drie volumes onder de nieuwe wetgeving elk een zelfstandige entiteit vormen. Deze kunnen dus afzonderlijk worden beheerd, gehypothekeerd, verkocht, enz.

Vergoeding tijdens en bij het einde van het opstalrecht blijft ongewijzigd

Als daarover niets is bedongen, is er geen vergoeding (het zogenaamd ‘solarium’) tijdens de duurtijd van het opstalrecht verschuldigd.

Bij het einde van het opstalrecht gaat het eigendomsrecht op het volume van het opstalrecht en de daarin opgerichte constructies of beplantingen over op de opstalgever. Een vergoeding voor de opgerichte bouwwerken en beplantingen is verschuldigd, tenzij hier contractueel van is afgeweken.

Deze regelgeving rond vergoedingen is inhoudelijk ongewijzigd gebleven ten opzichte van de oude wetgeving.

Accessoir opstalrecht wettelijk verankerd

Vroeger werd al aanvaard dat een opstalrecht ook accessoir aan een ander persoonlijk, zakelijk of administratief recht op een onroerend goed kan bestaan. Dit is nu wettelijk verankerd.

Bijvoorbeeld kan een erfpachthouder, vruchtgebruiker, huurder, concessiehouder, enz. ook een recht hebben om te bouwen en wordt de wederpartij na afloop van het recht eigenaar van de constructies. Juridisch gaat het om een accessoir opstalrecht Ook in het kader van erfdienstbaarheden kan er sprake zijn van een accessoir opstalrecht. Dit is bij uitstek het geval bij een erfdienstbaarheid van boven- of onderbouw, bv. als een balkon van een woning over de perceelsgrens wordt gebouwd of als een kelder zich bevindt onder de grond van uw buur.

In deze gevallen bestaat het opstalrecht niet op zichzelf, maar is het verbonden aan het hoofdrecht en de modaliteiten van dit hoofdrecht, waaronder ook de duurtijd ervan.

Bron: DLPA Advocaten