Op kot! Met Btw?! (Gevaco Advocaten)

Auteur: Charline De Coster (Gevaco Advocaten)

De nakende start van de herexamens zorgt ervoor dat heel wat studenten terugkeren naar hun ‘kot’. Met een nieuw academiejaar in het vooruitzicht zijn sommigen misschien zelfs nog naarstig op zoek naar een nieuwe stek. Spannende tijden voor studenten, maar zeker ook voor kotbazen. Zij werden aan het begin van de zomer immers geconfronteerd met nieuwe BTW-spelregels.

De verhuur van een onroerend goed is in principe vrijgesteld van BTW. Daarop bestaan echter heel wat uitzonderingen. Zo is het aanbieden van gemeubelde logies in hotels, motels en inrichtingen waar aan betalende gasten onderdak wordt verleend, wél onderworpen aan BTW. Voor deze zogenaamde ‘hoteldiensten’ geldt een verlaagd tarief van 6% BTW.

De fiscus heeft in de loop der jaren verduidelijkt dat deze uitzondering niet enkel doelt op de eigenlijke hotels, maar op alle inrichtingen die een permanente organisatie hebben, en aan gasten, bovenop een gemeubelde kamer, ook diensten aanbieden zoals onthaal, schoonmaak, of ontbijt.

Met deze duiding in het achterhoofd kan u zich allicht goed inbeelden dat deze uitzondering in sommige gevallen ook kon worden toepast op studentenkamers. Menig ‘kotmadam’ zag hierin een mogelijkheid om met BTW te verhuren, en dus ook BTW op bijvoorbeeld de bouwkosten af te trekken. Dat bleek echter een brug te ver voor de Administratie, en de minister van Financiën ondernam de laatste maanden verschillende pogingen om ervoor te zorgen dat studentenkamers niet meer met BTW kunnen worden verhuurd.

Dat heeft uiteindelijk geleid tot een nieuwe, algemene, wettelijke regeling vanaf 1 juli 2022:

Hotels en motels kunnen enkel nog BTW aanrekenen voor gemeubelde logies indien deze logies worden verschaft voor een periode van minder dan drie maanden. Dat zal doorgaans geen probleem zijn.

Andere inrichtingen waar gewoonlijk aan betalende gasten onderdak wordt verleend, kunnen enkel nog BTW aanrekenen indien de logies voor minder dan drie maanden worden verschaft én wanneer minstens één van de volgende diensten worden aangeboden:

• Instaan voor het fysiek onthaal van de gasten
• De terbeschikkingstelling van huishoudlinnen, zijnde bed- of badlinnen, en, wanneer het logement voor een periode van meer dan een week wordt verschaft, de vervanging ervan tenminste eenmaal per week
• Het dagelijks verschaffen van het ontbijt, door de exploitant van het logement of door een derde voor rekening van de exploitant

Het is niet relevant of de aanvullende diensten in de prijs inbegrepen zijn, dan wel afzonderlijk worden aangerekend. Weliswaar moet de gast de dienst(en) effectief afnemen. Het louter aanbieden ervan volstaat dus niet om BTW aan te rekenen. Andere diensten, zoals schoonmaak, zijn niet relevant om na te gaan of er al dan niet met BTW moet worden verhuurd.

Voor studentenkamers zal de verhuur voortaan dus vrijgesteld zijn van BTW, vermits zij principieel voor een langere termijn dan drie maanden worden verhuurd. De bijkomende diensten die de kotbaas verschaft, zoals schoonmaak of ontbijt, kunnen hier niet aan verhelpen.

Mogelijks dus enkele veranderingen voor huidige en toekomstige kotbazen.

Bron: Gevaco Advocaten