Appartementsrecht :
een update in het licht van recente evoluties
(Incl. ‘Handboek Goederenrecht’)

Webinar op 10 februari 2023

Het nieuwe verbintenissenrecht:
de impact voor de bouw- en vastgoedsector

Webinar on demand

Samenwerken met andere ontwerpers in de bouw:
contractuele en vennootschapsrechtelijke
tips en valkuilen

Webinar op 3 maart 2023

Bouwovertredingen anno 2022

Webinar on demand

Privaatrechtelijke erfdienstbaarheden in het oud en nieuw Burgerlijk Wetboek

Webinar on demand

Het nieuwe goederenrecht en de vastgoedpraktijk – 10 relevante nieuwigheden onder de loep

Webinar on demand

Ook in appartementsgebouwen is een telecomoperator eigenaar van de kabels, bovengrondse lijnen en bijbehorende uitrusting die hij aanbrengt in de gemeenschappelijke delen van een gebouw (Equator)

Auteur: Equator

Het eigendomsstatuut van kabels, bovengrondse lijnen en bijbehorende uitrusting wordt bepaald door artikel 97 van de Wet van 21 maart 1991 betreffende de hervorming van sommige economische overheidsbedrijven in werking getreden. De bepaling is recent gewijzigd om meer duidelijkheid te creëren over het eigendomsstatuut van kabels, bovengrondse lijnen en bijbehorende uitrustingen bij mede-eigendommen.

Artikel 97, § 1 van die wet bepaalt namelijk dat elke operator van een openbaar telecommunicatienet gemachtigd is om, mits eerbiediging van hun bestemming en de wettelijke en reglementaire bepalingen die hun gebruik regelen, het openbaar domein en de eigendommen te gebruiken om kabels, bovengrondse lijnen en bijbehorende uitrustingen aan te leggen en alle werken hieraan uit te voeren.

Artikel 97, § 2 van die wet bepaalt vervolgens dat de aangelegde kabels, bovengrondse lijnen en bijbehorende uitrustingen eigendom blijven van de operator van het betrokken openbaar telecommunicatienet.

De tweede paragraaf van de bepaling stelt zo een wettelijke uitzondering op het recht van natrekking vast. Overeenkomstig artikel 3.55 BW is de eigenaar van een goed namelijk ook eigenaar van alle inherente bestanddelen van dat goed, zoals kabels en leidingen.

De wetgever had echter vastgesteld dat die bepaling geen volledige rechtszekerheid schiep over de eigendomsaanspraken van door telecomoperatoren aangelegde kabels in private eigendommen. Hoewel de parlementaire voorbereiding hier niet uitdrukkelijk naar verwijst, heeft de onduidelijkheid waarschijnlijk betrekking op de samenlezing van de bepaling met artikel 3.84, derde lid BW. Gedeelten van het gebouw (zoals kabels) die tot het gebruik van alle mede-eigenaars of enkelen van hen zijn bestemd, worden wettelijk vermoed gemeenschappelijk te zijn. De combinatie van artikel 97, § 2 van de Wet van 21 maart 1991 en artikel 3.84, derde lid BW kan tot onduidelijkheid leiden. Deze onduidelijkheid zou remmend kunnen werken op het uitvoeren van nieuwe investeringen die nodig zijn om de 2020 doelstellingen van de Europese Commissie te halen en om de “Digital Belgium”-strategie te ontwikkelen. Aanzienlijke investeringen van een telecomoperator in kader van de uitrol van nieuwe toegangsnetwerken zouden verloren kunnen gaan wegens een juridische onduidelijkheid rond het eigendomsrecht van de door de operator aangelegde kabels in gemeenschappelijke delen van gebouwen. Dit heeft uiteraard een negatieve impact op het nemen van investeringsbeslissingen in grootschalige breedbandinfrastructuurnetwerken.

Artikel 8 van de Wet van 21 december 2021 houdende omzetting van het Europees Wetboek voor elektronische communicatie en wijziging van diverse bepalingen inzake elektronische communicatie (BS 21 december 2021) voegt daarom een zinsnede toe aan paragraaf 2 van artikel 97 van de Wet van 21 maart 1991 (hierna onderlijnd):

“§ 1. Onder de voorwaarden bepaald in dit hoofdstuk, is (elke operator van een openbaar telecommunicatienet) gemachtigd om, mits eerbiediging van hun bestemming en de wettelijke en reglementaire bepalingen die hun gebruik regelen, het openbaar domein en de eigendommen te gebruiken om kabels, bovengrondse lijnen en bijbehorende uitrustingen aan te leggen en alle nodige werken hieraan uit te voeren.  Tot deze werken behoren die welke nodig zijn voor de instandhouding, de wijziging, de herstelling, de opruiming en de controle op de kabels, bovengrondse lijnen en bijbehorende uitrustingen.

2. De aangelegde kabels, bovengrondse lijnen en bijbehorende uitrustingen blijven eigendom van (de operator van het betrokken openbaar telecommunicatienet), ook indien deze in de gemeenschappelijke delen van een gebouw conform artikel 3.82, § 2, van het Burgerlijk Wetboek worden aangelegd.“

De toevoeging neemt elke onduidelijkheid weg aangaande de eigendom van de door telecomoperatoren aangelegde kabels in private eigendommen. Een telecomoperator is en blijft eigenaar van de kabels, lijnen en bijbehorende uitrustingen die hij aanlegt, ook indien deze zich in de gemeenschappelijke delen van een gebouw bevinden. De operator heeft zekerheid over het eigendomsstatuut van de kabels, lijnen en uitrustingen, zodat de nodige investeringen kunnen gebeuren. Zo wordt de uitrol van nieuwe hogesnelheidsbreedbandnetwerken gestimuleerd.

De wetswijziging is in werking getreden op 10 januari 2022.

Deze toevoeging is een tweede goederenrechtelijke innovatie op relatief korte termijn voor operatoren van nutsleidingen. Bij Wet van 18 juni 2018 houdende diverse bepalingen inzake burgerlijk recht en bepaling met het oog op de bevordering van alternatieve vormen van geschillenoplossing (BS 2 juli 2018) werd aan operatoren van nutsleidingen het recht verleend om, met naleving van bepaalde formaliteiten voorzien in artikel 3.82, § 2 BW, nutsinfrastructuur in de gemene delen van appartementsgebouwen aan te leggen zonder de goedkeuring van de algemene vergadering. Dit is een uitzondering op de wettelijke bevoegdheid van de algemene vergadering van de vereniging van mede-eigenaars. Overeenkomstig artikel 3.88, § 1, 1°, b BW dienen in principe alle werken aan de gemeenschappelijke delen bij een twee derde meerderheid te worden goedgekeurd door de algemene vergadering van mede-eigenaars.

Beide wetswijzigingen houden ook verband met de gewestelijke stedenbouwkundige verordening inzake breedband (Besl.Vl.Reg. 9 juni 2017 houdende vaststelling van een gewestelijke stedenbouwkundige verordening inzake breedband, BS 11 juli 2017).  De verordening is een gedeeltelijke omzetting van de Europese Richtlijn 2014/61/EU ter verlaging van de kosten van de aanleg van elektronische communicatienetwerken met hoge snelheid. De verordening verplicht dat een nieuwbouw of een gebouw waaraan grondige renovaties gebeuren breedbandklaar moet zijn. Bij appartementsgebouwen moet in of buiten het gebouw een toegangspunt voorzien worden waar de internetleveranciers eenvoudig hun aansluitingen naar de verschillende kavels kunnen beheren.

Conclusie

De wet verduidelijkt sinds 10 januari 2022 dat telecomoperatoren eigenaar zijn en blijven van de kabels, lijnen en uitrustingen die zij aanbrengen in de gemeenschappelijk delen van een gebouw. Deze verduidelijking komt de rechtszekerheid van telecomoperatoren ten goede.

Bron: Equator