Ook bij een ‘gunstig’ bodemattest kunnen er nog bodemverplichtingen gelden (Monard Law)

Auteurs: Sarah Jacobs en Julie Beausaert (Monard Law)

Het Bodemdecreet verplicht een bodemattest bij iedere overdracht van grond. Onder ‘overdracht van grond’ wordt niet enkel een klassieke koop-verkoop van grond verstaan, maar ook bv. de fusie van rechtspersonen waarbij de rechtspersoon waarvan het vermogen zal overgaan eigenaar is van grond.

De overdrager moet het bodemattest opvragen bij de OVAM en de inhoud ervan meedelen aan de verwerver vóór het sluiten van de overeenkomst tot overdracht van grond. De inhoud van het bodemattest moet ook worden opgenomen in alle onderhandse en authentieke akten tot overdracht van grond. De doelstelling van deze verplichting is om de verwerver te beschermen tegen het onbewust aanschaffen van vervuilde grond. Het bodemattest vermeldt de identificatie van de grond en geeft ook een overzicht van de meest actuele bodeminformatie die over de grond beschikbaar is. In de praktijk wordt echter vastgesteld dat het bodemattest niet altijd tegemoetkomt aan deze doelstelling.

Zo wil een ‘blanco’ bodemattest niet zeggen dat de betrokken grond niet vervuild is, maar betekent dit enkel dat er geen relevante gegevens over de bodemkwaliteit beschikbaar zijn. Maar ook wanneer een bodemattest ‘gunstige’ conclusies over de bodemkwaliteit bevat, kan dit in de toekomst steeds wijzigen, ook in negatieve zin.

Deze belangrijke les kunnen we trekken uit een arrest van de Raad van State van 8 juli 2022, (nr. 254.260, nv Wasserij Perfect). De Raad van State herinnert ons eraan dat het bodemattest slechts een informatief document is dat enkel de toestand van een grond op een bepaald ogenblik weergeeft. Die toestand kan wijzigen bij andersluidende bevindingen in meer recente bodemonderzoeken.  De conclusies uit een bodemattest kunnen wijzigen wanneer nieuwe bodeminformatie aan het licht komt door meer recente bodemonderzoeken of door voortschrijdende inzichten in de wetenschap.

De PFAS-problematiek is hiervan een treffend voorbeeld.

Het staat buiten kijf dat behoorlijk wat gunstige bodemattesten hierdoor achterhaald zijn geworden en plots bodemverplichtingen gelden voor percelen met een ‘gunstig’ bodemattest. Hoewel dit door de doelstelling van de algemene overdrachtsverplichting enigszins bevreemdend kan aanvoelen, bevestigt de Raad van State dat dit perfect mogelijk is volgens de Vlaamse bodemregelgeving. Dit hoeft echter nog niet te betekenen dat de nieuwe eigenaar ook steeds de saneringsplichtige partij is. Een gunstig bodemattest kan immers een belangrijk element vormen om aan te tonen dat is voldaan aan het statuut van ‘onschuldig eigenaar’. Een bodemattest kan dus heel wat nuttige informatie over de bodemtoestand bevatten, maar is nooit onbeperkt in de tijd geldend.

Bron: Monard Law