Ontbinding van een architectenovereenkomst wegens schending van een dwingende of van openbare orde zijnde wettelijke bepaling. Cass. 19 december 2025 (Recht op zaterdag)

Auteur: Marc Vandecasteele (Recht op zaterdag)

De kern van het arrest van 19 december 2025 is dat het cassatieberoep van de bouwheer tegen zijn architect en diens verzekeraar wordt verworpen, omdat de aangevoerde schendingen inzake stedenbouwkundig vergunningenrecht en deontologische verplichtingen van de architect niet leiden tot de gerechtelijke ontbinding van de architectuurovereenkomst en het cassatiemiddel in zijn drie takken faalt of niet-ontvankelijk is.

Feiten en contractuele verhouding

• De bouwheer is eigenaar van een villa met bijgebouwen in een groot park en wenst, vanaf 2016, een grondige renovatie, herbestemming (o.a. gîte bien‑être, meerdere appartementen) en gedeeltelijke verkoop om de werken te financieren.​
• In juni 2016 sluit hij met het architectenbureau een eerste “contrat simplifié de consultation préalable d’architecte” (haalbaarheidsstudie) en in december 2017 een volledige architectuurovereenkomst (“convention d’architecture complète”) met ereloon van 11,5% op de geraamde werken.​
• De architect ontwikkelt een project met ingrijpende structurele en volumewijzigingen en een combinatie van kort- en langetermijnverhuur, en factureert 20% en later 65% van zijn erelonen, die door de bouwheer worden betaald.​

Vergunningskwestie en vertrouwensbreuk

• De architect stelt in mails (februari–maart 2018) dat de geplande werken grotendeels vrijgesteld zouden zijn van omgevingsvergunning onder het CoDT, suggereert een “stratégie délicate” en vraagt discretie, terwijl de bouwheer zich zorgen maakt over sancties bij werken zonder vergunning.​
• In november 2018 bevestigen het SPW Territoire en de stedelijke dienst stedenbouw dat een vergunning vereist is voor o.m. vervanging van een zadeldak door een plat dak, wijzigingen aan dragende structuren en gevelopeningen.​
• De architect zorgt niet voor een vergunning; begin 2019 verliest de bouwheer het vertrouwen, vraagt een minnelijke beëindiging, en de architect maakt aanspraak op een saldo aan ereloon, wat leidt tot ingebrekestelling en latere vordering tot (vooral) ontbinding op zijn kosten en terugbetaling van erelonen.​

Procedure voor de bodemrechters

• De bouwheer dagvaardt de architect in 2020 voor de rechtbank van eerste aanleg, vordert o.m. terugbetaling van honoraria en aansprakelijkheid wegens foutief advies over vergunningen; de architect reconventioneert voor aanvullend ereloon en schadevergoeding, en roept zijn verzekeraar AR-CO in vrijwaring.​
• De eerste rechter wijst de vordering van de bouwheer af, acht de voorwaarden voor ontbinding ten laste van de architect niet vervuld, en wijst de reconventionele vordering grotendeels toe; de bouwheer wordt veroordeeld tot betaling van een saldo ereloon.​
• Beide partijen gaan in beroep; het hof van beroep bevestigt het principe van afwijzing van de vordering van de bouwheer en de ontbinding ten zijnen laste, maar reduceert het toegekende ereloon tot 8.724,37 euro en beveelt vrijgave van de geconsigneerde bedragen in het voordeel van de architect.​

Cassatiemiddel: structuur en rechtsgronden

• De bouwheer voert één cassatiemiddel met drie takken aan, gesteund op art. 1184 oud BW (stilzwijgende ontbindende voorwaarde), art. 4 wet 20 februari 1939, art. 17 deontologisch reglement Orde van Architecten, art. D.IV.4, 5° en 7° CoDT, art. 149 Gw en art. 8.18 BW.​
• Hij stelt:
  (1) het hof van beroep heeft de “foi due” aan zijn syntheseconclusies miskend door te oordelen dat hij niet concreet had aangegeven welke werken een vergunning vereisten en op welke rechtsgrond; (2) de motivering is ontoereikend omdat het hof volstaat met te verwijzen naar “explications” van de architect zonder die te preciseren;
  en (3) een schending van de dwingende normen inzake vergunningsplicht en deontologie vormt op zich een ernstig tekort dat de ontbinding ten laste van de architect moet rechtvaardigen.​

Rechtsopvatting van het Hof van Cassatie

• Het Hof herinnert eraan dat de rechter moet nagaan of de ingeroepen tekortkoming, beoordeeld in het licht van de concrete omstandigheden en de wederzijdse verbintenissen, voldoende ernstig is om ontbinding te rechtvaardigen.​
• De ernst van een tekortkoming volgt niet automatisch uit het feit dat de tekortkoming een schending van een dwingende of van openbare orde zijnde wettelijke bepaling uitmaakt; de stelling dat elke schending van dergelijke norm per se tot ontbinding moet leiden, is dus juridisch onjuist.​

Beoordeling van de derde tak

• Het Hof verwerpt de derde tak: het middel gaat uit van het uitgangspunt dat de schending van de regels inzake toegang tot het beroep en vergunningenrecht door de architect noodzakelijk de ontbinding van de architectuurovereenkomst tot gevolg heeft.​
• Dat uitgangspunt wordt uitdrukkelijk afgewezen: ook wanneer normen van openbare orde zijn geschonden, moet de rechter nog steeds de ernst en impact van het concrete tekort op het nuttig effect en de economische zin van het contract beoordelen; het middel “manque en droit”.​

Beoordeling van de eerste en tweede tak

• Het Hof stelt dat, eens het hof van beroep geldig heeft geoordeeld dat de eventuele tekortkoming van de architect niet met de vereiste ernst is aangetoond om de ontbinding ten laste van de architect te verantwoorden, die reden op zichzelf volstaat om de weigering tot ontbinding te dragen.​
• Voor zover de tweede tak aanvoert dat de motieven over het bestaan van de tekortkoming onvoldoende zijn voor het cassatietoezicht, richt het middel zich tegen overbodige motieven (surabondants) en kan het dus geen cassatie meebrengen.​

“Foi due aux conclusions” en gebrek aan invloed

• In de eerste tak verwijt de bouwheer het hof van beroep de “foi due” aan zijn conclusies te hebben geschonden door te stellen dat hij niet precies had aangegeven welke werken een vergunning vereisten en op welke rechtsgrond, terwijl zijn syntheseconclusies dat wél deden.​
• Het Hof laat in het midden of die lezing van de conclusies juist is, maar stelt dat, zelfs indien er een schending van de “foi due” zou zijn, dit zonder invloed blijft op de wettigheid van het arrest, aangezien het hof van beroep op een autonome en voldoende motivering heeft aangenomen dat niet was voldaan aan één van de voorwaarden voor ontbinding (ernst van het tekort).​

Samenhang met art. 1184 oud BW, art. 149 Gw en art. 8.18 BW

• De beweerde schending van art. 1184 oud BW wordt volledig afgeleid uit de (vermeende) schending van art. 149 Gw (ontoereikende motivering) en art. 8.18 BW (foi due aan processtukken), die zelf ongegrond of zonder invloed worden bevonden.​
• Omdat de dragende reden van het arrest van het hof van beroep – het ontbreken van bewezen ernstige tekortkoming die de ontbinding ten laste van de architect rechtvaardigt – overeind blijft, is er geen zelfstandige schending van art. 1184 oud BW.​

Dictum en kosten

• Het Hof verklaart het middel in elk van zijn takken niet‑ontvankelijk of ongegrond en verwerpt het cassatieberoep integraal

Lees hier het arrest