Ontbinding koopovereenkomst. Koper respecteert zijn verbintenis niet om het perceel, bedoeld voor een golfterrein in Knokke-Heist, uitsluitend te gebruiken zoals bepaald in de overeenkomst. Vonnis van 11 maart 2024 (LegalNews)

Auteur: Marc Vandecasteele (LegalNews)

De overeenkomst tussen partijen bepaalde onder meer “dat de verkochte gronden als deel van de voornoemde golf uitsluitend gebruikt worden voor het golfspel strictu senso (met inbegrip van het schelpenpad)”.

De rechtbank van eerste aanleg West-Vlaanderen, afdeling Brugge, besliste op 11 maart 2024 dat de overeenkomst door de verkoper terecht werd ontbonden. De bepaling werd opgenomen nu het voor deze essentieel was dat het perceel enkel voor het golfspel in de strikte zin zou worden gebruikt en het uitzicht vanuit de niet verkochte percelen van de verkoper geoptimaliseerd zou worden in functie van het vrije zicht op het golfspel. Als bijlage bij de overeenkomst werd zelfs een plan gevoegd ter aanduiding van de optimalisatie van het vrije zicht.

De rechtbank oordeelde dat de koper door de indiening van de tweede vergunningsaanvraag een wanprestatie heeft begaan dewelke op grond van het in de overeenkomst opgenomen uitdrukkelijk ontbinding beding aanleiding kon geven tot de ontbinding van de overeenkomst.

Immers oordeelde de rechtbank dat bij de indiening van die vergunningsaanvraag de contractuele bepalingen waartoe verkoper zich had verbonden dienden te worden gerespecteerd.

Bron: Hoven en rechtbanken van België

Lees hier het integrale persbericht van Amélie Van Belleghem (persrechter):

De rechtbank van eerste aanleg West-Vlaanderen, afdeling Brugge besliste op 11 maart 2024 dat een koopovereenkomst over een grond die zou deel uitmaken van een tweede golfterrein in Knokke-Heist ontbonden werd. De vordering van de eisende partij om de verwerende partij te verplichten de koopovereenkomst verder uit te voeren werd afgewezen.

Eisende partij wenst een golfproject te Knokke-Heist te realiseren waarbij het de bedoeling is dat een tweede golfterrein wordt aangelegd tussen de Natiënlaan, de Kalvekeetdijk en de spoorweg. In 2007 startte de eisende partij met de aankoop van gronden voor de realisatie van het golfproject. Op 3 mei 2018 werd met verwerende partij een principeovereenkomst afgesloten en na lange onderhandelingen op 28 september 2020 een koopovereenkomst. Er rees discussie tussen partijen over deze overeenkomst. De eisende partij vroeg aan de rechtbank om de verwerende partij te verplichten de koopovereenkomst verder uit te voeren door het verlijden van de notariële akte.

De rechtbank oordeelde dat de koopovereenkomst van 28 september 2020 rechtsgeldig tot stand was gekomen. Er werd gedurende twee jaar onderhandeld waarbij partijen werden begeleid door gespecialiseerde juristen. De door de verwerende partij beweerde jarenlange dwang, intimidatie en psychologisch geweld is niet bewezen. Enig geweld of bedreigingen tot het plegen van geweld is ook niet bewezen. Het is evenmin bewezen dat de eisende partij over bepaalde informatie, plannen en stukken zou hebben beschikt die zij bewust niet zou hebben meegedeeld aan de verwerende partij.

De overeenkomst tussen partijen bepaalt onder meer “dat de verkochte gronden als deel van de voornoemde golf uitsluitend gebruikt worden voor het golfspel strictu senso (met inbegrip van het schelpenpad)”. De rechtbank oordeelde dat de overeenkomst door de verwerende partij terecht werd ontbonden. De bepaling werd opgenomen nu het voor de verwerende partij essentieel was dat het perceel enkel voor het golfspel in de strikte zin zou worden gebruikt en het uitzicht vanuit de niet verkochte percelen van verwerende partijen geoptimaliseerd zou worden in functie van het vrije zicht op het golfspel. Als bijlage bij de overeenkomst werd zelfs een plan gevoegd ter aanduiding van de optimalisatie van het vrije zicht. De rechtbank oordeelde dat de eisende partij door de indiening van de tweede vergunningsaanvraag een wanprestatie heeft begaan dewelke op grond van het in de overeenkomst opgenomen uitdrukkelijk ontbinding beding aanleiding kon geven tot de ontbinding van de overeenkomst. Immers oordeelde de rechtbank dat bij de indiening van die vergunningsaanvraag de contractuele bepalingen waartoe eisende partij zich had verbonden dienden te worden gerespecteerd. De plannen miskennen de verbintenis van eisende partij om het perceel uitsluitend te gebruiken zoals bepaald in de overeenkomst. Bij de tweede vergunningsaanvraag blijkt dat een weg in dolomiet werd voorzien voor traag verkeer, in strijd met het beding. Een deel van het perceel zou ook opgenomen worden in de uitbreiding van een waterpartij, in strijd met het beding. Het plan voorziet aanplantingen die op zichzelf tot minstens vier meter hoog groeien en dus voor een ondoordringbare en vooral ondoorzichtbare en ondoorkijkbare haag zullen zorgen, in strijd met het beding. Ook over de laatst goedgekeurde plannen concludeert de rechtbank dat het kwestieus perceel niet voor het golfspel in de strikte zin van het woord wordt bestemd en evenmin de bijzondere verbintenis tot optimalisatie van het vrije zicht op de golf wordt gerespecteerd. Uit de vaststelling dat het golfspel zich afspeelt twee meter gemiddeld boven het maaiveld, dat heuvels worden gerealiseerd en dat boven op die heuvels daarenboven nog een beplanting wordt voorzien of aangebracht die normalerwijs tot vier meter hoog zal reiken, blijkt dat eisende partij de op haar rustende bijzondere verbintenis tot optimalisatie van het vrije zicht op de golf eveneens miskent.

De koopovereenkomst werd aldus terecht ontbonden door verwerende partij, zodat de vordering van eisende partij om de koopovereenkomst uit te voeren werd afgewezen.