On top of it ! De onderschatte voordelen van “optopping” of “topping up” (De Groote – De Man)

Auteur: Kris Du Bois (De Groote – De Man)

In tijden van bouwshift, schaarse gronden, dure appartementen in de grootsteden,… zou op-topping wel eens één van de oplossingen kunnen zijn. We bouwen gewoon hoger op reeds bestaande gebouwen. We nemen dan geen nieuwe open ruimte in.

Tegelijk zou dit een antwoord bieden op vlak van duurzaamheid en EPC-waarde van de gebouwen. In veel bestaande gebouwen moet het dak en/of de gevel binnenkort -al dan niet verplicht- worden geïsoleerd/vernieuwd. Welnu : op een optopping komt een splinternieuw dak, goed voor minstens enkele decennia. En misschien kunnen de eigenaars met de opbrengst van de verkoop van het dakvlak ook de gevel isoleren en vernieuwen. 

Niet zelden zal de verkoop van het dakvlak dus ook een oplossing zijn voor de financiële tekorten bij (sommige van) de mede-eigenaars om op eigen kracht het gebouw up-to-date te maken.  

Niks dan voordelen toch ?! Architectonische verfraaiing van het straatbeeld, energieprestatie van de gebouwen, gestegen verkoopwaarde van de verschillende entiteiten, minder inname van open ruimte,…  

Wij verwachten de komen jaren dan ook véél meer optopping, en dat niet alleen aan de kust. Wij krijgen nu reeds meer en meer vragen daarrond. 

Om effectief succesvol te zijn, zo leert onze ervaring, zullen optoppers wel rekening moeten houden met enkele belangrijke kwesties:

Wat is “optopping” of ’topping up’?

Optopping is het hoger optrekken van bestaand gebouw, waarbij een duurzaam bouwwerk wordt toegevoegd aan een bestaande gebouw. Er worden dus nieuwe entiteiten gecreëerd op een bestaande (mede-)eigendom. 

Hoe zit het met de stabiliteit en de bouwschade ?

De voorbereiding van een project is in geval van optopping nog belangrijker dan anders. Architecturaal moeten er studies naar draagkracht/stabiliteit etc gebeuren en het vermijden van schade tijdens de werken bij de onderliggende entiteiten is een doorslaggevende factor. Vaak wordt gekozen voor houtskeletbouw, maar dat is zeker niet altijd vereist. Uiteraard is optopping vergunningplichtig. 

Wie heeft het recht om hoger te bouwen ?

De beheerder van de gemeenschappelijke delen, meestal is dat de vereniging van mede-eigenaars, heeft het recht om zelf hoger te bouwen maar ook om dit recht te verhandelen. Het dak is dus geen eigendom van de eigenaar van de bovenste verdieping. Dit recht kan bijvoorbeeld worden verkocht aan een bouwpromotor of aan een geïnteresseerde particulier.  

Vier vijfde meerderheid nodig in de VME

Er is een belangrijk voortraject te doorlopen met de mede-eigenaars van de basisconstructie : deze zullen met een meerderheid van vier vijfden akkoord moeten gaan met de optopping in de algemene vergadering van de vereniging van mede-eigenaars.  

Zij zullen eerst een interessant financieel aanbod moeten krijgen, al dan niet (deels) in natura, bv. door een nieuw dak, een nieuwe gevel, nieuwe inkomhal,… te laten bekostigen door de optopper.

Bovendien zullen ze overtuigd moeten worden dat kwesties als stabiliteit, mogelijke bouwschade, hinder of genotsderving tijdens de werken, verzekeringen, kosten voor de nieuwe basisakte,… onder controle zijn en correct toegewezen. Goede afspraken maken… goede nieuwe buren.

Vooral de eigenaar van het bovenste appartement verdient wat extra aandacht, dat is evident. Die zal sowieso het meeste hinder ondervinden.  

Wij weten welke afspraken gemaakt moeten worden. 

Hoe zit het met de juridische aanpak ?

Ook het juridisch kader van de optopping moet in goede banen geleid worden. De twee meest voorkomende juridische mogelijkheden bestaan uit een integratie in de mede-eigendom met een wijzigende basisakte of via het recht van opstal. 

Integratie via mede-eigendom – wijzigende basisakte 

Volgens artikel 577-3,lid 3 van het Burgerlijk Wetboek zijn delen van het gebouw, zoals het dak en de gevel, gemeenschappelijk voor de mede-eigenaars. Bij integratie worden de nieuw opgebouwde verdiepingen mee opgenomen in het reeds bestaande gebouw. De grondfracties zullen verkocht worden aan de promotor. Dat wil zeggen dat er een aanpassing van de basisakte van het gebouw moet gebeuren, namelijk een herverdeling van de aandelen in de mede-eigendom. Dat kan door nieuwe aandelen te creëren of door de reeds bestaande uit te breiden. In de overeenkomst wordt bepaald wie de notariële kosten zal betalen. 

Recht van opstal 

Hier worden de nieuwe verdiepingen buiten het reeds bestaande gebouw gebouwd en er is dus geen integratie. De aandelen in de mede-eigendom moeten hier dus niet herverdeeld worden.  

Win-win-win situatie

Optopping kan en zal de komende jaren zeker bijdragen tot een verminderde voetafdruk, het behoud van open ruimte, een betere EPC voor bestaande gebouwen,… Een win-win-win voor zowel bestaande mede-eigenaars, de optopper als de maatschappij in zijn geheel.  

Maar… alles valt of staat met een goede voorbereiding, een sterke onderhandeling met de mede-eigenaars, goede en volledige contractuele afspraken en een goed juridisch kader.  

Bron: De Groote – De Man