Ombudsdienst Bouw vanaf 2026 voor particuliere bouwgeschillen (Forum Advocaten)

Auteur: Ilse De Geyter en Inne Royackers (Forum Advocaten)

Veel mensen worden tijdens de bouw of renovatie van hun woning of appartement geconfronteerd met verscheidene problemen. Dit varieert van gebreken in het ontwerp van de plannen tot gebreken in de uitvoering van de werken. Het is in eerste instantie wenselijk dat alle partijen rond de tafel kunnen zitten om een gerechtelijke procedure te vermijden. Op vandaag is er geen ééngemaakte instantie waar consumenten terechtkunnen voor behandeling van hun bouwgeschil. Er is echter wel verbetering op komst… in 2026!

Wat verandert er?

Al jaren is er de vraag naar een Ombudsdienst in de bouwsector waar bouwgeschillen tussen particulieren en architecten of aannemers op een minnelijke manier kunnen worden behandeld. Hiervoor zijn de eerste stappen nu gezet. Recent ondertekende de staatssecretaris voor consumentenbescherming, Alexia Bertrand, een engagementsverklaring samen met Bouwunie en de Nationale Raad van de Orde van Architecten.

In deze verklaring stellen zij de handen in elkaar te slaan om tegen 2026 stelselmatig te zijn geëvolueerd naar één instantie waar consumenten terecht kunnen met hun bouwgeschil. Op vandaag zijn de instanties waar zij kunnen aankloppen versnipperd.

Enerzijds helpt de Consumentenombudsdienst particuliere bouwheren. Dit is echter een algemene helpdesk met geen bijzondere specialisatie in bouwzaken. Deze instantie adviseert consumenten in allerlei juridische en contractuele kwesties. Echter zijn veel klachten niet duidelijk te onderscheiden en bevatten zij vaak ook technische aspecten.

Technische kwesties kunnen daarentegen worden behandeld door de Verzoeningscommissie Bouw waar technische experten zetelen.  Elke partij moet zich akkoord verklaren opdat de commissie zich over het gestelde probleem kan buigen. Dit akkoord kan worden gegeven kort na het ontstaan van het conflict door ondertekening van een standaardclausule. Het is echter aangeraden om dergelijke clausule al op te nemen op het moment van contractsluiting met de aannemer en architect. Op deze manier hebben alle partijen zich voorafgaand aan enig conflict contractueel akkoord verklaard met een minnelijk traject voor de Verzoeningscommissie Bouw.

Net omdat bouwgeschillen vaak complex zijn en zowel technische als juridische componenten bevatten, ijvert men al jaren voor een eengemaakte Ombudsdienst Bouw. Het startschot hiervoor werd recent gegeven met de ondertekende engagementsverklaring. In een eerste fase naar deze eenmaking, zal worden gefocust op de samenwerking en de heldere communicatie tussen de bestaande Consumentenombudsdienst en de Verzoeningscommissie Bouw. Dit zal gebeuren via een driewekelijks overleg zodat technische dossiers kunnen worden overgedragen aan de Verzoeningscommissie. Deze fase zal worden geëvalueerd in augustus, waarna de volgende stappen kunnen worden gezet naar een samensmelting tot de Ombudsdienst Bouw.

Buitengerechtelijke regeling conflict

Een gerechtelijke procedure schrikt veel mensen af onder andere omwille van de duurtijd en de kostprijs ervan. Bovendien is het natuurlijk steeds wenselijk dat partijen in onderling overleg tot een oplossing kunnen komen. Dergelijk akkoord zal de onderlinge relatie steeds ten goede komen en het zal meer garantie geven op een vrijwillige uitvoering.

De Verzoeningscommissie Bouw heeft het grote voordeel dat deskundigen uit het vakgebied de dialoog tussen partijen moduleren, zij zelf vaststellingen omtrent het aanwezige probleem kunnen doen en aan de hand daarvan partijen richting een oplossing kunnen bewegen. De gemiddelde doorlooptijd van een dossier bij deze commissie bedraagt minder dan 6 maanden. De vaststellingen van de aangestelde deskundige worden opgelijst in een bindend verslag. Het voordeel van deze bindende expertise, is dat de rechtbank er ook door gebonden is. Bijgevolg zal geen nieuwe deskundige moeten worden aangesteld, indien er alsnog een gerechtelijke procedure wordt opgestart, moest de verzoeningspoging mislukken. De resultaten uit de voorafgaande minnelijke fase voor de Verzoeningscommissie Bouw (en dus binnenkort de Ombudsdienst Bouw) zullen bij een mislukte verzoening niet verloren gaan en versnellen de daaropvolgende gerechtelijke procedure dus aanzienlijk.

Minnelijke procedure ook mogelijk tijdens de gerechtelijke fase

Werd een gerechtelijke procedure al opgestart, maar blijkt er tussen partijen toch een bereidheid aanwezig te zijn om minnelijk een akkoord uit te werken, dan wordt dit gefaciliteerd door de kamer voor minnelijke schikkingen. De zaak kan op eenzijdig, dan wel op gemeenschappelijk verzoek van de partijen of zelfs van de rechter worden verwezen naar deze kamer. Alles wat gedurende deze procedure wordt gezegd, wordt gekenmerkt door de vertrouwelijkheid. Partijen zijn in de mogelijkheid om een eigen oplossing te genereren. De zetelende rechter zal louter een modulerende functie hebben, maar heeft geenszins een beslissende functie. De uitkomst van het geschil ligt bijgevolg volledig in handen van de partijen.

Treffen de partijen een akkoord, dan zal dit in die bewoordingen in een vonnis of arrest worden geakteerd. Wordt er geen akkoord bereikt, dan zal de zaak opnieuw worden voorgelegd aan de rechter. Dit zal een andere rechter zijn dan degene die de partijen heeft begeleid bij het traject voor de kamer van minnelijke schikkingen, zodat de vertrouwelijkheid kan worden gegarandeerd.

Preventieve maatregelen voor de particulier

Uiteraard blijft voorkomen beter dan genezen. Het is dan ook van uitermate belang dat u als particulier steeds de nodige alertheid aan de dag legt en het nodige opzoekwerk verricht omtrent de bouwpartners waarmee u in zee wilt gaan. De volgende tips kunnen u hierbij op weg helpen:

• Hebben deze wel degelijk de expertise die men beweert te hebben? Win hierover advies in bij anderen;
• Wat is de staat van het bedrijf? Dit kunt u controleren aan de hand van de informatie die wordt verstrekt op de Kruispuntbank van Ondernemingen (https://kbopub.economie.fgov.be) en de jaarrekeningen van de onderneming;
• Heeft de onderneming sociale, dan wel fiscale schulden? U kunt dit nagaan op de overheidssite https://www.checkinhoudingsplicht.be/ Het komt namelijk te vaak voor dat na de betaling van een voorschot, men niets meer verneemt van het bouwbedrijf. Later verneemt men dan dat het bedrijf failliet werd verklaard. Embuild, de Belgische bouwassociatie, stelt op haar website https://www.buildyourhome.be/nl/aannemer-zoeken een database ter beschikking met de gegevens van aannemers, vakmannen, etc. die lid zijn van Embuild en waarvan werd gecontroleerd dat ze geen sociale en fiscale schulden hebben;
• Betaal geen disproportionele voorschotten. Betaalt u in schijven naargelang de werken worden uitgevoerd? Betaal dan geen voorschotten voor de volgende schijven, indien de huidige werken nog niet in een finaal stadium zijn beland. Zo voorkomt u dat u een heel eind op voorhand heeft betaald voor werken die nooit zullen worden uitgevoerd en lopen de betalingen quasi gelijk met de uitvoering van de werken;
• Zorg ervoor dat u een schriftelijke overeenkomst heeft die volledig, juist en allesomvattend is.

Bron: Forum Advocaten