Checklist bij koop-verkoop van onroerend goed (incl. boek)

Webinar op 20 april 2023

Fiscale aspecten van het vruchtgebruik na het
nieuwe goederenrecht

Webinar op 9 februari 2023

Appartementsrecht :
een update in het licht van recente evoluties
(Incl. ‘Handboek Goederenrecht’)

Webinar op 10 februari 2023

Het nieuwe verbintenissenrecht:
de impact voor de bouw- en vastgoedsector

Webinar on demand

Samenwerken met andere ontwerpers in de bouw:
contractuele en vennootschapsrechtelijke
tips en valkuilen

Webinar op 12 mei 2023

Bouwovertredingen anno 2022

Webinar on demand

Nieuwe regels in verband met het toezicht op de woninghuurprijzen in Brussel (Monard Law)

Auteurs: Jolien Van der Veken en Stefaan Van Dyck (Monard Law)

Het Brussels Hoofdstedelijk Gewest nam in 2017 eigen regels aan in verband met de woninghuur, die in werking traden op 1 januari 2018. We verwijzen naar onze eerder nieuwsbrief daarover.

Toen werden reeds eerste stappen gezet richting een verhoogd toezicht op de huurprijzen. Zo werd voorzien in de creatie van een rooster van referentiehuurprijzen en werd een driejaarlijkse mogelijkheid gecreëerd om (onder voorwaarden) het huurniveau te herzien in functie van de “normale huurwaarde” van het goed.

Vanaf 2 december 2021 nam het Brussels Hoofdstedelijk Gewest nog enkele bijkomende maatregelen, zoals hieronder wordt besproken.

In oktober 2022 werd een nieuwe methode ingevoerd om de referentiehuurprijzen te bepalen.

INDICATIEVE, NIET-BINDENDE HUURPRIJZEN

Sinds 1 januari 2018 stelt het Brussels Hoofdstedelijk Gewest via de website indicatieve en niet-bindende huurprijzen ter beschikking van de huurders en verhuurders van Brusselse woningen. Deze zijn gebaseerd op enquêtes van het Observatiecentrum van de Huurprijzen, uitgevoerd bij huurders.

Vanaf 20 oktober 2022 worden de referentiehuurprijzen berekend aan de hand van:

  • Formules afhankelijk van het type woning (studio, appartement, huis…), waarbij rekening wordt gehouden met:
    • De oppervlakte van de woning;
    • De ligging van de woning. De statistische sectoren worden nu gebruikt en zijn gekoppeld aan een moeilijkheidsindex. Iedere wijk beschikt over een dergelijke moeilijkheidsindex. Zo wordt er een onderscheid gemaakt tussen de duurdere en de goedkopere wijken;
    • De staat van de woning, afhankelijk van het al dan niet aanwezig zijn van dubbele beglazing en het bouwjaar.
  • Een aantal aanvullende variabelen:
    • de aan- of afwezigheid van centrale verwarming;
    • de aan- of afwezigheid van instrumenten voor warmteregeling;
    • de aan- of afwezigheid van een tweede badkamer;
    • de aan- of afwezigheid van recreatieruimtes;
    • de aan- of afwezigheid van een berging;
    • de aan- of afwezigheid van (een) garage(s);
    • het energieprestatieniveau (EPB)

De indicatieve huurprijzen worden weergegeven in prijzenvorken met een marge van 10% rond de referentiehuurprijs. Ten slotte worden zij aangepast volgens de evolutie van de gezondheidsindex, voor zover zij niet op nieuwe enquêtes zijn gebaseerd.

PARITAIRE HUURCOMMISSIE

Eind 2021 heeft het Brussels Hoofdstedelijk Gewest een ordonnantie goedgekeurd die vanaf 2 december 2021 voorziet in de oprichting van een paritaire huurcommissie (PHC), samengesteld uit een gelijk aantal vertegenwoordigers van verhuurders en huurders. Deze commissie is bevoegd om kosteloos advies te verlenen over de billijkheid van de huurprijs voor woninghuurovereenkomsten in het Brussels gewest. De volgende huurovereenkomsten kunnen echter niet aan de PHC worden voorgelegd:

  • huurovereenkomsten gesloten door een openbare vastgoedoperator of door een sociaal verhuurkantoor; en
  • huurovereenkomsten waarvan de huurprijs omkaderd is bij een ordonnantie of een besluit van de regering.

De PHC kan worden benaderd door iedere belanghebbende. Het gaat dus niet alleen om de verhuurder en de huurder zelf, maar bijvoorbeeld ook om verenigingen die hun belangen verdedigen.

Ook de vrederechter kan de commissie verzoeken om een advies uit te brengen in het kader van een procedure tot herziening van de (woning)huurprijs.

De commissie brengt haar advies uit binnen twee maanden na de indiening van de aanvraag. Wanneer de PHC de huurprijs buitensporig acht, stelt zij tevens een herziene huurprijs voor.

Het advies van de PHC is niet bindend. Wanneer ze een advies uitbrengt tot herziening van de huurprijs, stelt ze voor om een bemiddeling tussen de partijen op gang te brengen. Deze is beperkt tot het bedrag van de huurprijs. De herziene huurprijs die hieruit voortvloeit, geldt dan vanaf de eerste dag van de maand die volgt op de datum van de aanhangigmaking bij de PHC, tenzij de partijen anders overeen komen.

De verhuurder heeft bovendien het recht om zich na de eerste periode van drie jaar tot de commissie te wenden, indien blijkt dat de huurprijs die op het tijdstip van de aanvraag moet worden betaald, 30% lager ligt dan de referentiehuurprijs. Dit verschil mag niet gerechtvaardigd zijn door substantiële en aanzienlijke kwaliteitsgebreken (die niet aan de huurder te wijten zijn) of door omgevingsfactoren.

VERMOEDEN VAN MISBRUIK

Ten tweede bestaat er in het Brussels Hoofdstedelijk Gewest sinds 2 december 2021 een vermoeden dat de woninghuurprijs buitensporig is wanneer 20% meer gevraagd wordt dan de referentiehuurprijs. Dit vermoeden is weerlegbaar.

In dit verband dient het volgende te worden opgemerkt:

  • Indien de aangerekende huurprijs de referentiehuurprijs met niet meer dan 20% overschrijdt, maar de woning wel aanzienlijke kwaliteitsgebreken vertoont en de kwaliteit ervan dus onder het gemiddelde ligt, kan er nog steeds sprake zijn van misbruik. Deze kwaliteitsgebreken mogen uiteraard niet aan de huurder zelf te wijten zijn. Bovendien dienen zij betrekking te hebben op intrinsieke kenmerken van de woning of de omgeving ervan, waarmee nog niet uitdrukkelijk rekening werd gehouden bij de raming van de referentiehuurprijs. Men kan bijvoorbeeld denken aan het ontbreken van een individuele elektriciteits- of watermeter, van een eigen sanitaire ruimte, van keukenapparatuur of van een lift. Ook aanzienlijke geluidsoverlast of frequente geurhinder kan in aanmerking worden genomen.
  • Een verschil van meer dan 20% ten opzichte van de referentiehuurprijs kan dan weer worden gerechtvaardigd door aanzienlijke elementen van comfort (die betrekking hebben op intrinsieke kenmerken van de woning) of door omgevingsfactoren, waarmee nog geen rekening werd gehouden bij de raming van de referentiehuurprijs. De volgende kenmerken wijzen bijvoorbeeld op aanzienlijk comfort: het feit dat het gaat over een villa met vier gevels of een herenhuis, een opmerkelijke of prestigieuze architectuur, de aanwezigheid van massief houten parketvloeren, van talrijke ontspanningsruimten, een overvloed aan groene ruimtes of een zeer rustige ligging.

Er is dus enkel sprake van misbruik wanneer de verhuurder zijn goed verhuurt tegen een prijs die werkelijk niet in verhouding staat tot de kwaliteiten van dat goed.

VERMELDING REFERENTIEHUURPRIJS IN DE HUUROVEREENKOMST

Ten derde heeft de verhuurder van een woning in Brussel sinds 2 december 2021 de verplichting om de referentiehuurprijs van het goed of het interval rond de referentiehuurprijs, zoals berekend op de website https://huurprijzen.brussels/, in de huurovereenkomst te vermelden.

VERWACHTE VERDERE EVOLUTIE

Verder dient de verhuurder van een woning in Brussel zich in de toekomst aan nog verdere verstrengingen te verwachten.

Het Brussels Hoofdstedelijk Gewest heeft immers reeds een aantal verdere bepalingen aangenomen in die zin, waarvan de inwerkingtreding is uitgesteld tot een nog te bepalen latere datum.

  • Het zal de verhuurder dan verboden zijn een buitensporige huurprijs voor te stellen. De huurder heeft in dat geval de mogelijkheid om een advies aan de PHC te vragen over een verzoek tot herziening van de huurprijs of om het verzoek onmiddellijk bij de vrederechter aanhangig te maken. Indien de partijen niet tot een akkoord komen na de bemiddeling die door de PHC werd georganiseerd, zal de huurder nog steeds een herziening van de huurprijs bij de vrederechter kunnen vragen.

De herziene huurprijs die dan wordt uitgesproken, kan ten vroegste ingaan vier maanden voor de datum van de gedinginleidende akte.

  • Bij huurovereenkomsten met een duur van meer dan een jaar maar niet meer dan drie jaar, zal zo’n verzoek niet kunnen worden ingediend tijdens de eerste twee maanden na de inwerkingtreding van de overeenkomst. Voor huurovereenkomsten van langere duur geldt een wachttermijn van drie maanden.
  • Indien de verhuurder voor hetzelfde goed al een buitensporige huurprijs heeft moeten herzien, zal de huurder op elk moment tijdens de huurovereenkomst de verlaging kunnen vorderen. In dat geval zal de herziene huurprijs kunnen gelden vanaf de eerste maand van de huurovereenkomst.

Bron: Monard Law